如何選擇貸款
公積金貸款
申請(qǐng)人條件——
在本市連續(xù)繳存了６個(gè)月住房公積金，或者已累計(jì)繳存１２個(gè)月以上，目前仍繼續(xù)繳存住房公積金的購(gòu)房者均可申請(qǐng)。同時(shí)，公積金貸款與戶口無關(guān)，對(duì)于目前公積金帳戶已封存或者目前不再繳存住房公積金的申請(qǐng)人，住房資金管理中心不會(huì)發(fā)放住房公積金貸款。
辦理流程：
１、簽訂《北京市商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱《買賣合同》），后交開發(fā)商辦理預(yù)售登記手續(xù)。
２、在等待的這段時(shí)間，帶《認(rèn)購(gòu)書》、首付款發(fā)票、身份證、戶口本（如是集體戶口，須封面頁(yè)與本人頁(yè)兼?zhèn)洌⒔Y(jié)婚證等證明，去管理中心領(lǐng)取借款申請(qǐng)表。
３、在管理中心的指導(dǎo)下填寫申請(qǐng)表，交管理中心初審合格后，管理中心開具《抵押物審核評(píng)估通知單》。
４、憑《抵押物審核評(píng)估通知單》，帶《認(rèn)購(gòu)書》、身份證及身份證復(fù)印件去指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估（收到評(píng)估機(jī)構(gòu)，取評(píng)估報(bào)告的通知一般約一周時(shí)間）。
５、接到開發(fā)商通知，到開發(fā)商處取已辦完預(yù)售登記備案的《買賣合同》。
６、持《買賣合同》、評(píng)估報(bào)告和上述身份證明材料到管理中心做進(jìn)一步審核，合格后管理中心開具貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書。
７、到指定的保險(xiǎn)公司或擔(dān)保中心辦理保險(xiǎn)或擔(dān)保。本環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立，應(yīng)該根據(jù)就近、順路的原則來安排。
８、持貸款調(diào)查通知書到管理中心委托的銀行填寫貸款的各類申請(qǐng)表。
９、將其中的《收押合同》帶回開發(fā)商處蓋章。
１０、再回到銀行，將填妥的銀行表格、蓋完章的《收押合同》、《買賣合同》及《買賣合同》復(fù)印件３份、已辦妥的保險(xiǎn)或擔(dān)保手續(xù)、以及上述身份材料交銀行查驗(yàn)。
１１、如果資料齊備無誤，一般會(huì)在兩周后接到銀行的放貸通知。接到通知后到銀行取儲(chǔ)蓄卡。
１２、按銀行要求每月還款。
在這里我們要特別提醒的是，辦保險(xiǎn)和最后到銀行辦放貸手續(xù)一定要本人辦理，其余的手續(xù)可委托他人代辦，但必須攜帶申請(qǐng)人的身份證。公積金的貸款手續(xù)比較煩瑣，可以找代辦機(jī)構(gòu)，但最好找信譽(yù)良好的，否則遺失了相關(guān)資料補(bǔ)辦十分麻煩。如果在合同期限內(nèi)辦不下來貸款，自己還要承擔(dān)違約責(zé)任。
商業(yè)貸款
１、將《買賣合同》交給開發(fā)商辦理預(yù)售登記。
２、向銀行指定的律師事務(wù)所的現(xiàn)場(chǎng)律師提交申請(qǐng)，這時(shí)需要提供上述身份證明材料和資料。
３、在律師的指導(dǎo)下填寫申請(qǐng)材料。購(gòu)房者需按貸款的０．３％交納律師費(fèi)（各銀行的費(fèi)用可能稍有不同）。
４、按律師的要求將一部材料帶到開發(fā)商處簽字蓋章。
５、律師審核材料，大約一周后，接到律師通知，到銀行指定的保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。
６、再過１０天左右，接到律師的銀行審核的通知，到銀行簽訂個(gè)人住房貸款借款合同、擔(dān)保合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書等文件，并辦理個(gè)人住房貸款專用賬戶。
７、按銀行要求每月還款。
如何簽訂《商品房買賣合同》
簽訂購(gòu)房合同是一件嚴(yán)肅的事情，它使你的購(gòu)房行為成為事實(shí)，并且成為將來買賣雙方的法律憑據(jù)，下面就需要注意的條款我們進(jìn)行分析。
在現(xiàn)行的《商品房買賣示范文本》中，只籠統(tǒng)的規(guī)定面積誤差在３％以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，超過３％的，損失由開發(fā)商來承擔(dān)，但是面積是由套內(nèi)建筑面積和公攤面積組成的，如果套內(nèi)面積減少而公攤面積增大，則兩相抵消，誤差率雖仍在３％以內(nèi)，但購(gòu)房者依然吃虧，所以對(duì)誤差率一定要將套內(nèi)建筑面積和公攤面積兩者分別約定。
合同要求填寫套內(nèi)建筑面積和公攤面積，但是哪一部分是公攤面積，每一部分的面積數(shù)額是多少卻沒有約定。
在《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)明示公攤的詳細(xì)信息，以作為備案。預(yù)售商品房時(shí)，合同中的分?jǐn)偯娣e要與備案一致。在預(yù)售期間，如果房地產(chǎn)開發(fā)商擅自變更建筑分?jǐn)偛糠郑?gòu)房者有權(quán)退房。
延期交房一直是一個(gè)困擾購(gòu)房者的問題，合同賦予購(gòu)房者解除購(gòu)房約定的權(quán)利，但建議大家選取違約賠償而不是退房。因?yàn)橐坏┭悠诮环浚藭r(shí)購(gòu)房者通常已向銀行支付貸款，而貸款時(shí)購(gòu)房者、開發(fā)商、銀行三者的關(guān)系是，購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款，銀行將全款劃撥給開發(fā)商，購(gòu)房者向銀行還款。選擇退房只有開發(fā)商將銀行劃撥的那部分錢還給銀行后才能與購(gòu)房者解除借貸關(guān)系。當(dāng)然，違約金的追討也是十分困難的，所以在購(gòu)房初期收集數(shù)據(jù)資料，分析開發(fā)商的實(shí)力十分重要。
交樓時(shí)開發(fā)商應(yīng)提供的資料，如房屋實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)、住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書等合同都有規(guī)定，主要問題容易出現(xiàn)在房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)和入住基礎(chǔ)設(shè)施、配套上。開發(fā)商對(duì)于房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值的口頭承諾必須落實(shí)到書面上才有效。在合同約定時(shí)，不要使用“高級(jí)”“進(jìn)口”等概念模糊的字樣，而應(yīng)該將具體品牌、型號(hào)、標(biāo)準(zhǔn)寫入合同中。而對(duì)于入住的基礎(chǔ)設(shè)施和配套，像水、電、燃?xì)狻㈦娫挼龋际巧畋貍涞模缣烊細(xì)獾拈_通，開發(fā)商也許會(huì)說入住率必須達(dá)到多少，但實(shí)際上北京市目前并無明確規(guī)定，所以這就是開發(fā)商與燃?xì)夤镜膮f(xié)調(diào)問題。如果不跟開發(fā)商進(jìn)行約定，就會(huì)影響正常生活。又如會(huì)所、園林、停車場(chǎng)的使用，尤其是社區(qū)建設(shè)不完全但業(yè)主已入住了，停車問題如何解決，收費(fèi)問題等，可以在補(bǔ)充協(xié)議里詳細(xì)約定。
