農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題一直是司法界和學術(shù)界爭議頗多的研究課題?！段餀?quán)法》的出臺非但沒有消除這種爭論，反而使之愈演愈烈.農(nóng)村房屋是否可以自由處分，首先應當解決宅基地是否可以自由流轉(zhuǎn)的問題。
一、宅基地使用權(quán)的功能。
1、宅基地使用權(quán)的保障功能。宅基地使用權(quán)的保障功能是指保障農(nóng)民生存利益的功能。反映到制度設計上主要體現(xiàn)在以下幾個方面：(1)、身份的特殊性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是基于使用權(quán)人的特殊身份而取得的，只有集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員才有資格向其所在的集體經(jīng)濟組織申請農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。(2)、設立的限制性。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。(3)、取得的無償性。只要符合法定的申請條件,就可以取得宅基地使用權(quán),而且使用權(quán)人不需要支付使用費。(4)、使用的永久性。農(nóng)村居民在取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后可以世代使用,沒有時間限制。(5)、用途的有限性。宅基地使用權(quán)人對宅基地僅享有占有和使用的權(quán)利，只能建造住宅及附屬設施供其居住和使用，不能將宅基地使用權(quán)出賣和轉(zhuǎn)讓。
2、宅基地使用權(quán)的效率功能。宅基地如自由流轉(zhuǎn)則體現(xiàn)以下效率功能。(1)、宅基地的自由流轉(zhuǎn)有利于實現(xiàn)物的功能。(2)、宅基地的自由流轉(zhuǎn)有利于實現(xiàn)其經(jīng)濟發(fā)展功能。 (3)、宅基地的自由流轉(zhuǎn)更能體現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)利的平等性。一方面,僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購置房地產(chǎn),而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地,對城鎮(zhèn)居民來說是不公平的;另一方面,允許城鎮(zhèn)居民自由轉(zhuǎn)讓其房屋,而不允許農(nóng)民自由處分其房屋,對農(nóng)民來說也是不公平的。
二、目前針對農(nóng)村房屋買賣合同的兩種觀點。
1、農(nóng)村房屋買賣合同無效論
這種觀點認為，農(nóng)村房屋買賣必然會涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。開禁宅基地交易不過是滿足了強勢群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會保障性質(zhì)的情況下，貿(mào)然允許宅基地交易，將導致強勢群體對宅基地的兼并，大量失土農(nóng)民將生活無著，會對社會秩序造成巨大沖擊。從法律規(guī)定看，《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”國務院辦公廳1999 年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》 “農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004 年11 月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉(zhuǎn)讓是違法行為，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋買賣合同當然是無效合同。
2、農(nóng)村房屋買賣合同有效論
這種觀點認為，判斷農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應當以《合同法》的規(guī)定為標準，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國《合同法》第52 條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的合同無效。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第4條進一步規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓嚴禁炒賣土地的通知》并不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)。且《土地管理法》是為維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本而規(guī)定，宅基地本就是建設用地，其主體變更不會導致農(nóng)業(yè)用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。
三、對于農(nóng)村房屋買賣合同的法律分析
《物權(quán)法》規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”有觀點認為這一授權(quán)性條款是立法者為宅基地的自由流轉(zhuǎn)預留的立法空間，但筆者認為這恰恰顯示了立法者對宅基地自由流轉(zhuǎn)的顧慮，或許宅基地限轉(zhuǎn)終究將成為歷史話題，但至少在目前或者說是將來很長的一段時間內(nèi)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)還是應以“嚴格禁止說”為主流，堅守其保障功能為先的價值取向：
1、從制度起源看，資源的配置方式?jīng)Q定了宅基地須以保障功能為先。解放前，農(nóng)民自有房屋占有的土地屬私人所有。解放后，農(nóng)民的宅基地所有權(quán)收歸了集體所有，農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛姓厥褂脵?quán),形成了個人住房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)相結(jié)合的農(nóng)村居民住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),在這種結(jié)構(gòu)框架下，集體經(jīng)濟負有無償設定宅基地使用權(quán)并移轉(zhuǎn)給村民供其建造房屋及附屬設施的義務，這種義務也是作為農(nóng)民曾響應國家號召，自愿放棄土地所有權(quán)將之歸于集體所有的歷史補償，因為集體不能在無償取得農(nóng)民土地所有權(quán)后再要求其有償使用這些土地。作為權(quán)利義務的對等，宅基地使用權(quán)人在享有權(quán)利的同時，應當承擔相應的義務，因此直至《物權(quán)法》出臺，法律仍只賦予宅基地使用權(quán)人“占有”和“使用”兩項權(quán)能。此外，在我國農(nóng)村土地分為宅基地、農(nóng)業(yè)用地、其他土地資源，其中宅基地是為農(nóng)民的居住而設，農(nóng)業(yè)用地和其他土地資源則用于生產(chǎn)經(jīng)營，前者肩負保障功能，后者肩負經(jīng)濟發(fā)展功能，所以農(nóng)民完全沒有必要借助宅基地去實現(xiàn)經(jīng)濟利益，宅基地最重要的職責就是確保農(nóng)民的居住權(quán)益。
2從基本國情看，我國宅基地使用權(quán)的完全放開時機尚不成熟。我國幅員遼闊，區(qū)域發(fā)展相當不平衡，盡管在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),由于農(nóng)民的主要收入來自于非農(nóng)業(yè),農(nóng)民抗御社會風險的能力逐步增強,土地作為一種社會保障手段的作用日益減弱,但我們應當看到的是，我國大多數(shù)地區(qū)尚處于貧窮落后的狀態(tài)，宅基地仍是農(nóng)民安身立命之所，而由于這部分農(nóng)民缺乏足夠的抵御風險的能力，因此在制度上對其生存加以保障是不可或缺的。
四、對農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定。
1、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中合同效力問題。因這類購房者具有在該地申請宅基地的集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，故立法精神和國家相關(guān)政策也認可這種房屋轉(zhuǎn)讓行為。因此，審實踐中基本上形成了共識：本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關(guān)于有效合同要件，原則上均認定為有效合同適用《合同法》進行處理。
