今天我們來一起探討一下這個(gè)問題：
一、現(xiàn)行住房按揭貸款的利率到底有多低：
1、住房公積金貸款：
住房公積金貸款是指各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向該職工發(fā)放的房屋抵押貸款（主要用于購房）。其利率可以說是在常見貸款中最低的，目前5年期以上公積金貸款年利率為3.25%。
2、商業(yè)住房按揭貸款：
指向申請人發(fā)放，用于購買商品住房并以所購房產(chǎn)向銀行提供抵押擔(dān)保的貸款。利率僅次于公積金按揭貸款，目前5年期以上貸款年利率為基準(zhǔn)利率的8.5折至基準(zhǔn)利率（即4.165%至4.9%）
那么不管哪種按揭貸款方式，總體而言利率較低是一個(gè)顯而易見的特點(diǎn)。為了體現(xiàn)它的低，我們來做兩個(gè)對比：
商業(yè)銀行中常規(guī)的經(jīng)營性及消費(fèi)性貸款的執(zhí)行年利率普遍在6%至8%。
常規(guī)的銀行低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品的收益為3.8%至4.8%。
相比較而言，如果還了按揭再做貸款則無法享受較低利率。若將用于還貸款的資金購買銀行理財(cái)基本可以不虧，若有更好的投資渠道則還能有賺。
二、針對于提前還貸，結(jié)合幾種常見情況提點(diǎn)建議：
1、長期手頭上有資金閑置，但沒有合適的投資渠道。
在上面已經(jīng)闡述，住房按揭貸款的利率目前相對較低的，如果實(shí)在沒有合適的投資渠道是可以考慮購買銀行的理財(cái)產(chǎn)品。因?yàn)樽》抠J款的期限普遍較長，如果結(jié)清了再貸的話可就不能夠再享受這么優(yōu)惠的利率了。
2、準(zhǔn)備過戶。
因?yàn)樽》堪唇屹J款是以購買房產(chǎn)做抵押，如果房產(chǎn)準(zhǔn)備過戶，那么不管劃不劃算，肯定是需要先將貸款結(jié)清。
3、按揭貸款快到期，準(zhǔn)備提高抵押率盤活資金。
如果對資金有更多的需求，而僅有的住房已抵押在銀行做按揭貸款，如果再次貸款的金額明顯超過需要還款金額，可以考慮提前還貸。以購買價(jià)格100萬住房為例，首付30萬，貸70萬。其中70萬已還款35萬，剩35萬。若將35萬還掉，可再從銀行貸款70萬，比之前多出35萬。（建立在抵押率70%，房價(jià)無波動(dòng)的情況下，若房價(jià)在此期間上漲這再次貸款銀行的評估價(jià)格會(huì)更高），但再次貸款的資金成本會(huì)高于按揭貸款。
4、記性不好，還款意識(shí)淡薄。
生活中接觸到一些客戶，因?yàn)槊總€(gè)月還款金額不大，而貸款銀行又不是常用銀行，因此出現(xiàn)長期還款逾期現(xiàn)象。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于限制被執(zhí)行人高消費(fèi)的若干規(guī)定〉的決定》，納入法院及失信被執(zhí)行人的以后真的不能再乘坐飛機(jī)、高鐵了。因此針對還是不長記性的你還是提前還了吧。
5、不同還款方式提前還款的區(qū)別：
之前的文章中已經(jīng)闡述過等額本金及等額本息的區(qū)別。那么很容易理解為在等額本息還款到50%以上的時(shí)候，提前還款是不劃算的。因?yàn)檫@個(gè)節(jié)點(diǎn)貸款的總利息已經(jīng)還了大部分，提前還款的大部分是本金，因此是不劃算的。
等額本金，因?yàn)槊總€(gè)月還款的本金是一樣多，隨著本金減少利息相應(yīng)減少，因此針對這種方式什么時(shí)候提前還款影響都不大，相對等額本息會(huì)劃算很多。
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6、提前還款是否有違約金：
不同的銀行一般規(guī)定不一樣，但在借款合同中會(huì)對提前還款有明確的闡述，比如剛貸款后的1-2年提前還款，一般銀行會(huì)收取一定比例的違約金。如果違約金高于了一年的貸款利息，則可考慮等過了違約期后再還。
希望以上內(nèi)容能為準(zhǔn)備提前還款的你提供一些參考，希望大家合理運(yùn)營銀行資金，學(xué)會(huì)理財(cái)。
