當(dāng)前，城鄉(xiāng)一體化已成為是我國(guó)發(fā)展新階段提出的新任務(wù)，是實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的新要求。江寧區(qū)由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多原來(lái)村莊的土地、房屋被征用、征收，建造了大量的拆遷安置房。同時(shí)由于江寧區(qū)的外來(lái)人員較多，對(duì)于房屋有巨大的需求。另外，江寧區(qū)離南京市區(qū)較近，有一部分南京市區(qū)的人來(lái)江寧置業(yè)。在此背景下，江寧區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)變得異常活躍，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也日益增多，特別是拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛日益突出，越來(lái)越多的案件訴至法院。針對(duì)我院湯山、麒麟片區(qū)安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，并就現(xiàn)階段安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的解決提出對(duì)策和建議，以期能為我區(qū)改革的一些難題提供有益參考。
一、農(nóng)村拆遷安置類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的基本情況
(一)買(mǎi)賣(mài)雙方的基本情況
1、從購(gòu)買(mǎi)“安置房”的購(gòu)房者需求劃分。一是滿(mǎn)足基本住房需求的“安置房”，它們實(shí)現(xiàn)了對(duì)普通商品房的替代作用。這類(lèi)人群雖然清楚安置房存在的風(fēng)險(xiǎn)，但是無(wú)力購(gòu)買(mǎi)高價(jià)的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購(gòu)買(mǎi)安置房。他們對(duì)房屋的穩(wěn)定性較為敏感，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，而且大部分沒(méi)有其他的住房。二是滿(mǎn)足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開(kāi)發(fā)限制的一些條件等，滿(mǎn)足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類(lèi)購(gòu)買(mǎi)人群對(duì)是否真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該并不是特別關(guān)注，他們關(guān)注的重點(diǎn)是購(gòu)買(mǎi)到了這種休息居住的價(jià)值。普遍來(lái)說(shuō)，這類(lèi)人群的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，他們要實(shí)現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。三是實(shí)現(xiàn)投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購(gòu)買(mǎi)部分地段和區(qū)位的安置房，以期實(shí)現(xiàn)投資功能。這類(lèi)人群抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，對(duì)住房本身沒(méi)有需求，類(lèi)似于商品房炒家。
2、從安置房賣(mài)方的身份劃分。一是賣(mài)方為被征地拆遷的農(nóng)民。在拆遷安置的過(guò)程中，不少農(nóng)民分得面積相對(duì)較大的安置房，甚至有些農(nóng)民分得多套住房。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價(jià)值，被拆遷農(nóng)民賣(mài)掉多余的住房。二是賣(mài)方為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和投資公司。
(二)此類(lèi)糾紛的特點(diǎn)
一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)人簽訂的合同表面為項(xiàng)目安置合同，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。雖然合同名稱(chēng)為“某某項(xiàng)目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買(mǎi)賣(mài)，不涉及安置內(nèi)容。
二是合同明確表明為購(gòu)房人辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，一般在合同里面明確注明：開(kāi)發(fā)商在房屋交付使用后一定期限內(nèi)，按規(guī)定為購(gòu)房人辦理“村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)”，并在房屋交付使用后一定期間內(nèi)，依據(jù)相關(guān)政策換為“城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”，同時(shí)辦理“國(guó)有土地使用權(quán)證”。但是在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商很難兌現(xiàn)此項(xiàng)諾言，導(dǎo)致違約，糾紛必然發(fā)生。三是此類(lèi)案件矛盾尖銳。因?yàn)榘仓梅康膬r(jià)格大大低于市面上的商品房，購(gòu)房者基于價(jià)格的優(yōu)勢(shì)紛紛購(gòu)買(mǎi)安置房。更何況有開(kāi)發(fā)商“一定時(shí)期內(nèi)辦理國(guó)有土地使用權(quán)”的承諾，購(gòu)房人更加義無(wú)反顧。因此一旦糾紛產(chǎn)生，業(yè)主一般不愿意選擇退房，而要求開(kāi)發(fā)商履約。四是是涉穩(wěn)群體性糾紛案件較多。此類(lèi)案件涉及利益主體廣泛且爭(zhēng)議的標(biāo)的基本一致，紛紛要求開(kāi)放商履約。眾多分散的購(gòu)買(mǎi)人為了增強(qiáng)其維權(quán)的力量而聯(lián)合起來(lái)，一般是幾十戶(hù)甚至上百戶(hù)訴至法院。
二、“安置房”涉及的法律問(wèn)題
(一)物權(quán)方面的問(wèn)題
1、房屋產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性，各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)
一般采取法定登記主義，即房屋所有權(quán)只有經(jīng)過(guò)國(guó)家法定的部門(mén)登記才能確權(quán)和生效。我國(guó)也是采取的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記制度，根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)登記的規(guī)定，負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)的登記是房產(chǎn)管理部門(mén)，也就是說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、轉(zhuǎn)讓只有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)的登記以后才能最終發(fā)生效力，物權(quán)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)的登記確認(rèn)，房屋的產(chǎn)權(quán)將不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效力。按照法律的規(guī)定，“安置房”如果是農(nóng)村集體組織成員自己居住，農(nóng)村集體組織成員可以依照相關(guān)的法律獲得由基層政府頒發(fā)的宅基地使用權(quán)證及房產(chǎn)證。如果“安置房”轉(zhuǎn)讓交易的對(duì)象是城市居民時(shí)，一般不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，除非房屋所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地被征用為國(guó)有土地。
