導讀：根據(jù)目前的相應法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地上的房屋轉讓，由于其土地性質所決定，仍受到嚴格的限制。在相關法律規(guī)定沒有變化的情況下，城市居民如果購買農(nóng)村宅基地上的房屋，可能會產(chǎn)生一些麻煩或財產(chǎn)損失。但是，已經(jīng)購買了的農(nóng)村房屋有效嗎?
【案情簡述】
宋某系城市居民。2010年8月，宋某與王某達成協(xié)議，王某將農(nóng)村的一所房屋賣給宋某，雙方簽訂房屋買賣合同。房屋買賣交易結束后，宋某向有關部門繳納了相應的契稅，鄉(xiāng)政府對買賣房屋進行了審批。后宋某取得了房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)證，并將戶口遷入居住至今。但隨著房價的高漲，房屋的升值，王某反悔了，以該房屋買賣行為違法我國相應法律規(guī)定為由，訴請法院，請求確認與宋某間的房屋買賣行為無效。
宋某與王某之間簽訂的房屋買賣合同是否有效呢?
【律師解析】
按照我國目前的相關法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權屬于相應的農(nóng)民集體所有。宅基地使用權人對宅基地行使收益和處分權時，應當受到嚴格的限制，在此前提下城市居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應當認定為無效。但宋某作為城市居民，其與王某簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過鄉(xiāng)政府的批準，且后來宋某取得了該房屋的產(chǎn)權證書并將戶口遷入。宋某在訴爭房屋實際居住十幾年，已對該房屋形成了穩(wěn)定的占用關系。綜合歷史背景及有利于維護現(xiàn)有的房屋占有關系角度考慮，應當確認宋某和王某簽訂的房屋買賣合同有效。
【知識拓展】
1、《土地法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經(jīng)濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并進行轉讓，這勢必將宅基地使用權的主體擴大化。
2、《土地法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設。如果農(nóng)民房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權的非農(nóng)業(yè)建設，因而為該規(guī)定所禁止。
3、根據(jù)1993年11月1日實施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》，農(nóng)村村民宅基地的申請有著非常嚴格的規(guī)定，如果村民的房屋買賣不經(jīng)有關部門的批準就可以成立，則國家關于宅基地使用需要審批的相關規(guī)定形同虛設，也是極不嚴肅的。
4、1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。應該說，當事人出售自己所有的財產(chǎn)在法律上并無任何障礙，但正是由于農(nóng)村房屋買賣的特殊性，我們必須要考慮與土地權屬相關的法律規(guī)定。這就是說，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定程序，均不得享受農(nóng)村的宅基地使用權。
