文章分析了上海房價(jià)滯脹房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓率低：缺口已經(jīng)從高價(jià)樓盤打開，滬上黃金地段的部分高價(jià)樓盤銷售出現(xiàn)疲態(tài)，一次性付款開發(fā)商就給打折，而且打折樓盤不是一家兩家，而是成片;同時(shí)文章還提供了包括房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,上海房價(jià)滯脹,上海房價(jià)滯脹房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓率低等相關(guān)信息咨詢。
海樓市正在繼續(xù)去年以來全國首屈一指的高房價(jià)。
國家統(tǒng)計(jì)部門近日發(fā)布的全國房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，上海二季度的房價(jià)漲幅繼一季度在全國領(lǐng)先的基礎(chǔ)上繼續(xù)排行第一，每平方米平均售價(jià)已達(dá)5381元，大大高于廣東的3877元均價(jià)。
但是也有人敏銳地觀察到，從房價(jià)同比漲幅來看，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了三年多來的第一次滯脹情形。
現(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)就更為明顯。缺口已經(jīng)從高價(jià)樓盤打開，滬上黃金地段的部分高價(jià)樓盤銷售出現(xiàn)疲態(tài)，一次性付款開發(fā)商就給打折，而且打折樓盤不是一家兩家，而是成片。新開樓盤成交速度明顯下降，高檔房價(jià)每平方米最大跌幅已超過1000元，而且有樓盤開始雇傭“跑單小姐”促進(jìn)銷售。這與年初要排幾天隊(duì)還不一定能訂上一套房子相比已是大相徑庭。
二手房市場也出現(xiàn)了同樣的走勢。5月份，上海最新一期的二手房指數(shù)報(bào)告顯示，上海二手房指數(shù)5月較上月僅上漲了1.2%，不僅連續(xù)第5個(gè)月漲幅放緩，而且二手房成交量明顯下降。調(diào)查還顯示，五月份上海各房產(chǎn)中介門店的業(yè)務(wù)量平均少了兩成，多則五成，已經(jīng)開始危及到規(guī)模較小的房地產(chǎn)中介的生存。數(shù)月前還生意火爆的房產(chǎn)中介紛紛關(guān)門已經(jīng)不是一件稀罕事。
專業(yè)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)美的行(上海)提供的一份報(bào)告稱：2004年5月1日以后，新盤成交下降，現(xiàn)場來人、來電明顯減少，成交速度下滑，意向性客戶棄單現(xiàn)象較多，高價(jià)盤開始回落。
買的賣的都少了，投資的少了，觀望的多了，一位上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這樣總結(jié)當(dāng)前的樓市。
這是否是上海市政府今年以來推出的一系列樓市政策造成的結(jié)果?
僅僅在年初時(shí)，當(dāng)?shù)卣块T面對上海高房價(jià)應(yīng)抑還是揚(yáng)而舉棋難定，如今正在和將要推進(jìn)的一套政策組合無論效果如何，都顯示了政府要進(jìn)行調(diào)控的決心。然而，當(dāng)這些政策出盡，上海的高房價(jià)會被調(diào)控到怎樣的格局?
期房限轉(zhuǎn)：透支的政策
此次調(diào)控的第一招是期房限轉(zhuǎn)政策。4月26日，上海市人大表決通過了停止個(gè)人住宅期房轉(zhuǎn)讓的政策。
政府在推出這一政策前已經(jīng)有了許久的醞釀，公開的政策解讀是，限制期房轉(zhuǎn)讓將有效地抑制市場投機(jī)需求，防止房價(jià)進(jìn)一步虛高。雖然期房限轉(zhuǎn)只是對短期炒作形成限制，但其所產(chǎn)生的影響將會波及整個(gè)投資市場，想通過短期套利實(shí)現(xiàn)盈利，在未來上海樓市將舉步維艱。
顯然，這一措施直接針對的是各種各樣的炒房“熱錢”。在去年人們曾一度把上海的高房價(jià)歸咎于來自溫州等地的“炒房客”，而且有數(shù)據(jù)顯示，上海的購房消費(fèi)中，投資性消費(fèi)已經(jīng)接近公認(rèn)的警戒數(shù)字。
但是，在上海的地產(chǎn)人士看來，這一政策卻占據(jù)了“兩最”：炒作時(shí)間最長，實(shí)際效用最不明顯。
