【案件基本信息】
1.裁判書字號(hào)
上海市第一中級(jí)人民法院(2013)滬一中民二(民)終字第325號(hào)民事判決書
2.案由：商品房預(yù)售合同糾紛、按揭貸款合同糾紛
3.當(dāng)事人
原告(被上訴人)：肖某、陳某
被告(上訴人)：上海某支行
被告(被上訴人)：上海某公司
【基本案情】
2010年4月13日，肖某、陳某(乙方、買方)與上海某公司(甲方、賣方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購買北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，不可抗力情形除外。逾期超過60天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。合同簽訂后，肖某、陳某于2010年4月14日向上海某公司支付了首期購房款952848元，并作為借款人與上海某支行(貸款人)、上海某公司(保證人)簽訂《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》，約定貸款金額為141萬元。貸款人將貸款資金劃入上海某公司名下賬戶。貸款以等額本金還款方式償還。借款人以上述所購房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。上海某公司為本合同項(xiàng)下肖某、陳某的全部債務(wù)提供階段性連帶保證擔(dān)保。
同年5月9日，上海某支行取得涉案房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。2010年4月30日，上海某支行發(fā)放貸款141萬元。肖某、陳某自2010年5月20日起逐月向上海某支行歸還貸款本息。
后上海某公司逾期交房超過60日，肖某、陳某請(qǐng)求解除商品房預(yù)算合同和借款擔(dān)保合同，遂訴至法院。
【案件焦點(diǎn)】
商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時(shí)，按揭銀行的訴訟地位及商品房買賣合同、按揭貸款合同解除后果的處理。
【法院裁判要旨】
上海市閔行區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：上海某公司逾期交房已超過60日，肖某等有權(quán)解除商品房預(yù)售合同。該合同解除后，肖某等有權(quán)解除借款擔(dān)保合同，上海某公司應(yīng)按約將肖某等支付的房款返還肖某等，并賠償肖某等因此所產(chǎn)生的損失。上海某公司應(yīng)向上海某支行返還自判決生效之日起的剩余貸款。
上海市閔行區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第二十四條、第二十五條之規(guī)定，作出如下判決：
一、解除預(yù)售合同;
二、解除借款擔(dān)保合同;
三、上海某公司返還肖某等首付款及肖某等已向上海某支行歸還的相應(yīng)貸款本金;
四、上海某公司賠償肖某等以首付款為本金的相應(yīng)利息;
五、上海某公司賠償肖某等已向上海某支行支付的貸款利息;
六、上海某公司償還上海某支行借款擔(dān)保合同項(xiàng)下剩余的貸款。
上海某支行提起上訴稱：根據(jù)有關(guān)司法解釋，其應(yīng)當(dāng)作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。借款擔(dān)保合同解除后，歸還貸款的義務(wù)主體應(yīng)包括肖某等與上海某公司雙方。
上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：肖某等作為一審原告將上海某支行列為被告，并無不當(dāng)。商品房買賣合同解除后，購房人有權(quán)解除按揭貸款合同。銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除而致時(shí)，購房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時(shí)，可由貸款的實(shí)際收取方即開發(fā)商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔(dān)購房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。就結(jié)果而言，一審判決并無不當(dāng)。
上海市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，作出如下判決：
駁回上訴，維持原判。
【法官后語】
商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時(shí)按揭銀行訴訟地位的確定，完全取決于當(dāng)事人意志。當(dāng)購房人亦即借款人一并就商品房買賣合同和按揭貸款合同提起訴訟時(shí)，按揭銀行為當(dāng)然被告;當(dāng)購房人僅就商品房買賣合同提起訴訟，按揭銀行主動(dòng)參加商品房買賣合同之訴并提出訴訟請(qǐng)求時(shí)，其為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
按揭貸款合同解除后，產(chǎn)生溯及既往的效力。肖某等應(yīng)當(dāng)返還上海某支行已發(fā)放的全部貸款，上海某支行應(yīng)當(dāng)返還肖某等已償還的部分貸款及利息。由于按揭貸款合同解除的直接原因在于肖某等，肖某等還應(yīng)當(dāng)向青浦支行承擔(dān)損害賠償責(zé)任。該部分最終可計(jì)入預(yù)售合同項(xiàng)下因上海某公司違約而致肖某等損失的組成部分。不過，上海某支行銀行的損失應(yīng)以實(shí)際損失為限，而不包括預(yù)期利益的損失。
肖某等與上海某公司之間的商品房預(yù)售合同因上海某公司違約而解除時(shí)，上海某公司本應(yīng)將收取的全部房款，包括首付款和通過按揭貸款支付的房款全部返還肖某等，并向其承擔(dān)賠償責(zé)任。合并審理時(shí)，為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和徒生的風(fēng)險(xiǎn)，法院可依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定直接判決上海某公司將按揭貸款及肖某等應(yīng)當(dāng)賠償青浦支行的損失部分直接支付給青浦支行，將首付款及應(yīng)當(dāng)賠償肖某等的其他損失支付給肖某等。本案一審判決，就結(jié)果而言與上述處理方式可謂殊途同歸。
(原文標(biāo)題：商品房預(yù)售合同解除后，由開發(fā)商來償還購房人銀行貸款)
