該不該問責(zé)房屋預(yù)售 來源：未知 作者：cindy 時間：2011-06-25
該不該問責(zé)房屋預(yù)售
當(dāng)上海的倒樓事件還沒有停歇，最近南京又爆出了“樓脆脆”的消息，2009年看來也是多災(zāi)多難。當(dāng)人們還在夢想中計劃著未來的家園，房價卻尺尺看漲，而在紙上圖畫中的房屋依然大行預(yù)售之道。
這個源起上世紀(jì)50年代香港，俗稱“炒樓花”的預(yù)售制度，一到中國就成為地產(chǎn)商的“親密愛人”。盡管商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)市場發(fā)展過程的產(chǎn)物，目前已成為房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。但接二連三的樓房倒塌，確實不得不引起我們對預(yù)售制度的深思。它傷害了誰?該何去何從?
倒樓傷害了誰?
房屋還沒有建好之前，將一個期待權(quán)預(yù)先售予社會公眾，預(yù)購人還可以將預(yù)購的房屋再轉(zhuǎn)讓。這種預(yù)售制度目前為全世界許多國家所采用。
為何要采取這種制度呢?因為房地產(chǎn)市場資金需求量大，建設(shè)周期長，如果要等到房屋建好后再出售，一般的開發(fā)商都承受不了，也解決不了社會大眾急迫購房的需求，因此這種制度的創(chuàng)立迎合了社會的需求，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。
中、外的房屋預(yù)售從制度本身來說，其性質(zhì)應(yīng)該是一樣的，即購房人先付首付款，在未來的一段時間內(nèi)，開發(fā)商才將蓋好的房屋交付購房人。
如要說有重要的區(qū)別，主要體現(xiàn)在如下一點：歐美國家的信用制度比較發(fā)達(dá)，對開發(fā)商和購房人等主體來說，大家都受信用的約束，不敢輕易違約，因此商品房買賣領(lǐng)域的坑蒙拐騙案例較少，不像中國大陸房地產(chǎn)市場剛起步不久，魚龍混雜，容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，使購房人受到損失。
在我國頒布《城市房地產(chǎn)管理法》之后，房屋預(yù)售制度已經(jīng)上升到法律的高度，為國家的重要法律所確認(rèn)，并有一批行政法規(guī)和地方性法規(guī)與之相配套，應(yīng)該說商品房預(yù)售制度對中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展起了功不可沒的作用。
上海倒樓事件對誰的利益?zhèn)ψ畲?筆者也非常關(guān)注此問題。網(wǎng)上都說這是史上最牛的倒樓事件，甚至有些旅游公司還把其當(dāng)作反面景點，組織游客前去參觀。該樓的倒塌確實引發(fā)了許多問題，比如開發(fā)商要承擔(dān)什么責(zé)任，購房人還是否需要繼續(xù)支付按揭款，所購的房屋是否上保險等。
關(guān)于該樓的倒塌，筆者認(rèn)為與商品房預(yù)售制度關(guān)系不大，不能因為一朝被蛇咬，十年怕草繩。商品房預(yù)售制度一直在全球推行，尤其是香港，別的國家和地區(qū)為何沒有倒樓，而在我國樓一倒就賴在該制度上。
但此事確實折射出商品房開發(fā)領(lǐng)域的一些問題：一是政府如何對該領(lǐng)域進(jìn)行監(jiān)管;二是開發(fā)商如何負(fù)責(zé)任，尤其是民事責(zé)任和刑事責(zé)任;三是購房人如何維護(hù)自己的利益。
預(yù)售的兩面
商品房預(yù)售制度雖然為法律所確立，但一般的消費者對該制度了解比較膚淺。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是強者，消費者是弱者，要維權(quán)十分艱難，特別是現(xiàn)有的《消費者權(quán)益保護(hù)法》，根本沒有將商品房作為商品即消費品對待。部分購房人可能知道商品房預(yù)售必須“五證俱全”，但具體是哪五證可能也不清楚(注：“五證”即建設(shè)用地使用權(quán)證書、土地規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證)。