早在這一政策出臺半年前，就已有此吹風(fēng)消息，期房轉(zhuǎn)讓者搶搭末班車的報(bào)道不時(shí)見諸媒體。一些房產(chǎn)公司反映，前來購房的溫州人越來越少，相反，期房拋售量卻增加了近1/3。但是盡管掛牌量幾乎是一夜之間驟增，市場上的期房價(jià)格卻未見下跌。房屋買賣需要一定過程，限制期房轉(zhuǎn)讓對于資金實(shí)力雄厚的投資者而言，無非只是延緩了出手速度而已。
而待到這一曾被專家預(yù)測可能成為樓市的“重磅炸彈”真正落下后，市場的反映微乎其微。
首先，期房限轉(zhuǎn)的影響面非常小。據(jù)上海市府發(fā)言人焦揚(yáng)介紹，目前上海投資性購房比重為16.6%，但在這16.6%的投資購房中，拿到產(chǎn)權(quán)證之前的期房買賣行為僅占2.5%，拿到產(chǎn)權(quán)證1年后的買賣約8%左右，剩下是拿到產(chǎn)權(quán)證兩三年后的買賣。因此期房限轉(zhuǎn)限制的只是這些投資者中2.5%的期房投資者，甚至比這個(gè)比例更少，限轉(zhuǎn)政策真正針對的，只是這2.5%中部分短期投機(jī)炒家。
影響面小，加上由于提前炒作引發(fā)的透支，因此，這一政策出臺之后在實(shí)際中的作用并不明顯。
不過，這一政策對開發(fā)商的影響顯然更大。上海市房地產(chǎn)海外聯(lián)誼會會長孫鋼說，由于期房限轉(zhuǎn)，開發(fā)商不能從預(yù)售期房中得到資金支持，這就要求開發(fā)資金的承受能力具有競爭優(yōu)勢。
預(yù)售網(wǎng)上登記：信息不完全對稱
4月20日起，上海正式實(shí)施網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售有關(guān)規(guī)定。按照規(guī)定，全市新建商品房的預(yù)售和銷售，都須進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證時(shí)，就要向上海市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上備案登記用戶認(rèn)證手續(xù)，并申報(bào)商品房擬銷售的價(jià)格。
此前，開發(fā)商各種信息在交易中心登記之后，就告一段落了，一般購房者很難知道諸如已售樓盤的套數(shù)、平均價(jià)格等“敏感信息”。網(wǎng)上備案系統(tǒng)開通后，購房者從信息弱勢變?yōu)榕c開發(fā)商信息平等。部分開發(fā)商先“處理”差房子、好房子賣高價(jià)的人為惜售行為將得到遏制，而“內(nèi)部關(guān)系”訂房、炒房套利也將難以實(shí)現(xiàn)。如今售樓處再稱房子已經(jīng)賣沒了，購房者就可以上網(wǎng)查個(gè)究竟。這將使開發(fā)商無法把新房捂在手里，通過期房炒房者把房價(jià)炒上去后再向老百姓出售。因此有人說，這才是對開發(fā)商真正的限制。
但是，該項(xiàng)制度運(yùn)行數(shù)月，一些問題也逐漸暴露。
首先，登記時(shí)間的滯后性使售樓現(xiàn)場和網(wǎng)上登記之間存在一定的信息差別，在開發(fā)商和購房者簽訂了銷售合同以后，仍然需要一段時(shí)間才能到交易中心備案登記。這段時(shí)間內(nèi)，購房者在售樓處看到的信息是該套房屋已經(jīng)賣掉，而上網(wǎng)查詢的結(jié)果可能卻是沒有賣掉。這使得網(wǎng)上公示的信息與實(shí)際信息不可能完全對稱，甚至出現(xiàn)房源數(shù)量、房屋售價(jià)高達(dá)幾倍的落差。
而對于購房者最為關(guān)注的房屋價(jià)格問題，該制度規(guī)定開發(fā)商可以在調(diào)整后即時(shí)在網(wǎng)上變更，這就使得已售房屋平均價(jià)完全由開發(fā)商來決定。因此，有開發(fā)商反映，這并不能控制一些惡意抬價(jià)的現(xiàn)象。僅憑這一新制度，不可能改變開發(fā)商原有的銷售模式，以前可以做的銷售控制工作現(xiàn)在依舊可以做，只不過加上了目前這個(gè)“形式”上的環(huán)節(jié)。
降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)：多少才能影響市場
上海市政府力推的第三項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施是“降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”。
幾乎與前兩項(xiàng)措施出臺同時(shí)，上海市房屋土地資源管理局透露出將降低商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的信息。
