房地產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力
在房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的過程當中，因各種各樣的原因，最初開發(fā)項目的報批主體與最后的項目銷售主體可能不一致，這涉及到開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓問題，同時在商品房銷售過程當中買受人的主體也可能存在變更，這些問題，涉及到《合同法》當中的合同的變更與轉(zhuǎn)讓問題，合同的變更與轉(zhuǎn)讓法律是允許的，但必須按法律規(guī)定的內(nèi)容做變更或轉(zhuǎn)讓，這樣變更或轉(zhuǎn)讓才是合法的，否則不受法律保護，轉(zhuǎn)讓各方的利益可能得不到很好的保證。怎樣在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓過程當中保護轉(zhuǎn)讓方、受讓方及第三方的利益呢？下面律師從一個親自辦理的案例做一簡要介紹。
案情簡介：2000年11月22日王某某與北京YH房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司第三分公司（以下簡稱YH三公司）簽訂《北京市XX花園售房協(xié)議》約定，王某某購買YH三公司開發(fā)的商品房一套，王某某以零首付的方式付款，其余80%的房款采用銀行抵押貸款，20%的房款由YH三公司代為支付，王某某應(yīng)在6個月之內(nèi)將YH三公司代墊的首付款交付給YH三公司，付款期限是自2000年11月至2001年3月，每月給付12218元。在入住時，因房屋質(zhì)量存在問題，王某某一直要求YH三公司維修，但YH三公司一直未修，王某某遂拒支付該公司墊付的首付款。至2004年，王某某借銀行80﹪的抵押貸款部分已還清。 2001年YH三公司將該房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給北京三J房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱三J公司），但兩公司之間的轉(zhuǎn)讓YH三公司未通知王某某。轉(zhuǎn)讓后，三J公司一直沒有要求王某某支付該款項，但2004年4月8日三J公司以買賣合同主體身分提起訴訟，要求王某某支付YH公司為王某某代墊的首付款。一審法院審理后，認為現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)登記人是三J公司，據(jù)此認為王某某應(yīng)支付這筆首付款，支持了三J公司的訴訟請求。王某某不服一審判決，提起上訴，二審法院做出維持原判的判決。
律師認為，這是一個錯誤的判決。對這個具體的個案，律師認為，三J公司不能取得YH三公司與王某某之間的債權(quán)，因此無權(quán)要求王某某歸還王某某欠YH三公司的首付款。根據(jù)《合同法》第八十條的規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。本案中，YH三公司將該房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當通知王某某，但YH三公司并未通知王某某，因此該轉(zhuǎn)讓對王某某不發(fā)生效力，也就是說，無論YH三公司將該項目轉(zhuǎn)讓給誰，王某某對YH三公司的債權(quán)債務(wù)不受影響，仍然承擔對YH三公司的債權(quán)債務(wù)，王某某對YH三公司的債權(quán)債務(wù)不能同時轉(zhuǎn)讓給項目的受讓人即本案中的三J公司。
該項目轉(zhuǎn)讓時如何辦理手續(xù)三J公司才能取得債務(wù)人的債權(quán)呢？按目前的法律規(guī)定，律師認為，三J公司必須做如下工作：一是應(yīng)該與YH三公司簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同，這個合同是必須要有的。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。而且，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，一定要辦好登記備案手續(xù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。《城市房地產(chǎn)管理法》第五章第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者開發(fā)土地權(quán)證書。國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。從上述的法律規(guī)定來看，三J公司在取得該項目時，一定要經(jīng)過變更登記，該登記可證明其財產(chǎn)的來源及合法性，證明誰是財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人與受讓人。根據(jù)《合同法》第八十七條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》都要求YH三公司轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)要辦理批準、登記手續(xù)，如果YH三公司與三J公司的轉(zhuǎn)讓沒有辦理批準、登記手續(xù)費，那么該轉(zhuǎn)讓行為是違法的，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)債務(wù)的行為不生效。王某某仍對YH三公司存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
律師認為本案是錯誤的判決理由有二：一是終審法院違反了合同法的規(guī)定，法院的這種判決可能導致王某某要承擔雙重的債務(wù)，即既對YH三公司承擔債務(wù)，也對三 J公司承擔債務(wù)，有悖法律公平公正的原則，按王某某最初與YH三公司的買賣合同，Y H三公司完全可以依據(jù)該合同起訴王某某，要求其承擔付款的義務(wù)，如果出現(xiàn)這種局面，法院該如何應(yīng)對？二是北京市法院已有相關(guān)的判例，類似的案件判受讓人敗訴，該判決作為案例刊登在北京市高級人民法院主辦的刊物《法庭內(nèi)外》雜志上，同一地區(qū)的法院對同一類案件做出兩種結(jié)然不同的判決有待法律界人士進一步討論問題形成的原因及解決辦法。
本文僅僅列舉了一個房地產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例，總之，對于房地產(chǎn)項目來說，在轉(zhuǎn)讓過程當中涉及很多法律問題及實踐操作的技巧，如何保護房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各方的利益，是一線法律工作者應(yīng)認真思考的課題。
