伴隨我國城市化進程的加快及農村人口向城鎮(zhèn)產業(yè)化轉移，農村宅基地上房屋買賣作為一種經濟現象浮出視野。由此引發(fā)的糾紛解決漸次成為司法實踐必須予以回應的審判熱點。我國關于規(guī)范農村宅基地的現行法律法規(guī)僅對宅基地使用權的取得作出了規(guī)定，但對其包含買賣在內的各種形式的流轉則鮮有涉及。這使得該類糾紛的司法裁決成為了審判中的難點，從而導致司法中的裁判不統(tǒng)一。在一定程度上弱化了司法對社會經濟生活的調整和規(guī)范功能。有鑒于此，本文試圖從農村宅基地相關法律法規(guī)的梳理著眼，以相關物權理論及宅基地使用權的憲法意義為基本視角，對涉及但不限于農村宅基地及其上房屋買賣的相關法律問題進行探討，以期有益于該類糾紛的司法裁判。
一、農村宅基地使用權的法律解讀
《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定：“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理;已經屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農村集體經濟組織經營、管理。”該條第四款規(guī)定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準。”上述法律規(guī)定實際確立了農村宅基地的以下法律屬性;首先，農村宅基地的所有權為農民集體經濟組織全體成員共同共有;其次，我國對農村宅基地實行三級所有，所有者主體依法可劃分為村集體經濟組織，組集體經濟組織及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)集體經濟組織;再次，農村宅基地使用權系依照法律規(guī)定，依法定程序確定給特定主體的用益物權;最后，緣于農村宅基地系本集體經濟組織成員依行政審批無償取得，旨在解決為以農戶為基本單位的集體經濟組織成員提供居住保障，同時，受制于土地系不可再生資源的自然屬性，基于需求與供應之間的現實緊張關系，對于宅基地的流轉必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權在法律上屬于受限制的用益物權。《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”，該項法律規(guī)定從民事實體法律規(guī)則層面對宅基地使用權的上列法律屬性予以了重申。
二、農村宅基地上房屋的法律定位
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第二款規(guī)定“農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地”。該條第三款規(guī)定“農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定，辦理審批手續(xù)。” 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條第四款規(guī)定“建設單位或個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)”。上述法律規(guī)定旨在規(guī)制利用農村宅基地的建房行為，否定非依法取得農村宅基地進行建設的行為，以實現確實控制非法占用農用地及農村宅基地的法律價值目標，因此均屬于效力性法律規(guī)定，違反上列法律規(guī)定的行為應受到法律的否定性評價。
農村宅基地上建房的違法行為常見于以下情形：
1、村集體經濟組織成員未依行政審批程序占用宅基地建房;這種情形屬于行為人違法占地建設，其行為違反國家法律的強制性規(guī)定，行為人不能取得所建房屋的物權，也當然不享有宅基地使用權，僅對其投資形成的建筑物、構造物享有實物形態(tài)的占有及處分利益;
2、村集體經濟組織成員違法占用農用地建房;我國依法實行土地用途管制制度，土地的利用應符合土地利用總體規(guī)劃，涉及農用地轉為建設用地等土地用途變更事項法律均設定了嚴格的行政分級審批程序，未依法定程序占用農用地建房屬于嚴重的違法用地行為，其所建房屋屬違法建筑，行為人不能取得物權;
3、非本集體經濟組織成員占用宅基地建房;農村土地依法屬于特定集體經濟組織所有，屬于該集體經濟組織所有成員生存和發(fā)展的基本生產和生活資料，為維護農村、農業(yè)、農民的根本性利益，我國的相關政策一直對包含但不限于城市居民占用農村宅基地建房的行為持否定態(tài)度，國辦發(fā)(1999)39號文件第二條規(guī)定“……農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅”。對于村民占用非本集體經濟組織的土地建房行為應如何處理?相關法律規(guī)定未有涉及。筆者認為，根據憲法及土地管理法的立法精神，農村土地屬于本集體經濟組織成員共有，應僅限于該集體經濟組織成員有權申請并經相應行政審批程序取得宅基地。因此，無論是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經濟組織成員，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事實行為亦當然不能作為物權取得的原始依據。
4、村民違反鄉(xiāng)村建設規(guī)劃建房;隨著社會主義新農村建設步伐的加快及城鄉(xiāng)一體化進程的推進，國家將鄉(xiāng)村規(guī)則納入到規(guī)劃控制的范圍。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三條第二款規(guī)定“……在確定區(qū)域內的鄉(xiāng)、村莊，應當依照本法制定規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內的鄉(xiāng)、村莊建設應當符合規(guī)劃要求”。因此，村民在依法制定了鄉(xiāng)村規(guī)劃的區(qū)域修建住房，必須符合鄉(xiāng)村規(guī)劃的要求，依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，否則，其建房行為構成規(guī)劃違法，其所建房屋即為違法建筑。
