名城律師事務(wù)所律師 張紹明：涉及到在集體土地、或者在農(nóng)村宅基地上修建房屋，然后再進(jìn)行出售的行為，法律規(guī)定是無效的。
確立此類合同的效力，應(yīng)以“認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外”，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)，可以認(rèn)定合同有效。
法律依據(jù)如下：
1、根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
2、國務(wù)院辦公廳1999 年發(fā)布的(中發(fā)(1997)11 號文)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅，不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。
3、國土資源部2004 年11月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。
4、國務(wù)院2007 年12 月發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，該通知指出：“農(nóng)村住宅用地，只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等”。
5、國家土地管理局(1990)國土函字第97 號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)，通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。
6、《合同法》第52 條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”。
7、《土地管理法實(shí)施條例》第6 條規(guī)定：“依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。
