案情回顧
2000年，張先生從外地來京時(shí)，想買一套房子，朋友說同事李龍?jiān)谕ㄖ輩^(qū)有套房子想出售，該房是李龍繼承其父母的農(nóng)村的房子，屬于宅基地，使用權(quán)證登記的是李龍母親的名字。
李龍表示這套房子是其父母去世后留給自己的，無任何爭議。張先生去看房時(shí)，周圍鄰居也表示該房就是李龍的。張先生放心地購買了李龍的房子，簽了協(xié)議，交了購房款，一家人住進(jìn)該套房屋至今。
2003年，張先生一家也把戶口遷到該村。2005年，村里通知去辦房產(chǎn)證，張先生拿著原登記為李龍母親的土地使用權(quán)證和李龍一起到房管局，辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，登記在張先生名下。
不料，李龍的妹妹李鳳卻稱，這套房子是父母的，自己也有權(quán)繼承，李龍沒有權(quán)利單獨(dú)處分。且農(nóng)村房屋不能買賣，便告到法院，主張李龍和張先生的房屋買賣合同無效。
律師解讀
農(nóng)村房屋買賣合同一般認(rèn)定無效
本案屬于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。
根據(jù)《土地管理法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地屬于村集體所有，村民僅有宅基地使用權(quán)，頒發(fā)給村民的也是使用權(quán)證。宅基地只能在本村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
我國《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的合同無效。因此，如果農(nóng)村房屋買賣合同的買受人不是本村集體的，買賣合同無效。
買受人將戶口遷至本村合同應(yīng)有效
律師指出，并非所有的農(nóng)村房屋買賣合同都無效。如果買受人之后將戶口遷至本村，就符合在本村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)的規(guī)定，這種情況下，法院一般認(rèn)定買賣合同有效。
另外一種情況是，該土地的性質(zhì)發(fā)生變更。如果買賣房屋在產(chǎn)生糾紛前或產(chǎn)生糾紛時(shí)，被國家征收，土地性質(zhì)變?yōu)閲型恋兀敲促I賣合同的效力也會(huì)隨之變化，從無效轉(zhuǎn)為有效。國家并沒有對(duì)買賣國有土地房屋中的買受人的身份進(jìn)行限制。
本案中，張先生在買房時(shí)不是本村戶口，2003年已將戶口遷入，符合在本村內(nèi)部流轉(zhuǎn)。2005年，頒發(fā)給張先生的是房屋所有權(quán)證，而非宅基地使用權(quán)證，說明該土地的性質(zhì)已從農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)為國有土地。因此，張先生和李龍簽的農(nóng)村房屋買賣合同有效。
至于李鳳的主張，李松律師認(rèn)為，張先生在此居住十多年，李鳳也知道，卻從未主張過權(quán)利，視為其對(duì)李龍?zhí)幏址课菪袨榈淖氛J(rèn)，買賣合同有效。
即便李龍無權(quán)處分，張先生購買房屋時(shí)，李龍說是自己的財(cái)產(chǎn)，街坊四鄰也證實(shí)這是李龍的財(cái)產(chǎn)，張先生事先并不知道該房屋還存在其他權(quán)利人。且張先生已支付了合理對(duì)價(jià)，房屋也已過戶到張先生名下，符合善意取得。
律師提醒
越來越多的農(nóng)村被列入了拆遷范圍，由此引發(fā)宅基地買賣糾紛層出不窮。賣出多年的宅基地，為獲得巨額拆遷補(bǔ)償，出賣人不惜花費(fèi)高額賠償毀約。
在實(shí)踐中導(dǎo)致雙方買賣合同無效確實(shí)是雙方都存在過錯(cuò)，如果法院簡單判決互相返還顯然不利于社會(huì)公平。司法實(shí)踐中，對(duì)于無效合同，法院都會(huì)酌情判令出賣人給予買受人相應(yīng)補(bǔ)償。
律師提醒，購買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒有購買資格建議最好不要購買，以免留下隱患。同時(shí)，宅基地的買賣也并非在任何情形下都是無效的，出賣人在毀約之前亦應(yīng)三思。
(原標(biāo)題：農(nóng)村房屋買賣多年賣主反悔咋辦?)
