【案情】
2014年2月，原告劉某與同村村民被告黃某某簽訂房屋買賣協(xié)議。雙方約定劉某將自己的房屋以3萬元轉(zhuǎn)讓給黃某某，由黃某某先支付1萬元，余款2萬元以后支付。在劉某拿到1萬元之后，多次討要余款，黃某某都拒絕支付。同年6月，被告黃某某又將該房屋以3萬元的價格轉(zhuǎn)讓給鄰村村民郭某，并當(dāng)場拿到價款。于是，該房屋也就由郭某居住使用，原告劉某至今沒有拿到余款。2014年12月，劉某向法院提起訴訟。
【分歧】
關(guān)于本案中兩份房屋買賣合同是否有效存在兩種截然相反的觀點。
第一種觀點認(rèn)為原告與被告簽訂的房屋買賣合同有效，且被告與第三人的買賣合同也有效，理由是房屋屬于農(nóng)民自己的私有財產(chǎn)，可以自由買賣，雙方當(dāng)事人簽訂的買賣合同有效。
第二種觀點認(rèn)為，原被告之間簽訂的房屋買賣合同無效，被告與第三人之間的房屋買賣合同也無效，理由是不具備合同生效的條件。
【評析】
筆者贊同第二種觀點，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，其使用權(quán)由集體按照法律規(guī)定的條件和王序劃撥給村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有權(quán)屬于宅基地使用權(quán)人，而宅基地所有權(quán)仍然屬于村集體。故而，在農(nóng)村房屋買賣糾紛中，合同效力的認(rèn)定關(guān)鍵問題在于農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓。
我國物權(quán)法第60條規(guī)定：“對于集體所有的土地和森林、山嶺等依照下列規(guī)定行使：(一)屬于村民集體所有的，由村民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會代表集體行使所有權(quán);”。根據(jù)我國《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)必須具備如下四個條件才能轉(zhuǎn)讓：1.要經(jīng)過本村集體經(jīng)濟(jì)組織同意;2.轉(zhuǎn)讓人和受讓人為同村人;3.轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或者是“一戶多宅多房”;4.宅基地使用權(quán)必須與房屋一并轉(zhuǎn)讓。在司法實踐中只有符合以上條件，才能認(rèn)定房屋買賣合同有效。
綜上，本案中，原告與被告系同一集體組織又為同村人符合第1、2、3要件。原告劉某未經(jīng)村委會批準(zhǔn)，擅自出售房屋給同村村民黃某某，不符合第4要件，故而原告與被告簽訂的房屋買賣合同無效;被告黃某某與第三人郭某之間房屋買賣合同因為被告黃某某與第三人郭某不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，且根據(jù)債權(quán)依附物權(quán)的原理，被告未取得房屋所有權(quán)，其與第三人簽訂的房屋買賣合同也無效。
(作者單位：江西省鄱陽縣人民法院)
