近年來，隨著我國社會主義新農村的建設和城市化進程的加快，農村房屋的流轉日益增多，并隨著民房拆遷補償的劇增，由此引發的農村房屋買賣糾紛也隨之增加，我國法律目前對于農村房屋的規范尚比較雜亂，尤其是涉及農村房屋買賣合同效力的規范政出多門，導致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，本文試從法律應用層面上提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。
一、現有對農村房屋買賣的相關法律及規范性文件的規定
(一)《物權法》第十三章對宅基地使用權作了明確規定：
第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
(二)《土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
(三)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
(四)1999年5月6日國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(以下簡稱通知)的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設;對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。(第二款)農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
(五)1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。”
二、農村房屋買賣合同效力的認定
(一)農村房屋買賣合同的效力問題共涉及三種情況
1、無權處分房屋的人簽訂的買賣合同。對這一問題的認識基本不存在差異，均認為無權處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權人不予追認的，房屋買賣合同無效，雙方當事人應當返還房屋和價款。
2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力。對于這一問題，存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。其法律依據是《中華人民共和國土地管理法實施條例》第6條的規定：“……依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物等致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權使用權變更登記。土地所有權使用權變更自變更登記之日起生效。”另一種觀點認為，房屋是否過戶不影響房屋買賣合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立時生效。自愿訂立買賣房屋協議，協議的有關內容不違反法律、行政法規的強制性規定，故該合同有效。手續的辦理與否不影響買賣房屋協議的效力。
3、關于農村房屋出賣給城鎮居民的房屋買賣合同是否有效的問題。這一問題存在較大的分歧。一種觀點認為違反法律、行政法規強制性規定的合同為無效合同，農村房屋不得出賣給市民，房屋買賣合同無效。其依據主要是《土地管理法規定》的“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;和國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》規定“農村房屋不得向城市居民出售”;另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
(二) 對農村房屋買賣合同效力案件的一些看法
判斷合同的效力，應當以合同法規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認的無效;無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效;無代理人權的人訂立的合同，被代理人不予追認的無效;二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同;因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效;以合法形式掩蓋非法目的的合同無效;三是內容不違背法律強制性規定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效;損害社會公共利益的合同無效;違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效;顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷;四是形式上符合法律的要求或者當事人的約定，法律規定或者當事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。根據上述標準,認為:
1、無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效。根據合同法規定，沒有處分權的人訂立的處分財產的合同，只有經權利人追認或者無權處分人事后取得了所有權的，合同才有效，權利人不予追認的，合同無效。