從目前來說，預(yù)售制度的規(guī)則對購房人而言欠缺公開、公平和公正，欠缺透明度。購房人付了款何時取得房產(chǎn)證，遙遙無期;物業(yè)管理費也由不得購房人說話，完全是開發(fā)商說了算。再舉個小例子，比如購房人購房，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，必須辦理預(yù)告登記手續(xù)，但這完全是開發(fā)商一手操縱，基本上是開發(fā)商單方辦理，購房人根本沒有參與，根本不知道如何行使自己的權(quán)利，如開發(fā)商將商品房預(yù)告登記辦理在另一個購房者的名下，根本不是辦理在第一個購房者的名下，這就造成了一房二賣，第一個購房人有可能拿不到房子，這就損害了第一個購房人的利益。法律對此領(lǐng)域也沒有細(xì)化，存在很大的欠缺。
當(dāng)然，筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售制度與房價的高低以及房屋質(zhì)量的好壞沒有必然的聯(lián)系。該制度在香港實行了近五十年，都沒有太大的問題，怎么到了中國大陸會產(chǎn)生這么大的問題呢?我們不能怪該制度本身，而是我們沒有實行好這個制度，或者是與該制度相配套的措施我們沒有落實。我們應(yīng)該很好地學(xué)習(xí)香港的經(jīng)驗，該制度發(fā)源于香港，在香港還一直在實施，也沒有存在很多的問題，為什么在中國大陸就存在這么多的問題呢?是不是我們還有一些配套的制度沒有吸收過來?還有一些經(jīng)驗還沒有學(xué)到手?香港有一些學(xué)者總是笑我們：大陸想學(xué)我們的制度，但總學(xué)得不像。這真的很值得我們反思。
近幾年的全國人大會議都有代表提出要廢除該制度，這可以理解，其實世界上就沒有一種十全十美的制度，任何一種制度都有其有利的一面和不利的一面，關(guān)鍵的問題是我們將哪一面發(fā)揮得更為突出。正如筆者前文所言，商品房預(yù)售制度對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了極大的推進(jìn)作用，如果沒有該制度，商品房市場能有現(xiàn)在這么繁榮的局面嗎?眾多的城市居民能夠比較體面地解決住宅問題嗎?眾所周知，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，不過十幾年的時間而已。在其發(fā)展的初期，一是缺少資金，二是沒有經(jīng)驗，三是老百姓急迫要求解決住房問題，如果沒有銀行資金的參與，任何一個較大房地產(chǎn)項目的建設(shè)幾乎都不可能。商品房預(yù)售對各方面都比較有利:一是有利于開發(fā)商融資;二是有利于銀行資金找出路;三是政府對此也高興，帶動了當(dāng)?shù)刎斦杖?四是購房人也比較歡迎，僅付首付即可獲得房屋的住宅權(quán)。
當(dāng)然，市場總要有一個發(fā)展的過程，如果房地產(chǎn)市場供求關(guān)系倒過來，老百姓隨便在市場上即可以買到現(xiàn)房，誰還會去買一個還沒建成的房屋呢?市場上的這種供求關(guān)系在中國還沒有出現(xiàn)，可能還需要一段時間，所以筆者認(rèn)為商品房預(yù)售制度在中國目前還取消不了，還需要存在一段時間，要等到市場很發(fā)達(dá)、完全成熟，再來談這個問題。其實，在歐美等一些發(fā)達(dá)國家，在市場發(fā)展到一定階段以后，商品房預(yù)售制度已經(jīng)基本上不起作用，基本上是以現(xiàn)房交易為主。現(xiàn)階段如果取消商品房預(yù)售制度，我覺得會帶來如下問題：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模會縮小，銀行資金會找不到出路，政府財政收入會下降，房屋供求關(guān)系會更突出，部分民眾的住房問題也不好解決。商品房預(yù)售制度是個鏈條，不能中斷，否則會帶來很多問題。
