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貸款購房如何最經(jīng)濟(jì)：首付越少越合適

　　首付越少越合適

　　為什么這么說呢？由于每個(gè)人的財(cái)富積累不一樣，對(duì)未來經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期不一樣，因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的首期付款額。而依據(jù)中央銀行的規(guī)定，購房貸款不超過房價(jià)的80%，就是說購房者必須準(zhǔn)備20%以上的首期付款。

　　專家建議，購房者最好能申請(qǐng)到70%至80%的抵押貸款，因?yàn)樵谀撤N程度上，貸款愈多愈好，首期愈少愈好，當(dāng)然這一切都應(yīng)控制在購房者的負(fù)債能力之內(nèi)。首期付款額低，就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高，特別是利息負(fù)擔(dān)會(huì)多一些，但購房者將有多余的資金用于改善其生活品質(zhì)和其他投資。因?yàn)槠渌顿Y的收益有不少項(xiàng)目都高于貸款利率，所以選擇較低的首期付款額為好。

　　另外，現(xiàn)在許多銀行推出了新的貸款方式，轉(zhuǎn)按、加按、換按，這些都是很方便購房者的選擇。其中，變更住房借款人簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限或追加貸款額度的簡稱“加按”，變更抵押物的簡稱“換按”。如果你在貸款購房以后，想把這套房子賣掉，就可以轉(zhuǎn)按。這樣，如果你首付越少，你轉(zhuǎn)按之后，轉(zhuǎn)移的利息負(fù)擔(dān)就越多。假如我們購買一套每平方米3000元的房子，面積100平方米，按揭年數(shù)15年（180期），按揭7成和8成，就會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。如果在5年后你想賣掉，就可以進(jìn)行“轉(zhuǎn)按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息僅僅多付12816元。而且，你轉(zhuǎn)換按揭之后，所有的利息負(fù)擔(dān)就安全“轉(zhuǎn)移”到了其他購買者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息僅僅多出12816元，投資在開放式基金上的年收益按保守的5%計(jì)算，是30000×5%×15=22500元，這還沒有算每一年的基金收益的累計(jì)投入，所以，收益要高得多。

　　另一方面，因?yàn)槟壳暗馁彿抠J款利率不斷在降低，那么在如此優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請(qǐng)多少貸款就盡全力地申請(qǐng)，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果實(shí)在到最后負(fù)擔(dān)不起，還可以進(jìn)行“加按”，沒有什么可擔(dān)心的。

　　此外，如果你手上的錢不少，收入也可觀，除了購房外，你還有其他比較在行的投資，不妨選擇盡量低的首付款，反正其他方面的收入會(huì)大大降低利息的負(fù)擔(dān)。不管怎樣，在你的負(fù)債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首付款，讓錢能更好地生錢，是最佳之舉。

　　貸款時(shí)間15年到20年最恰當(dāng)

　　一個(gè)最基本的常識(shí)是，借款期限越長每月還款就越少，但總還款額必然上升。10萬元貸款借10年，每月約需還1090元，還款總額約13萬元；貸款借20年，每月約需還690元，還款總額約16.6萬元。專家認(rèn)為，借款年限一般15到20年就足夠了，對(duì)普通百姓而言，退休以后再承擔(dān)較高還款壓力，風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，各商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)的營銷中，會(huì)有一些利民措施。如“非指定樓盤按揭貸款業(yè)務(wù)”，購房人若自己落實(shí)按揭銀行，而不需要房產(chǎn)商提供任何擔(dān)保，一般來說，可以享受房產(chǎn)商提供的一次性付款房價(jià)優(yōu)惠措施。

　　延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個(gè)例子。以借款10000元為例，如果2年還清，每月還款438元，利息負(fù)擔(dān)504元；如果4年還清，每月只需還款229元，每月還款減少209元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。但是利息負(fù)擔(dān)也從504元增加到了1004元，同樣增加了50%左右。而如果比較第29年和第30年，29年的貸款為每月還款54.73元，30年的貸款為每月還款53.93元，同樣是延長一年，每月負(fù)擔(dān)只減少不到1元，1%左右。可見期限過長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。30年的利息負(fù)擔(dān)是9414.8元，29年的利息負(fù)擔(dān)是9046.04元，利息負(fù)擔(dān)增加將近400元，4%左右。所以合理的還款期限應(yīng)該是15到20年。