2、辦理抵押?jiǎn)栴}。根據(jù)擔(dān)保法理論，用于抵押的標(biāo)的物只有保證其能夠自由流通才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下也可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。具體到現(xiàn)行《擔(dān)保法》第三章所提及的抵押物也應(yīng)符合上述要求，以便在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人能夠?qū)⒌盅旱呢?cái)物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)，對(duì)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。現(xiàn)階段，農(nóng)村房屋能否抵押的問(wèn)題仍然困擾著理論界和實(shí)務(wù)界，存在著不同的觀點(diǎn)和爭(zhēng)論。而作為轉(zhuǎn)讓之后的“安置房”能否抵押，也有很大的爭(zhēng)議。《物權(quán)法》規(guī)定只要是法律、法規(guī)沒(méi)有禁止的物均可抵押，但是安置房在現(xiàn)實(shí)中未能充分發(fā)揮安置房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其生產(chǎn)性功能也就較為有限，因此是否適宜作為抵押物或者該抵押是否為債權(quán)人所接受仍然是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。
3、能否得到征地、拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)安置房后，一旦國(guó)家決定對(duì)該安置房所占用的集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)房屋的城市居民來(lái)講可能因其并非合格的購(gòu)房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外。
(二)合同效力問(wèn)題
目前關(guān)于農(nóng)村“安置房”買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定，有以下兩種不同意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。首先，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非法農(nóng)業(yè)建設(shè)。”如果安置房買(mǎi)賣(mài)成立，就是將與房屋相連的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣(mài)了，實(shí)質(zhì)上就是將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)變相用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。其次，《物權(quán)法》第162條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶(hù)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶(hù)依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。”這一規(guī)定首次明確了，集體所有的土地建造的房屋，可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶(hù)，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)戶(hù)住房的結(jié)論。而且，由于農(nóng)村個(gè)人住房買(mǎi)賣(mài)須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并輸相關(guān)的法定手續(xù)，安置房沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣(mài)后無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
第二種意見(jiàn)是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。我國(guó)《民法通則》第75條規(guī)定，公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。《物權(quán)法》第64條也規(guī)定“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”。對(duì)照該兩條規(guī)定，我們認(rèn)定農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)應(yīng)是不容置疑的。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么從理論角度來(lái)說(shuō)，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對(duì)其房屋行使所有權(quán)，當(dāng)然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民在出賣(mài)房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。再?gòu)奈覈?guó)目前的立法精神和法律現(xiàn)狀來(lái)看，首先，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第4條規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”而國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》以及國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》不是法律，因此不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。再者，土地管理法雖然規(guī)定了“一戶(hù)一宅”和“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”，但是，從其立法精神來(lái)看，這些條文主要的法律效果體現(xiàn)在國(guó)家對(duì)集體土地地行政管理上，旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，防止農(nóng)用地特別是耕地被違法占用，保證農(nóng)民的自下而上之本。違反該規(guī)定的，除了要承擔(dān)行政法律責(zé)任外，最重要的是不得再申請(qǐng)宅基地，這些規(guī)定雖然是強(qiáng)制性規(guī)范，但與合同的效力并未聯(lián)系在一起。從法律上講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，不能“越權(quán)”波及到民事法律關(guān)系，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的必然要求。
