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一房二賣”行政爭(zhēng)議
“一房二賣”原本是房地產(chǎn)開發(fā)商的一種民事欺詐行為，房地產(chǎn)開發(fā)商本應(yīng)受到法律的制裁，但由于政府的房產(chǎn)管理部門工作失職，行政管理不嚴(yán)格依據(jù)法定程序，反而為“一房二賣”行為提供了“保護(hù)傘”，為該同一處房產(chǎn)頒發(fā)了兩份房屋產(chǎn)權(quán)證書。最終使政府成為被告，接連走上法庭。這就是泗洪法院行政庭審理的一起政府被動(dòng)的案件。
房地產(chǎn)開發(fā)商李××和翟××合伙開發(fā)位于泗陽(yáng)縣眾興鎮(zhèn)解放北路的泗陽(yáng)縣汽車運(yùn)輸總公司駕駛員培訓(xùn)學(xué)校宿舍區(qū)二幢商品房。1999年8月28日，開發(fā)商與原告周永貴訂立了購(gòu)房協(xié)議，原告周永貴購(gòu)買宿舍區(qū)第二棟東1號(hào)一套建筑面積為130平方米的二層樓。2000年6月20日，第三人楊禮金交訂金給開發(fā)商翟××訂購(gòu)房屋。2000年9月14日，被告泗陽(yáng)縣人民政府分別為原告周永貴登記頒發(fā)泗房009159號(hào)房屋所有權(quán)證，第三人楊禮金登記頒發(fā)泗房009156號(hào)房屋所有權(quán)證，周永貴和楊禮金的房產(chǎn)證上建筑面積均為127.61m2.2000年11月16日，開發(fā)商與第三人楊禮金正式訂立了購(gòu)房協(xié)議，第三人楊禮金購(gòu)買位于宿舍區(qū)建筑面積為130平方米的一套二層樓房。后泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)管理處發(fā)現(xiàn)楊禮金的房產(chǎn)面積計(jì)算有誤，經(jīng)楊禮金申請(qǐng)，被告泗陽(yáng)縣人民政府將楊禮金的原房產(chǎn)證收回，于2003年2月24日又重新頒發(fā)泗房20030789號(hào)房產(chǎn)所有權(quán)證。后楊禮金與周永貴以該房產(chǎn)系一房?jī)勺C產(chǎn)生糾紛，2003年7月31日，楊禮金以其已取得第一排東頭第一家房產(chǎn)證而泗陽(yáng)縣人民政府又頒發(fā)給周永貴房產(chǎn)證，侵害其合法權(quán)益為由，向泗陽(yáng)縣人民法院提起行政訴訟。泗陽(yáng)縣人民法院以泗陽(yáng)縣人民政府頒證事實(shí)不清，違反法律程序?yàn)橛桑?003年10月14日以(2003)泗行初字第19號(hào)行政判決書，撤銷了泗陽(yáng)縣人民政府于2000年9月14日為周永貴頒發(fā)的泗房009159號(hào)房屋所有權(quán)證。現(xiàn)周永貴也以泗陽(yáng)縣人民政府給楊禮金頒發(fā)的房產(chǎn)證同樣違反法定程序?yàn)橛桑蚍ㄔ浩鹪V，同樣要求撤銷被告泗陽(yáng)縣人民政府頒發(fā)給楊禮金的房屋所有權(quán)證。
泗洪縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第八條第三款規(guī)定，縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。被告泗陽(yáng)縣人民政府具有登記、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的法定職責(zé)。該辦法第十六條規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。本案被告泗陽(yáng)縣人民政府在申請(qǐng)人沒有提供法定的用地證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件等相關(guān)資料的情況下，即為第三人楊禮金登記頒發(fā)房屋所有權(quán)證。因此，被告泗陽(yáng)縣人民政府向第三人頒發(fā)的泗房20030789號(hào)房產(chǎn)所有權(quán)證，違反法定程序，依法應(yīng)予撤銷。故根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》五十四條第(二)項(xiàng)第3目之規(guī)定，判決撤銷被告泗陽(yáng)縣人民政府于2003年2月24日向第三人楊禮金頒發(fā)的泗房20030789號(hào)房產(chǎn)所有權(quán)證。案件受理費(fèi)100元，其他訴訟費(fèi)用570元，計(jì)670元，由被告泗陽(yáng)縣人民政府負(fù)擔(dān)。：
宣判后，原、被告雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提出上訴，本判決現(xiàn)已經(jīng)發(fā)生法律效力。
