導讀：對于農(nóng)村宅基地房屋、小產(chǎn)權房屋的買賣效力問題，一直存在著爭議，主要是尚未有明確的相關法律法規(guī)對此作出明確的規(guī)定。那么，農(nóng)村宅基地房屋買賣是否有效的問題，請看本文的相關案例分析：
案情簡述：無錫農(nóng)民李某與王某簽訂了房屋買賣協(xié)議，王某系外省人，李某將自己的200平方米的農(nóng)村宅基地房屋以9萬元的價格賣給了王某，并將房屋的房產(chǎn)證、宅基地使用證給了王某。雙方交易完成后，王某便入住該房屋至今，但一直未辦理過戶手續(xù)，也未將戶口遷移至無錫。2002年王某又將房屋賣給陳某，但陳某交付2萬元定金后，反悔不想購買此房。陳某要求王某返還2萬元定金，遭到王某的拒絕，于是，陳某以王某不是產(chǎn)權人為由，訴至法院要求與王某解除房屋買賣合同，并要求王某返還2萬元定金。
律師認為：
第一，李某能否向王某出賣其宅基地上房屋?
《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權;農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。
農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。
1、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準;二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準;三是已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。
《江蘇省土地管理條例》第35條規(guī)定：購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應當符合申請建房用地的條件。據(jù)此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋;第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標;第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。
2、如果是集體經(jīng)濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：
(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江蘇省政府關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理的通知》也強調(diào)：禁止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。
(2)本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。
綜上，本案中李某向外省農(nóng)民王某轉(zhuǎn)讓其房產(chǎn)，違反了法律法規(guī)的相關規(guī)定。
第二、王某是涉案房產(chǎn)的合法產(chǎn)權人嗎?
有人認為王某雖未辦產(chǎn)權證，但也是合法的產(chǎn)權人，其根據(jù)是《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續(xù)。單從這條司法解釋來看，似乎可以認為，王某如是本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員、且符合申請建房用地條件的，則應是涉案房屋的實際產(chǎn)權人，有權處分該房產(chǎn)。但最高人民法院(1987)民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規(guī)定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理條例》(以下簡稱《條例》)實施前的歷史遺留問題;《條例》實施后，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用于農(nóng)村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據(jù)。而且，按照我國民法精神，不動產(chǎn)物權的取得、消滅和變更，經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力，這也是為絕大多數(shù)國家的民法所接受的一條原則。因此，筆者認為，本案中王某即使為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員、且符合申請建房用地條件、可以購買村民房屋，也因未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)而不能認為其為該房屋的合法產(chǎn)權人，他也就無權將該房屋賣予他人。
第三、農(nóng)村房屋買賣應注意哪些必要程序?
1、房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關材料的原件。
4、應到產(chǎn)權登記部門查看房屋產(chǎn)權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。
5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。
綜上所述：本案中外省農(nóng)民王某并非本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，不符合申請建房用地條件，依法不具備購買李某房屋的主體資格;其“買房”后，又未依法辦理宅基地使用證、房產(chǎn)證的過戶手續(xù)。為此，其與李某簽訂的房屋買賣協(xié)議因非法而無效，其更無權將該房屋賣給陳某。
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