農(nóng)村房屋買賣的法律適用
【案情】張某系北京市通州區(qū)某村村民。1981年經(jīng)申請(qǐng)，張某在通州區(qū)某村建筑上房3間，西廂房2間，及院落賣給李某。1993年4月6日，原通縣土地管理局經(jīng)審核，原通縣人民政府確認(rèn)張某為該房屋土地的使用者，1994年7月10日，張某與李某簽訂一份《買賣房屋契約》，張某以10000元人民幣的價(jià)款將該房屋及院落賣給了李某，但至今未依法辦理宅基地變更登記手續(xù)。
【律師觀點(diǎn)】張某與李某的買賣行為，違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效的民事行為。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十二條規(guī)定“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”“依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。”農(nóng)村房屋是建筑在農(nóng)村宅基地上。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村私房的買賣，名以上是買房，實(shí)際上是買地。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。農(nóng)村房屋在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。因此，本案中所爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的，雖然買賣行為已經(jīng)完成，但因其行為違犯了我國(guó)法律法規(guī)之規(guī)定，所以，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條關(guān)于“違反法律或者社會(huì)公共利益的”的民事行為是無效的，無效的民事行為是不受法律保護(hù)的。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同為無效合同。
本案爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)是：買賣農(nóng)村私有房屋是否有法可依，并如何適用法律。
最高人民法院〔1987〕民他字第10號(hào)《關(guān)于地方各級(jí)人民法院不應(yīng)制定司法解釋性文件的批復(fù)》中指出：“對(duì)審判實(shí)踐中遇到一些具體問題，建議你們?cè)谡{(diào)查研究的基礎(chǔ)上，可寫一些經(jīng)驗(yàn)總結(jié)性的文章，供審判人員辦案時(shí)參考，或者召開一定范圍的會(huì)議，總結(jié)交流經(jīng)驗(yàn)”。正是基于第10號(hào)批復(fù)，2004年12月15日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了京高法發(fā)(2004)391號(hào)《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》。該通知主要從北京市各級(jí)法院統(tǒng)一執(zhí)法尺度出發(fā)，對(duì)涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況和關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定以及涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則等三個(gè)方面，進(jìn)行了較全面的分析、總結(jié)，明確提出了處理此類案件應(yīng)堅(jiān)持的三點(diǎn)原則，并依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，提出了對(duì)此類合同的效力以“認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效”的正確意見。
買賣建筑在集體土地上的房屋與買賣建筑在國(guó)有土地上的的房屋，有著本質(zhì)上的區(qū)別。理由是：
1、房屋建筑在土地上，要想建筑房屋，必需首先獲得土地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第三款規(guī)定“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”這條規(guī)定表明，農(nóng)村村民想要獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，就必須依法經(jīng)縣一級(jí)人民政府批準(zhǔn)，這既是一種行政前置審批程序，也是人民政府的職權(quán)，如果變更宅基地使用權(quán)的主體，根據(jù)土地管理法實(shí)施條例第六條規(guī)定，也必須由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記，其宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物等附著物才能隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。因此，村民之間的私自買賣房屋行為，不能撤銷或改變?nèi)嗣裾膶徍藱?quán)和批準(zhǔn)權(quán)，如果原土地登記機(jī)關(guān)不同意或不批準(zhǔn)購(gòu)買人對(duì)宅基地享有使用權(quán)，其該宅基地上的建筑物就不能依法轉(zhuǎn)讓，否則，買賣雙方的行為就違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定。就目前而言，我國(guó)法律沒有規(guī)定同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，可以不需要經(jīng)過原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記就可以私自買賣房屋，至于村委會(huì)變更宅基地使用人更沒有法律依據(jù)。
2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是人民政府基于具有特定身份的村民，無償給與的一種特殊權(quán)利。而城市房屋的土地使用權(quán)，是房屋所有權(quán)人通過買賣來取得的，是有償使用，出讓土地的主體是國(guó)家，而買受人可以是任何人。其建筑在該土地上的房屋的買賣標(biāo)的，即包括該土地上的房屋，也包括該房屋的土地使用權(quán)。
就本案的民事訴訟而言，如果人民法院判決農(nóng)村房屋買賣合同有效，就已經(jīng)改變或撤銷了人民政府的行政審批行為，而確認(rèn)行政行為是否合法抑或變更、撤銷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，只能通過行政復(fù)議或行政訴訟來處理。由此可以看出，人民法院在民事審判活動(dòng)中，如果直接判決本案農(nóng)村房屋買賣合同有效，不但撤銷了人民政府的行政審批行為，同時(shí)又剝奪了人民政府的訴訟參與權(quán)利，其直接后果，一是違反了國(guó)家法律規(guī)定的法定程序，二來也嚴(yán)重地?fù)p害了人民政府在社會(huì)上的形象，降低了人民政府的執(zhí)政威信。
因此，就目前而言，農(nóng)村村民私自買賣房屋，應(yīng)依法認(rèn)定無效。
