“我家的房貸能享受7折利率優惠嗎？”“需要滿足哪些條件？”隨著近期各銀行存量房貸優惠利率政策相繼出臺，去銀行咨詢的市民熙熙攘攘，詢問電話此起彼伏。
所謂存量房貸，是指2008年10月27日房貸新政出臺前發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。去年10月央行宣布，自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍調整為0.7倍。加上去年9月以來連續5次降息，對于優質房貸客戶而言，今年起5年以上住房商業貸款最優惠利率可由去年的6.655%下調為4.158%。
據記者目前采訪來看，多數銀行要求此次享受優惠利率的存量房，調整前執行基準利率0.85倍優惠、沒有拖欠還貸記錄是利率7折的最基本條件，此外，一些銀行還提出了存量房貸達到一定數額、是首套房等要求。
良好信用是必要條件
有過2次拖欠還貸記錄的李小姐，有點忐忑，因為這個問題，可能將直接導致她無法享受存量房貸7折優惠。
不約而同，滬上10余家銀行對存量房貸的優惠政策中，都將良好的個人信用作為必要條件。就記者目前了解，中信銀行(4.02,-0.04,-0.99%,吧)對個人信用要求相對嚴格，需最近一年內發生10天以上的逾期不超過2次、最近6個月內發生10天以上的逾期不超過1次，并且調整當期不處于逾期狀態。民生銀行(4.54,-0.06,-1.30%,吧)對個人信用的要求相對寬松，只需滿足連續3個月內逾期還款不超過2次，2年內逾期還款不超過10次的條件。
五大國有銀行的存量房貸調整細則也強調“信用”問題。作為滬上房貸大戶，建設銀行(4.00,-0.06,-1.48%,吧)在2008年12月31日就公布了存量房貸調整細則，規定2008年10月27日前執行基準利率0.85倍的個人住房貸款，無拖欠記錄且信用良好的客戶，即可享受7折優惠。記者致電建行客服熱線了解到，無拖欠記錄且信用良好具體是指，近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸。
記者從工商銀行(3.66,-0.03,-0.81%,吧)了解到，2月1日起，該行將對個人存量貸款利率進行調整。只要該筆貸款已執行基準利率下浮15%優惠，且自利率下浮日起，借款人24個月內未出現連續2期(含)以上的違約記錄，同時借款人在工行也無其他不良還貸記錄，就可申請享受7折優惠，并且銀行將為客戶自動調整。不過，工作人員建議市民，最好還是要到貸款支行進行核準、確認。
業內人士告訴記者，商業化改革后的中國諸多銀行都非常重視貸款的安全性，這樣一來，客戶的還款記錄、還款能力等這些能說明誠信度的東西自然顯得極為重要。有的銀行把客戶的信用等級分為5類，只有不到1/10的客戶屬于優質客戶，也只有這些人才能享受7折優惠。然而，由于貸款額直接影響到銀行未來的利息收入，因此也不難理解，一些銀行對貸款額較高或者VIP用戶提供更多優惠。
貸款金額成“門檻”
在深圳發展銀行辦理房貸業務的王先生，上周終于舒了一口氣。深發展的業務員告訴他，現在可以帶著身份證、借款合同以及最近一期的還款對賬單到銀行申請優惠利率了。然而，記者昨天致電深發展客服熱線，工作人員告知，關于存量房貸優惠利率一事，按照客戶原先貸款合同的約定條款進行調整，綜合評估貸款和收益，具體情況要咨詢各個支行。“只要是在我行存款20萬元以上的VIP客戶，無不良信用記錄的，就可以享受存量房貸7折優惠。但兩年內不得提前還貸，否則得繳納罰息。”深發展一支行工作人員說，“普通客戶需要什么條件，目前還不好說，各支行只是負責受理。”
不少銀行都將貸款額作為存量房貸打折的條件。中信銀行的7折優惠政策對客戶貸款金額要求最高，要求初始貸款金額在50萬元以上或者持有該行白金卡的貴賓客戶，且借款人系貸款購買第一套住房；光大銀行也要求，申請條件是貸款金額在30萬元以上，前期執行基準利率0.85倍，該行個貸系統中認定的首套房客戶，審查通過后就可能調整為7折利率。
相對而言，招商銀行(13.51,-0.25,-1.82%,吧)的條件顯得更加寬泛。招商銀行上海分行某工作人員告訴記者，改善性住房、首套房等客戶均可申請，該行根據客戶資質情況進行評估。符合條件的客戶需要征信良好，無逾期還款記錄。貸款行對客戶進行綜合評估后審批確定，可批準利率優惠。但記者了解到，目前招行部分支行存在“有條件調整”，如客戶轉成7折利率，3年內不得提前還貸，否則需繳納還款金額3%的違約金。
不過，剛剛在招行申請了利率優惠的趙先生告訴記者，由于他在招行的貸款余額只有10余萬元了，招行給他的利率優惠是七五折。據招行上海分行某支行一業務員透露，該行對資質以及貸款額不同的客戶，分別給予不同的利率優惠。一般來說，貸款額越高，利率折扣越低。
“轉按揭”合算嗎
市民劉女士是某國有大型銀行的存量房貸客戶。2007年初，劉女士在該行貸款90萬元，目前尚有大部分沒有還清。銀行工作人員告訴劉女士，由于劉女士存在逾期未還款情況，能否享受7折調整，還得看分行審核。于是劉女士想將剩余按揭貸款平轉至其他銀行，但又擔心其中的風險。
目前各銀行所謂的轉按揭是貸款金額不變按揭轉他行的做法，與被叫停的同名轉按揭不同，轉換過程中貸款金額年限必須保持不變。目前的轉按揭指正處在住房按揭期間的借款人，在貸款金額不變的情況下，通過擔保公司擔保等手段將住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行，而購房人其后可享受第二家銀行的房貸利率。轉過去后，銀行按照新客戶對轉入金額執行七折利率。
轉按揭合算不合算？廣東發展銀行的工作人員算了一筆賬：如果普通貸款轉銀行，貸款5萬至30萬元(含30萬元)的擔保費是800元，30萬至50萬元的擔保費是1000元。外加1%至2%的按揭費、保險費、公證費等，累計轉按揭的支出為6000元-7000元，即使有的銀行為了吸引客戶，免去按揭費，其支付的成本最少也要2000元至3000元。目前，辦理按揭“搬家”到廣東發展銀行，這些費用都能省去。
但也有業內人士提醒市民，別著急辦理轉按揭。對于有的個貸機構提出免除轉按揭的費用，房貸“搬家”零成本的說法，建設銀行(4.00,-0.06,-1.48%,吧)工作人員張先生表示，在甲銀行辦理的貸款轉到乙銀行之前，必須經甲銀行的同意，還要提前還清甲銀行的貸款，而有些銀行提前還貸是要收費用的，這樣一來還是有成本的。
