1、不適宜提前還貸的情形
從目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)看，目前仍處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大。簡(jiǎn)單說(shuō)大家現(xiàn)在從銀行貸款買(mǎi)房，借得錢(qián)越多、時(shí)間越長(zhǎng)就越好，不必急于還款，畢竟房貸利率很低，利率折扣優(yōu)惠也很大。如果是以下三種請(qǐng)款，建議您不要進(jìn)行提前還貸了：
(1)用公積金貸款的，或者貸款時(shí)享有較大折扣的(一般為8.5折)
截止目前，公積金五年期以上貸款利率為3.25%，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，再加上折扣，執(zhí)行利率就達(dá)到了4.165%，可以說(shuō)是非常低的水平。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中，拿手中的閑置資金做一些理財(cái)更為劃算。比如你手中有十萬(wàn)元的閑置資金，以投資一年期，年華收益6%的理財(cái)產(chǎn)品為例，年終可以獲得收益6000元。
相反，你進(jìn)行提前還貸的話(huà)，要按照合同支付一筆高昂的違約金。以目前北京首套房利率折扣優(yōu)惠最高的匯豐銀行為例。
如果一次全部還完：
1-2年之內(nèi)提前還款，銀行將收取本金的2%人民幣(最低20000元)作為違約金;
2-3年之內(nèi)提前還款，銀行將收取本金的1%人民幣(最低10000元)作為違約金;
3年之后，無(wú)違約金。
僅部分還款：
1-2年之內(nèi)，銀行將收取還款額的2個(gè)月的利息作為違約金(最低4000元)。
2年之后，無(wú)違約金。
(2)等額本金還款期已過(guò)1/3的
等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，越到后期，這種方式所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過(guò)1/3了，就說(shuō)明已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。
(3)等額本息還款已到中期的
等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
2、什么情況下適宜提前還貸?
(1)如果是等額本息貸款，沒(méi)有超過(guò)貸款年限三分之一，提前還款比較劃算;
(2)如果是等額本金，沒(méi)有超過(guò)整體貸款年限四分之一，可以做一部分提前還款;
(3)除了五年定存一點(diǎn)投資理財(cái)都不會(huì)的，就提前還吧，還完了經(jīng)常看看怎么理財(cái)，相信對(duì)你一定有幫助;
(4)想還清貸款作抵押的，沒(méi)啥說(shuō)的必須還;
(5)死活不能欠銀行錢(qián)，尤其家里老人催促的，就還了吧，別讓老人替你操心.
確實(shí)，提前還完房貸會(huì)比按時(shí)還完節(jié)省不少利息，但每個(gè)人也需要結(jié)合自身情況而定，如果是打算部分還款，選擇縮短還款期限比減少月還款額更劃算;
3、怎么辦理提前還貸?
(1)查詢(xún)貸款余額和原貸款合同條款
查看還款明細(xì)表，提前準(zhǔn)備好還款資金。查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交違約金，如合同上注明了違約金，則應(yīng)提前準(zhǔn)備好相應(yīng)資金。
(2)電話(huà)咨詢(xún)相關(guān)情況
大多數(shù)銀行都會(huì)讓您直接聯(lián)系本樓盤(pán)貸款辦理支行的信貸部門(mén)，向貸款銀行電話(huà)咨詢(xún)提前還貸的申請(qǐng)時(shí)間和其他所需要準(zhǔn)備的資料。一般需要攜帶身份證、借款合同、收押房產(chǎn)證文件、代扣還款委托書(shū)等資料，到貸款經(jīng)辦銀行辦理新預(yù)約，一般需要由本人親自辦理。
(3)填寫(xiě)提前還款申請(qǐng)書(shū)
到銀行信貸部門(mén)填寫(xiě)提前還款申請(qǐng)書(shū)，一般銀行會(huì)要求客戶(hù)填寫(xiě)提前還款的申請(qǐng)單后，按預(yù)定時(shí)間來(lái)領(lǐng)取該申請(qǐng)的批準(zhǔn)書(shū)。
(4)領(lǐng)取申請(qǐng)批準(zhǔn)書(shū)并還款
借款人攜相關(guān)證件到銀行領(lǐng)取審批好的提前還款申請(qǐng)表，到銀行指定的網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)存入提前償還的余款，領(lǐng)取還款回單。
(5)領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)和購(gòu)房合同原件
帶上房產(chǎn)證、身份證、和保單，按約定日期到銀行信貸部門(mén)領(lǐng)取房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證和購(gòu)房合同原件，銀行告訴您退保費(fèi)的地點(diǎn)和房產(chǎn)解抵押的地點(diǎn)。
(6)房產(chǎn)抵押解除
貸款人辦理注銷(xiāo)時(shí)需要憑在銀行申領(lǐng)的房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，到房屋管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記表，辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。
(7)辦理提前還款保費(fèi)退該手續(xù)
在年之前貸款的購(gòu)房者需要交納保險(xiǎn)費(fèi)用。在貸款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同也提前終止，因此按有關(guān)規(guī)定，貸款人可以攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前交的保費(fèi)。
