房地產買賣中介涉及的法律問題
房地產中介是國內房地產市場起步較晚的新興行業，因相關法律、法規滯后，缺乏法定的信息主渠道，從業人員素質較低等因素，房地產中介公司(以下簡稱中介公司)之間無序競爭、違規操作的現象層出不窮，導致相關糾紛案件迅速攀升。本文試從分析該類案件審理中凸現的法律問題入手，研究處理方法和對策。
一、中介公司是否當然取得房屋產權人的授權
在經濟利益的驅動下，中介公司往往在未取得產權人轉讓授權的情況下便與買方簽訂《委托購買合同》，進而產生糾紛。中介公司的行為是否具有合法性?該行為能否認定為欺詐?相對人是否構成重大誤解?筆者認為，由于現行法律、法規并沒有強制規定中介公司必須在已取得房源的情況下方能接受買房人的委托，因此除合同另有約定外，其與買房人的訂約行為不構成欺詐。但如買房人有理由認為中介公司已取得房源，進而簽訂《委托購房合同》的行為，應認定為重大誤解，其主張撤銷合同的訴訟請求，應得到支持。
二、中介公司“吃差價”合同效力的認定、處理
實踐中，中介公司往往采取分別與交易雙方約定交易條件，在交易條件存在差價后，通過分別與交易雙方簽訂合同的方法，賺取差價。建設部日前發布的《中國房地產經紀執業規則》(2007年1月1日實施)明令禁止房地產中介吃差價，由此產生中介公司所訂立合同的效力問題，是否能夠依據部委規章認定合同為無效合同?認定合同無效是否有違交易雙方的真實意思表示?筆者認為，由于部門規章不能作為認定合同無效的依據，為維護交易安全，可以在認可合同效力的前提下，參照合同法第四百一十八條之規定，中介公司高于委托人指定的價格賣出或者低于委托人指定的價格買入的，可以按照約定增加報酬。沒有約定或者約定不明確，該利益屬于委托人(出賣人、出租人)。
三、因壓低房價款所訂“陰陽合同”的認定、處理
為迎合購買方偷稅心理并賺取利潤，中介公司往往誘導交易雙方訂立壓低房產交易價格的“陰陽合同”，隱瞞真實交易價格。根據法律規定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效，然而中介公司與交易雙方簽訂的合同是否一概認定無效?筆者認為，在能夠查明雙方真實交易價格的情形下，不應簡單以惡意串通、損害國家利益為由認定雙方所簽訂的合同無效，但應向工商、稅務等部門發出建議函，建議相關部門追繳偷逃稅款或采取相關行政措施。
四、中介公司審查義務及擔保責任的認定
實踐中，中介公司往往承擔著審查產權人處分權、購房人(承租人)履約能力、代收代轉定金、代收預付款、代辦貸款等義務，而這些義務對維護交易雙方的利益至關重要。由于中介公司的過錯，導致交易一方遭受損失，中介公司是否應當承擔責任?筆者認為，雖然中介公司履行審查產權人處分權、購房人履約能力等義務具有居間性質，但委托人系基于對中介公司的信任進而與相對人進行交易，如無處分權人擅自轉讓他人房產、購房人無購買能力導致合同無效或不能履行，甚至遭受重大損失，中介公司應承擔違約責任或適當比例的損害賠償責任。
五、《委托購房合同》定金的擔保認定
根據與買房人所簽訂的《委托購房合同》，中介公司往往收取一定的定金，該定金擔保的是《委托購房合同》還是將來簽訂的《房屋買賣合同》?筆者認為，一般情況下，該合同約定的定金擔保的是《房屋買賣合同》的履行，理由是：其一，《委托購房合同》約定的代理服務費同定金的數額相當，認定為該合同的定金不符合擔保法關于定金數額不得超過主合同標的額20%的規定;其二，如購房人承擔定金責任則其與合同通常約定的中介公司承擔賠償直接損失(銀行同期貸款利息)責任相比顯失公平;其三，中介公司代產權人收受定金成為行業慣例;其四，合同中往往同時有定金沖抵預付款的約定。
六、格式條款的適用問題
中介公司涉訴案件中，有部分糾紛發生在對合同條款內容的理解上，當事人與中介公司所簽訂的合同條款能否認定為格式條款?相關規則在該類合同中有多大的適用空間?筆者認為，為保護委托人利益，不應排斥格式條款及相關規則在該類合同中的適用，但應嚴格把握，既不能因為中介公司在房地產交易市場中發揮著重要作用而對其另眼相看，也不能因為委托人所謂“弱視地位”而無原則、甚至刻意的保護。
七、買賣雙方違反“誠實信用原則”私下交易行為的認定、處理
為應對中介市場嚴峻的競爭形勢、實現經濟利益最大化，中介公司往往采取免費登記房源信息的措施，而賣方則盡可能的在多家中介公司發布信息，導致買賣雙方違反誠信原則私下交易的情況時有發生，同時隱蔽性極大。如何認定私下交易行為進而追究買賣雙方的責任?筆者認為，主要應從相關證據入手，通過審查買賣雙方是否與其他中介公司訂有委托合同，同時交納了代理費用，是否存在私自泄露房源信息等進行認定，如果買賣雙方因中介公司的協助而進行了接洽，但不能佐以證據對交易的過程作出其他合理解釋，應認定存在私下交易行為。
