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選對房貸方式,能省一個房子的首付錢
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:924 ℃

  1、“等額本息”“等額本金”哪個省錢?

  2、貸款年限要選長不選短?

  3、提前還款真的不劃算?

  這3個問題弄清楚了,省一大筆買房錢不說了。如果你買房是用于投資,從經濟學角度看這個事情:流動資金收益率能否超過銀行貸款利率。

  “等額本息”“等額本金”哪個省錢?

  等額本息。你第一次買新房,銷售員給你推薦了這種還款方式,那一定不是你的摯友。大多數人都會選擇這種還款方式,每月還款數額固定,金額相對較小。你不知道的真相是這樣的:

  舉個例子,你選擇了20年貸款年限,貸款額100萬元,月還款7485.2元。7485.2元中,5458.33元是利息,2026.86元是本金,也就是說,你還的錢,大部分是銀行利息。

  “這個很是問題?”請把“?”去掉。設想一下,10年后,你發家了,想提前還清房貸。你不知道的是,利息在前10年基本還清了,剩下的大多是本金。你提前把錢還了,銀行實現了利益最大化,剩余的話我就不多說了,這個你懂得。

  等額本金。以千萬買房人經驗來說,這種還款方式很少被提起,因為月房貸金額相對較大,也很少有買房人會選這種方式。最主要原因是這樣的:

  同樣的20年貸款年限,貸款額100萬元,月還款9625元。很明顯,比等額本金月還款額多2140元。9625元中,4166.67元是本金,5458元是利息。

  關鍵是,第2個月開始,只還9602.26元,因為本金上月還了4166.67元,這月利息重新計算,要少23元的利息。以此類推,越到后面還款壓力越小。

  看出差距了,假設,10年后你決定提前還房貸,提前還款的本金部分沖抵的更多,這樣重新計算利息,每少一年都是近萬的利息。

  簡單的說,相比之下,等額本金前期房貸壓力相對較大,可觀的是,20年能為你省約14%的利息。

  試想下,一個人節約2-3萬利息,10個人就是20-30萬,100個人呢?銀行少賺了多少利息?所以,不是朋友,不會告訴你這個的。

  貸款年限要選長不選短?

  “買房能貸30年,堅決不貸20年”,難道這是個負債狂?當然不。畢竟我們都是小資家庭,30年房貸的月還款額比20年房貸的要少很多。

  月收入穩定,近期,收入大幅增加很渺茫。更何況,買完房以后面臨的結婚、養孩兒、買車等房貸之外的開支,也是筆不小的費用。買房多貸款,成為必然的選擇。

  換個方式考慮這個問題。假如出現通貨膨脹,今年100塊錢的購買力肯定強于明年100塊錢的購買力。簡單說,即使不是用來投資,你的流動資金用來消費也是劃算的。

  提前還款真的不劃算?

  深入的說,關于房貸方式,是你想擁有更多的流動資金,還是想把資金給銀行的問題。前提條件是,你手中的流動資金不會躺著睡大覺,必須用于投資增值。

  舉個簡單的例子:假如,我們以利率4%從銀行借來一筆錢,然后以6%的利率賣給下家,這中間我們賺了2%的利差。這個時候,盡可能多的去借銀行的錢,自己的錢用于投資。

  相反的,我們以利率6%從銀行借來一筆錢,然后以4%的利率賣給下家,我們賺的利差是-2%。這時,投資收益已無法覆蓋貸款利率,能不借銀行的錢就不借。

  搞清楚這個就好理解了,可以根據自身狀況做出選擇:

  1、對于流動資金收益率超過銀行貸款利率的,你完全可以選擇多貸款,貸款時間越長越好,也不用考慮提前還款,盡可能占用銀行的錢。

  2、對于流動資金收益率不敵銀行貸款利率的,你應該盡量縮短貸款時間、少貸款、選擇等額本金還款方式、提前還款,盡快少負擔利息成本。

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