三、農村宅基地上房屋買賣及其司法裁決
《中華人民共和國憲法》第十三條第一款規(guī)定“公民的合法的私有財產不受侵犯”。《中華人民共和國民法通則》第七十五條規(guī)定“公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產”。農村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費了農戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民最昂貴的私有財產。因此，無論從物盡其用的經濟價值考量，還是從肯定和激發(fā)村民投資消費的積極性著眼，村民對房屋的所有權應受到法律的充分保護，村民依法對其房屋享有的占有、使用、收益及處分的權利應得到法律的彰顯。但如前文所述，村民對其房屋的處分是受限制的處分，即在房屋交易對象上實行限制。一方面，村民的自然流動必然涉及農村宅基地上房屋的流轉，另一方面，對該類房屋的流轉又必須依法實行限制。因此，司法實踐必須對該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時、有效的回應和規(guī)制。
1、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給本集體經濟組織成員的糾紛處理
基于雙方交易主體均系本集體經濟組織成員，其住宅買賣行為不會導致本集體經濟組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基于自主意思表示所締結的房屋買賣合同應認定為有效。但依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規(guī)定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準。
2、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給非本集體經濟組織成員的糾紛處理
農村土地系不可再生的自然資源，決定著農村的長期穩(wěn)定發(fā)展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經濟組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經濟組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標的物的買賣合同均應認定為無效。依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，基于該買賣合同取得的財產應當予以返還。對于受讓方取得房屋后進行了改、擴建或裝飾裝修的，依據民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權，同時按評估殘值對受讓方予以折價補償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責任各自承擔相應的責任。
3、非本集體經濟組織成員將宅基地上所建房屋轉讓的糾紛處理
如上文分析，非本集體經濟組織成員占用宅基地建房無論是否經過相應行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權，因此其所建房屋不能取得物權，基于該房屋的買賣合同亦當然無效。司法實踐中處理該類糾紛還應注意二個問題：其一是若建房人取得宅基地經過了行政審批，則在民事訴訟進程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應行政許可;其二是鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權及房屋所有權，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應予保護，以維護既定的經濟秩序，因此，法院在司法裁判時應就案件所涉宅基地違規(guī)向土地行政主管部門發(fā)出司法建議，同時判決確認合同無效，并按無效合同的法律規(guī)定明確雙方當事人的責任。
4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認無效的處理
《中華人民共和國物權法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生法律效力”。一般而言，人民政府征收決定發(fā)生法律效力后，相關征收實施單位才與被征收人簽訂征收補償協(xié)議，而此時，依據法律的規(guī)定，被征收房屋的物權已移轉至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關當事人就該房屋的轉讓所簽買賣合同在此時被確認無效，則會出現買受人返還房屋不能的情形。在此前提下，對該類糾紛的處理則應遵循以下原則：緣于買受人取得宅基地違法，則其僅對宅基地上房屋相關建筑裝飾材料享有相應權利，因此，其僅得就建筑裝飾材料部分的對應價值在征收補償款中主張權利，就宅基地價值部分，基于取得行為違法，則應由該宅基地所在集體經濟組織享有或以司法制裁的形式予以收繳，買賣合同雙方當事人的相關損失則由簽約雙方予以分擔。需要另外指出的是，若原出賣人仍具備集體經濟組織成員資格，由于宅基地系其所在集體經濟組織成員共同共有，宅基地的征收利益亦不能為出賣人獨自享有，而應作為集體收益歸屬集體經濟組織享有，出賣人則可以原宅基地被征收為由另行申請宅基地。
