農(nóng)村房屋買賣協(xié)議的效力判定
[案情簡述]
張某與杜某簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定：張某將某村房屋1套出賣給杜某。該房屋土地性質(zhì)屬農(nóng)村集體土地。杜某向張某付清了全部購房款，張某將房屋交付給了杜某。后杜某對該房屋進行了裝修改造并一直居住至今。近日張某將杜某訴至法院，認為雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了法律強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效買賣，請求確認雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
[析案]
本案爭議焦點為：一是原、被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力;二是如果協(xié)議無效財產(chǎn)是否應(yīng)予返還。
《合同法》第7條規(guī)定：“當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。”第52條第一款第(五)項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同無效。”
《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
就本案來看，雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認定無效。
關(guān)于無效情形下的處理，《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。”因此，合同被認定無效以后，雙方各自返還財產(chǎn)屬于常態(tài)的處理方式。無效以后主要審查的重點在于是否存在不能返還或者沒有必要返還的情形。
其判斷的依據(jù)是地上房屋的現(xiàn)狀與合同履行的時間長短。實踐中，集體土地房屋買賣合同履行的時間長短很好判別，而房屋的現(xiàn)狀通常存在以下幾種情況：與原買賣標的一致;購房人已對房屋實施了部分翻建或者添附且不可區(qū)分;該房屋已被完全翻建;該房屋已自然滅失;該房屋因征用、拆遷而滅失，但購房人獲得了拆遷補償款等等。
本案中，由于雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議被確認無效，同時雙方合同履行時間較長，買受人也已對該房屋進行了裝修改造，如果返還將給買受人造成更大的損失，且該房屋也是被告以及家庭的唯一住房，故而應(yīng)屬于沒有必要返還的情形。且在買賣合同簽訂后，買受人也已經(jīng)支付了一定的對價，亦不存在折價補償?shù)膯栴}。葉 霞
滬律網(wǎng)小編為您推薦以下相關(guān)文章：
農(nóng)村房屋買賣糾紛的類型
農(nóng)村房屋買賣合同范本
在農(nóng)村房屋買賣中的適用