本案是因?yàn)殚_發(fā)商“一房二賣”的民事行為而引起的行政案件。一房二賣，甚至一房多售在目前房地產(chǎn)開發(fā)中是經(jīng)常出現(xiàn)的問題，如何杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣，以及如何認(rèn)定一房二賣行為的合法有效性，即房屋買賣行為的效力問題，在民事糾紛案件中，目前我國(guó)的法律對(duì)商品房買賣的規(guī)定主要是適用《中華人民共和國(guó)合同法》和最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等有關(guān)法律及司法解釋。但就如何從行政管理方面加強(qiáng)房地產(chǎn)買賣的管理，審理此類相關(guān)的行政案件，也是我們應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)和注意的問題。現(xiàn)就本案出現(xiàn)的問題提出以下幾點(diǎn)意見：
一、行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓的管理，及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)的變更、登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)物權(quán)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的買賣應(yīng)進(jìn)行變更登記才有效，但根據(jù)《合同法》及新的商品房買賣相關(guān)司法解釋的規(guī)定，在商品房買賣合同中，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，就應(yīng)發(fā)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效。而對(duì)商品房預(yù)售條件的審查和商品房買賣合同的登記備案問題主要是行政管理部門的權(quán)限，房地產(chǎn)的變更登記備案雖不再是確認(rèn)合同效力的必要條件，但這應(yīng)當(dāng)是行政管理部門的一種合同管理措施，新的物權(quán)法也必將對(duì)此進(jìn)行規(guī)定。所以為了適應(yīng)新形式的發(fā)展和需要，進(jìn)一步規(guī)范和管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和買賣。行政管理部門就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的變更、登記的管理，強(qiáng)化行政管理職能，以阻攔“一房二賣”現(xiàn)象。這樣既能維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，確保當(dāng)事人的合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。
二、行政管理部門應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)法律程序，認(rèn)真仔細(xì)審核房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。房屋權(quán)屬證書國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門依法發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證書，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，依法登記的房屋權(quán)利才受國(guó)家法律保護(hù)。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第八條第三款規(guī)定，縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作，這是行政法規(guī)賦予政府的房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)行政管理職能，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。也只有通過有效的、嚴(yán)格的行政管理才能更好減少、發(fā)現(xiàn)諸如房地產(chǎn)開發(fā)商的“一房二賣”等不良社會(huì)現(xiàn)象，真正地發(fā)揮行政管理監(jiān)督職能。所以房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)登記備案的相關(guān)手續(xù)，嚴(yán)格依據(jù)法定的程序給予登記備案，保證行政的合法性，維護(hù)法律的嚴(yán)肅性。：
本案中被告泗陽(yáng)縣人民政府在申請(qǐng)人沒有提供法定的用地證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件等相關(guān)資料的情況下，僅憑一方當(dāng)事人的申請(qǐng)即為原告周永貴和第三人楊禮金登記頒發(fā)房屋所有權(quán)證，在同一處房產(chǎn)上同時(shí)登記頒發(fā)了兩份房屋所有權(quán)證書，從而導(dǎo)致一房?jī)勺C的后果，縱容了房地產(chǎn)開發(fā)商的“一房二賣”的違法行為，產(chǎn)生不良的社會(huì)效果。最終也只能被人民法院以違反法定程序頒發(fā)房產(chǎn)所有權(quán)證，依法予以撤銷。
