“最近一段時間，監管部門重申要求二套房貸從緊，這無疑會增加我們的購房成本。我現在最關心的就是購買二套房，選擇什么樣的方式最劃算。”家住北京西三環外的劉先生接受記者采訪時說。
記者發現，隨著二套房貸從緊執行，選擇什么樣的貸款方式能否節省利息支出成了多數打算購買二套房消費者最為關心的問題。對此，業內人士指出，公積金貸款較適用第二套住房，對于有公積金貸款資格的人來說，應該很好地加以利用；對于只能選擇商業貸款的人而言“減壓”也有竅門。
基準利率上浮1.1倍購房成本增加
近日，銀監會召開“第三次經濟金融形勢通氣會”時強調要嚴防市場風險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前，銀監會下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。“二套房貸從緊”再次成為樓市關注的焦點。
北京千萬家房地產經紀有限公司市場總監常淑娟告訴記者，7月中旬以來，不少地方的銀監局都重申，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，且不能享受貸款利率優惠，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
二套房貸從緊后，消費者的購房成本將發生怎樣的變化？京城專業貸款服務機構偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者詳細算了一筆賬。以貸款60萬元20年為例，按照2007年出臺的二套房貸政策，基準利率上浮1.1倍，利率是6.53%，借款人月還款額4484.04元，利息總額476170.14元。與之相比，以前各家銀行利率都在基準利率基礎上有一定的折扣優惠，其中，基準利率9折，利率是5.34%，每月可節省410.75元，總利息節省近10萬元；基準利率8折，利率是4.75%，每月節省606.70元，總利息節省14萬元左右；基準利率7.5折，利率是4.45%，每月節省704.32元，總利息節省近17萬元。
活用公積金貸款首套房不妨用商貸
面對二套房貸從緊可能增加的利息支出，購房者應該選擇什么樣的貸款方式，接受記者采訪的業內人士普遍認為，公積金貸款比較適用第二套住房，對于有公積金貸款資格的人來說，應該很好地利用。
常淑娟說，如果你是首次置業，且買的房子面積較小，僅作過渡性使用，那么建議你先用商貸，把公積金貸款的優勢留作下次進行改善性住房時，因為如果第一套住房是選擇商業貸款的，無需考慮是否還清就可以利用公積金再次申請第二套住房貸款。更何況當前首次購房商貸優惠利率僅為4.15%，這與公積金貸款3.87%的利率相差已不明顯。如30萬元20年期貸款，按等額本息還款方式計算，商業貸款月還款額為1843元，公積金貸款月還款額為1797元，前者比后者每月僅多46元。20年下來，利息相差才11040元。
“當然如果你有能力再升級置業時將原來的公積金貸款一次性提前還清，那么買第二套房時還是可以利用公積金貸款，因為還清后再申請公積金，目前不受‘第二套房需提高首付和利率’新政的限制。但如果第一套住房選擇公積金貸款未還清的，在購買第二套及以上住房時，只能選擇商業貸款。這時買第二套房的貸款，也得從嚴執行。因此購房者還是要綜合衡量一下自己及今后幾年的財務狀況，作出理性的選擇。”常淑娟提醒說。
對此，吳昊表示贊同。偉嘉安捷調查顯示，金融危機下，首次貸款置業人群中約有60%的人群愿意選擇公積金貸款，而怎樣將公積金貸款最大程度地進行靈活運用是他們最為關心的問題。
吳昊告訴記者，借款人如有繳納公積金，使用公積金貸款可避免二套房的“尷尬”處境。根據銀行政策，借款人如第一套房是公積金貸款，第二套房使用商貸會被算作二套房，即首付四成，利率上浮1.1倍即6.53%。借款人如第一套房是商貸，第二套房用公積金貸款則不會被算成二套房，首付仍是二成，利率按現行基準利率3.87%貸款。另外，如果借款人第一套房的公積金貸款已結清，若再次使用公積金貸款買房也是按第一套住房政策執行，不受二套房的限制。綜合來看，借款人利用公積金貸款的優勢滿足購買第二套房的意愿再好不過了。
二套房商貸“減壓”有竅門
對于沒有公積金貸款資格，第二套住房只能選擇商業貸款的客戶，業內人士也給出了具體的“減壓”技巧。
常淑娟建議消費者可以考慮從兩方面入手。一方面是多咨詢幾家銀行，看有沒有哪家銀行的政策較為寬松，雖然我國銀行還未完全走上市場化道路，但各家銀行之間還是存在競爭，比如有些銀行在政策允許的范圍內，對于前一套貸款已還清的購房者，也可給予一定的優惠。
另一方面，可以通過還款方式的選擇節省資金。一般常見的還款方式為兩種：一種是等額本息還款法；一種是等額本金還款法。這兩種還款方式，在利息方面就存在一定的區別。常淑娟舉例子說，以貸款50萬元15年為例，如果采用銀行等額本息還款法，15年要還的總利息為331388.57元，而采用等額本金還款法，15年要還的總利息為285808.05元，兩者相差45580.52元。
常淑娟特別指出，具體選擇什么樣的還款方式，購房者應根據自己的經濟實力，量體裁衣。其中，等額本金還款法在整個還款期內每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少，本息合計逐月遞減，這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款的人群。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少，本息合計每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢，占用資金時間較長，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。但這種還款方式便于借款人合理安排每月的生活和進行理財，對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說，也是一個不錯的選擇。