近來(lái)司法實(shí)踐顯示，法院越來(lái)越趨向于維護(hù)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人的利益，其中以北京市高級(jí)人民法院2007年發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》對(duì)土地及房屋增值部分予以合理分配為典型。溫州市法院系統(tǒng)絕大多數(shù)法官的觀點(diǎn)是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有效。他們認(rèn)為，對(duì)合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類(lèi)合同是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第44條、第52條規(guī)定的無(wú)效情形，就對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。順義法院李遂法庭在一起農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案中認(rèn)，被告所購(gòu)買(mǎi)的房屋并非相關(guān)法律、法規(guī)所禁止，亦未違背買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意思，故應(yīng)認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。
(三)繼承、遺贈(zèng)和贈(zèng)與問(wèn)題
作為安置房的主要消費(fèi)者，一部分年齡較大的城市居民再將自己商品房讓給子女居住后，選擇了環(huán)境較好的城市周邊安置房作為養(yǎng)老居所。那么，繼承問(wèn)題也就出現(xiàn)了。作為購(gòu)買(mǎi)者的老年人尚未取得完全產(chǎn)權(quán)，那么作為繼承人的子女或是其他受遺贈(zèng)人的權(quán)利會(huì)覆蓋到多大范圍呢買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)定為所有權(quán)轉(zhuǎn)移交易，但從現(xiàn)階段的實(shí)然法的角度來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的是對(duì)房屋的占有權(quán)，占有作為一種事實(shí)狀態(tài)為物權(quán)法所保護(hù)，但在未出臺(tái)新的法律時(shí)，對(duì)安置房的占有還不能轉(zhuǎn)化為法律所承認(rèn)的所有權(quán)，那么繼承人或是受遺贈(zèng)人的權(quán)利不能優(yōu)于被繼承人、遺贈(zèng)人。同理，受贈(zèng)與人接受的也是占有，所以民事流轉(zhuǎn)關(guān)系一直處于不確定的狀態(tài)。
三、解決農(nóng)村拆遷安置類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的對(duì)策建議
(一)解決此類(lèi)糾紛的原則
任何問(wèn)題的產(chǎn)生都是有一定的原因，而任何問(wèn)題的解決，我們也應(yīng)該以其產(chǎn)生的原因?yàn)榍腥朦c(diǎn)，并依照一定的原則尋找解決問(wèn)題的方法。安置房問(wèn)題的解決也要以一定的原則為依托。我們根據(jù)安置房產(chǎn)生的原因，結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，總結(jié)出解決這一問(wèn)題的幾項(xiàng)原則。
一是平等原則。平等是人類(lèi)社會(huì)所追求的最重要的價(jià)值之一。古今中外的人們一直為此進(jìn)行著不懈的追求與探究。平等因此成為法的價(jià)值之一。我國(guó)《民法通則》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人在民事活動(dòng)中的地位平等。”《物權(quán)法》第三條第三款規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。”第四條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”從這些規(guī)定，我們可以看出，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，從事任何民事活動(dòng)都應(yīng)該遵循平等的原則。我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有與集體所有兩種，對(duì)于國(guó)家所有的土地其使用權(quán)可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等程序在市場(chǎng)上流通，但集體所有的土地卻不能像國(guó)有土地一樣在市場(chǎng)上自由流通。根據(jù)前述，我們知道安置房正是在這種土地的二元結(jié)構(gòu)條件下產(chǎn)生的。因此，法律上的平等原則要求兩種土地所有的主體——國(guó)家和集體，其民事主體資格是平等的，民事主體地位是平等的，從而能平等地享有權(quán)利，其民事權(quán)益能平等地受法律的保護(hù)。所以，要從根本上解決安置房問(wèn)題，必須遵循平等原則，以這一原則為根本出發(fā)點(diǎn)。這就要求對(duì)集體所有的土地自由流轉(zhuǎn)作出變革。
二是保持社會(huì)穩(wěn)定的原則。黨的十六大提出了建設(shè)民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿(mǎn)活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)主義和諧社會(huì)。穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境是實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的前提，要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定，就要不斷地發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，使廣大群眾安居樂(lè)業(yè)。為適應(yīng)這一要求，今年的國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，新成立了城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障部，這足以看出在保持社會(huì)穩(wěn)原則下國(guó)家的努力。具體的安置房的問(wèn)題上，我們也應(yīng)該以這一原則為指導(dǎo)。對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)傳統(tǒng)的國(guó)家來(lái)說(shuō)，居者有其屋是每個(gè)人的基本要求。但是，目前隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，在城市中有許多中低收入者以及進(jìn)城務(wù)工人員承受不起如此高價(jià)的房屋。所以，安置房市場(chǎng)能滿(mǎn)足這部分人的住房需求。另外，由于安置房存在有特定的歷史因素，如果輕率地確定安置房買(mǎi)賣(mài)違法，會(huì)使許多人無(wú)家可回，無(wú)房可住，進(jìn)而影響社會(huì)的穩(wěn)定。此外，農(nóng)民收入本來(lái)有限，如果強(qiáng)烈制止安置房買(mǎi)賣(mài)，讓農(nóng)民多余的房屋閑置，就會(huì)影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，這都不利于社會(huì)的穩(wěn)定。所以，面對(duì)安置房買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題，我們應(yīng)該遵循保持社會(huì)穩(wěn)定的原則。
