銀行貸款越收越緊。不同的還款方式，所還的利息是不同的。據(jù)測算，一筆50萬元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差12萬元之多。那么，房貸究竟怎么還才劃算呢？
巧用公積金貸款
眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是七折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。
如果你申請下來的公積金貸款不夠支付房款，可以同時辦理個人住房商業(yè)貸款，使用這類組合貸款除用足公積金貸款額度外，還要學會用足公積金貸款的使用期限。現(xiàn)在多數(shù)銀行習慣將公積金貸款和商業(yè)貸款混合在一起，除以貸款年限，從而計算出客戶每期應償還多少房貸。其實，減少利息支出的最佳做法是，將公積金和商業(yè)貸款分開，因為公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低許多，可以將公積金貸款的年限設計得長些，將商業(yè)貸款的年限設計得短些，這樣也能最大限度地節(jié)省利息支出。
另外，由于目前公積金房貸沒有一套房和二套房之分，只要首次貸公積金或者第一次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。因此，最好是采取首套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。
但是，記者了解到，目前，青島市住房公積金管理中心正在醞釀調整公積金貸款對于首套房和二套房的區(qū)分。因此，市民想要采取公積金貸款的應該趁早。
等額本金省息劃算
目前，多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多；后者又叫“遞減還款法” ,每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負擔較少。
王小姐去年貸款100萬元在嶗山區(qū)某小區(qū)購買了一套住房，當時申請的是7折利率，等額本息方式還款，貸款期限30年，每月還款4865元，30年總利息75萬左右，但是當時簽訂的不是終身享受7折，而是隨市場而調整，最近銀行通知將要把利率調整為8.5折，“這樣的話我每個月要還5398元，30年利息額為95萬元。不僅每個月多還1000多元，更要多還20萬的利息”。為了減少購房成本，王小姐向銀行申請了變更還款方式，將原有的等額本息還款方式（即等額還款）變更為等額本金還款（即等本還款）。這樣計算下來，利率上調到8.5折，30年利息不到76萬元，要比等額本息還款省息近20萬元。
值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因為它的月供是倒金字塔式結構，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。
提前還款，縮短期限
很多貸款者，貸款后滿腦門子都在琢磨著提前還貸，可這樣做到底劃不劃算？很多人心里沒底。記者有個朋友，幾年前向銀行貸款10萬元，已還了5萬多的本金。現(xiàn)在她手頭又積攢五六萬元錢，足夠提前還貸了。可對提前還貸，她心存顧慮：“前面已經(jīng)還了那么多利息，現(xiàn)在提前還會不會不劃算？”
對于這種情況，理財師認為，提前還貸要算好賬，要知道并不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。此外，如果選擇部分提前還貸，剩下的貸款應盡量縮短貸款期限，不是減少每月還款額。因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，如果碰到降息通道，往往短期貸款利率下降的幅度會更大。
