近年來，農村房屋買賣合同糾紛案件時有發(fā)生，如何認定農村房屋買賣合同的效力，對在司法實踐中正確處理此類糾份，維護當事人合法權益，有重大的現(xiàn)實意義。
一、民事法律行為理論對認定農村房屋買賣合同的效力有指導意義。
我國〈民法通則〉第54條規(guī)定：“民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利義務的合法行為。”民事法律行為理論在我國民法體系中占有極為重要的地位， 民事法律行為，通常簡稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設立、變更和終止民事權利義務為內容的合法行為。要正確認定農村房屋買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導，以我國法律的規(guī)定為依據。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應具備以下三個要件(1)：1、行為人具有相應的民事行為能力;2、意思表示自愿真實;3、行為的內容不違法。依法訂立的農村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件，就是有效的，否則應認定為無效合同。
二、〈中華人民共和國合同法〉是認定農村房屋買賣合同的效力的重要法律依據。
〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”從我國現(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒有明確規(guī)定農村房屋買賣合同必須經登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農村房屋買賣合同應認定其有效為宜。
三、我國農村宅基地使用權政策限制宅基地的轉讓，但不能以此否定農村房屋買賣合同的效力。
農村宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系一起的(2)，只有農村集體經濟組織成員，才能申請宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定： “農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內的空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣人民政府批準;其中，涉及占用農地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”農村村民申請宅基地后，有權在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權，所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。出賣自已的房屋，是行使房屋所有權的處分權能，“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉讓，但不能以此否定農村房屋買賣合同的法律效力。
四、簽訂農村房屋買賣合同只有經過登記才能發(fā)生所有權的轉移，如果未經登記，則只能在當事人之間產生債權、債務關系。
《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”第十六條規(guī)定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”上述法律規(guī)定了不動產物權的公示原則，即不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動產應登記，記載于不動產登記簿的權利人，即是該不動產的權利人。購買農村房屋的買房人，只有在辦理房屋登記后，買房人才能擁有該房屋的所有權，即不動產物權的轉讓發(fā)生了效力。未經登記不動產物權不發(fā)生效力。《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力。”從該條法律規(guī)定的精神看，我國物權法第九條規(guī)定的是不動產物權的效力，它與不動產買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現(xiàn)行政策對農村房屋買賣過戶規(guī)定了較嚴格的限制條件，導致購買農村房屋的一些受讓方不能辦理過戶手續(xù)，不動產物權不發(fā)生效力，買房人沒登記的，不能取得取得房屋的所有權。在房屋沒登記的情況下，農村房屋買賣合同的效力，不應受到影響，該農村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發(fā)生債權效力。
五、同一農村集體經濟組織成員間簽訂農村房屋買賣合同的效力。
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的農村村民一戶只能擁有一處宅基地，應視為對村民申請宅基地的限制。并不排除村民通過購買房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地。《房屋登記辦法》第四章集體土地范圍內房屋登記第八十六條規(guī)定：“房屋所有權依法發(fā)生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列村料：(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)房屋所有權證書;(四)宅基地使用權證明或集體所有建設用地使用權證明;(五)證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料;(六)其他必要材料。申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。”第八十七條規(guī)定：“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。”從《房屋登記辦法》的規(guī)定看受讓人是房屋所在地農村集體經濟組織成員的，其買房能依法登記，取得房屋所有權，發(fā)生物權效力，農村房屋買賣合同的效力應無疑問。
六、農村房屋所在地村集體經濟組織成員以外的人(包括城市居民)與房屋所有人簽訂的農村房屋買賣合同的效力。
根據《房屋登記辦法》第八十七條的規(guī)定，房屋所在地農村經濟組織成員以外的人購買農村房屋，房屋登記機構不予辦理房屋所有權轉移登記，受讓人不能取得房屋所有權。即不動產物權的轉讓不發(fā)生效力。但此種情況下的農村房屋買賣合同的效力應不受影響，在合同當事人之間應有債權效力(當然要符合合同有效的要件)。在城市居民購買農村房屋后發(fā)生糾紛時，有些法院在審理過程中，以此認定農村房屋買賣合同無效，違反我國合同法的法律規(guī)定，混淆了不動產物權效力與合同效力的區(qū)別。如無法辦理房屋所有權轉移登記，在賣房人或買房人要求解除合同的情況下，可以依法解除。《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同(五)法律規(guī)定的其他情形。”該條可以作為解除農村房屋買賣合同的法律依據之一。在當事人對農村房屋買賣合同不發(fā)生爭議時，法院不能主動干預，政府有關部門更不宜介入。法院在處理農村房屋買賣合同糾紛時，應注意維護被解除合同一方的合法權益。
結論，農村房屋買賣合同效力的認定，應以民事法律行為理論為指導，在具備民事法律行為生效要件時，應依法認定該農村房屋買賣合同為有效合同。買房人是房屋所在地集體經濟組織成員的，受讓人可以辦理房屋所有權登記，取得房屋所有權。買房人是房屋所在地農村集體經濟組織以外的人(包括城市居民)，受讓人不能辦理房屋所有權登記，不能取得房屋所有權，買房人或賣房人以此為由要求解除農村房屋買賣合同的，應允許，但不能以此認定農村房屋買賣合同無效。