三是循序漸進(jìn)、具體問(wèn)題具體分析的原則。羅馬不是一天建成的，任何事情都不可能一蹴而就，而要按照一定的步驟，依循一定的程序，有條不紊、循序漸進(jìn)的進(jìn)行。任何冒進(jìn)都可能適得其反。對(duì)于已經(jīng)存在很長(zhǎng)時(shí)間，遍及范圍比較廣的安置房，我們采取的措施也應(yīng)該是循序漸進(jìn)的，不能太急進(jìn)，不要想一下子從根本上就解決問(wèn)題。世界上沒(méi)有完全相同的兩片葉子，由于歷史、地域、環(huán)境等等的不同，即使是同一事物也會(huì)有不同的表現(xiàn)。所以，應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題具體分析，不同情況不同對(duì)待。前面指出過(guò)，安置房依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以做不同的類(lèi)型劃分。我們要根據(jù)目前安置房買(mǎi)賣(mài)存在的情況、不同的類(lèi)型，具體問(wèn)題具體分析，找尋不同的解決途徑。
(二)關(guān)于審理安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的具體處理
前面曾指出，安置房依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以做不同的類(lèi)型劃分。我們?cè)谔幚戆仓梅抠I(mǎi)賣(mài)合同糾紛時(shí)，主要從以下幾方面劃分：
一類(lèi)是與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛;第二類(lèi)是與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村居民之間安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛;第三類(lèi)是與城鎮(zhèn)居民之間的安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，我們?cè)谶m用法律處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛時(shí)，就必須首先對(duì)糾紛進(jìn)行歸類(lèi)，再根據(jù)不同的類(lèi)型，妥善處理不同的糾紛。
1、與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村居民之間安置房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題。因這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房者具有在該地申請(qǐng)宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，故立法精神和國(guó)家相關(guān)政策也認(rèn)可這種房屋轉(zhuǎn)讓行為。因此，審判人員在審判實(shí)踐中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間安置房買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合《合同法》關(guān)于有效合同要件，原則上均按有效合同適用《合同法》進(jìn)行處理。
2、與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村居民之間安置房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題。購(gòu)房者是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村居民，我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃觯伞⒎ㄒ?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，審理此類(lèi)案件不能憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使，而應(yīng)在審理案件中單獨(dú)就房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否有效作出客觀公正的認(rèn)定。這樣做既不與法律、法規(guī)、政策存在沖突，又有利于農(nóng)村居民對(duì)房屋處分權(quán)的實(shí)際實(shí)現(xiàn)，更能滿(mǎn)足和調(diào)劑某些農(nóng)村村民之間的特殊需要，特別是自愿向城鎮(zhèn)搬遷“退宅還耕”的農(nóng)民，從而維護(hù)地方穩(wěn)定和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合《合同法》關(guān)于有效合同其他要件的，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同，適用《合同法》有效合同規(guī)定進(jìn)行處理，其效力不應(yīng)受到農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的影響。
3、與城鎮(zhèn)居民之間的安置房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售安置房，國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年就在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》第2條第二款就作出了：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的明文政策規(guī)定;2004 年11 月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定。但是在審理過(guò)程中也不輕易認(rèn)定此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。安置房買(mǎi)賣(mài)是一種合同行為，對(duì)其效力的認(rèn)定當(dāng)然要基于《合同法》的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，一個(gè)合同的效力是以是否符合合同有效的要件為標(biāo)準(zhǔn)。只要合同雙方當(dāng)事人具有完全民事行為能力，合同的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人意思的真實(shí)表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定，該合同就應(yīng)該是有效合同。在法律沒(méi)有明確禁止安置房買(mǎi)賣(mài)的情況下，只要安置房買(mǎi)賣(mài)合同符合合同有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。反之，一味認(rèn)定此類(lèi)合同無(wú)效，則違背了所有權(quán)理論。所有權(quán)是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。作為一種絕對(duì)權(quán)，所有權(quán)具有直接支配物并排除他人干涉的權(quán)利。我國(guó)《憲法》第13條第2款規(guī)定：“國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。”我國(guó)《民法通則》第75條第1款規(guī)定：“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。”房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。公民出售自己合法所有的房屋是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人依法處分自己私有財(cái)產(chǎn)的行為。實(shí)施處分行為是所有權(quán)人的應(yīng)有權(quán)利。否認(rèn)安置房買(mǎi)賣(mài)合同的效力與所有權(quán)理論顯然是相悖的。
(作者單位：南京市江寧區(qū)人民法院)
