常見無效房屋買賣合同法律實務探悉 來源：未知 作者：cindy 時間：2011-06-29
常見無效房屋買賣合同法律實務探悉
房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實復雜，交易周期漫長，商業(yè)風險巨大，對交易當事人利害攸關(guān)，還涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效力問題。所以如何認定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應首先考慮買房合同是否合法有效。筆者結(jié)合審判實踐僅就幾種常見無效房屋買賣合同的情形做一探討。
一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
然而，在實際的房地產(chǎn)買賣中，因為一些不規(guī)范的操作時常會出現(xiàn)一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手;另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認定解除交易還是交易繼續(xù)?我們就結(jié)合如下案例做一分析。
2003年下半年，蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認購書》。雙方約定，蔡先生確定認購和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有，總價為83萬元。雙方還確認了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號及房產(chǎn)面積。當天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，并保證在簽訂認購書后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后，蔡先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進一步了解，原來這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后，另一家公司沒有辦理土地過戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金。
而交易中心則稱，該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個要求退錢，一個要求賣房，雙方協(xié)商不下，蔡先生訴諸法院。
一審法院經(jīng)審理認為，和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人，沒有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認購書》無效;交易中心應返還蔡先生3萬元定金。
交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認購該別墅時，是對該房產(chǎn)做了充分了解才同意認購的。第二，《認購書》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”，要求簽訂的也是“房屋”買賣合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個不同的產(chǎn)權(quán)，我國沒有實行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進一步說明：首先，土地與建筑物各為獨立的不動產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個不同的產(chǎn)權(quán)，曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證，當然有百分之百的權(quán)利處分該別墅，將之轉(zhuǎn)讓他人;其次，土地與房屋既然各為獨立的不動產(chǎn)，難免會出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán)，當然只能處分房產(chǎn)權(quán)，而不能處分地產(chǎn)權(quán);再次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過程中，該法草案中曾規(guī)定：國家實行城市國有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致，即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國沒有實行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時指出，由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒有土地證的問題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實踐中普遍存在房地產(chǎn)權(quán)利主體分離的現(xiàn)象，難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房，都不能轉(zhuǎn)讓嗎?
對此，蔡先生則認為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》起草過程中，未形成正式法律文件的觀點，不能成為定案的依據(jù)。對方還稱“全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房都不能轉(zhuǎn)讓嗎?”而事實上，本案中交易中心代銷的房產(chǎn)，連“大證”都沒有，根本談不上土地分割證的問題。
中級法院二審認為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂《認購書》，代理銷售的和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，未依法取得土地使用權(quán)并領(lǐng)取土地證，違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定，因此代銷房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，蔡先生有權(quán)拒簽買賣合同，并要求退還定金。終審判決：駁回上訴，維持原判。
本案中合同雙方對房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭議，與我國房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動產(chǎn)的兩個范疇，有著先天的緊密聯(lián)系，在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個部門管理，既不符合國際慣例，又給不動產(chǎn)權(quán)利人登記機關(guān)和司法機關(guān)帶來了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時，分開操作除了導致法律上的問題以外，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。
