房地產抵押貸款中的五個問題
隨著經濟的發(fā)展，房地產抵押業(yè)務逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時也在新的領域拓展了金融業(yè)務。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機構把關不嚴；有關房地產抵押貸款方面的規(guī)范性文件滯后，執(zhí)行不一；房地產多頭管理，單位間溝通不夠；企業(yè)破產、抵押房地產處置受阻；評估機構無序競爭，超值評估等等。這不僅給房地產主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機構帶來不同程度的貸款損失和風險。如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度。
一、用假證抵押，重復抵押，債權落空
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應注銷的房地產權證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產主管部門在辦理他項權利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據評估報告總額來測算抵押面積的相應的抵押金額，只在抵押合同或他項權利證明書上標明，未在土地證或實地分割的抵押地塊上作標記。結果容易出現重復抵押，當處置債權時，無法保證債權的實現。還有一種情況，不法分子先將房地產在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復抵押。
分析：這類問題，多發(fā)生在開展這項業(yè)務的初期階段，原因是房地產多頭管理，部門間溝通不夠，有關抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后，造成金融機構執(zhí)行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續(xù)不完善，造成金融機構經濟損失和房地產部門管理上的混亂。
對策：金融機構對房地產貸款必須堅持兩證齊全，堅持在兩主管部門辦理完他項權利證書時，方可簽訂貸款合同。另外，房地產主管部門與金融三家應經常溝通，有條件時，相關基礎信息聯(lián)網，實現信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機構要堅持在圖上和實地標出抵押范圍分割出相應資產的土地面積，然后根據評估報告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準確性，債權實現的可靠性。
二、企業(yè)破產，債權難以實現
分析：相當部分企業(yè)，從金融機構貸款后，未能改善經營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產，待破產處置資產時，出現了幾種情況：
第一種情況，貸款時，金融機構要求企業(yè)以房地產抵押，并辦理了合法的房地產登記手續(xù)。但根據國家有關規(guī)定，企業(yè)破產財產處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關稅費。這二項往往使企業(yè)所處置的財產收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機構呢？所以，金融機構的優(yōu)先受償是空的。
第二種情況，對瀕臨破產的企業(yè)抵押貸款，金融機構應盡早要求企業(yè)處置房地產以抵償債務。企業(yè)使用的土地，絕大多數是劃撥性質的國有土地，處置到金融機構，必須經過土地主管部門辦理出讓手續(xù)，因企業(yè)無力出錢辦理出讓手續(xù)，金融機構要想獲取房地產，必須代企業(yè)出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產。獲取了房地產，金融機構既不易經營，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補償往往抵不上企業(yè)貸款數額。
第三種情況是個別企業(yè)土地屬于集體性質的建設用地，處置還要經過補辦征為國有性質土地，這道手續(xù)補辦難度比第二種情況更為復雜，涉及集體補償等審批。
第四種情況，金融機構抵押貸款受償獲得的出讓性質的國有土地，可以通過土地主管部門辦理轉讓手續(xù)，以實現貸款的償付。防止抵押的土地資產實現前后，容易產生的違法占地和隱形交易的問題。
對策：金融機構應對貸款企業(yè)經營、財務狀況以及預期收益能力，以及抵押物土地的性質，規(guī)范用途趨向，其他產權狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產抵押擔保，包括集體性質的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關的合法登記。房地產主管機構也應主動積極協(xié)調有關部門，特別對金融機構前幾年抵押登記手續(xù)不完善的地方予以理解、支持，協(xié)調相關部門補辦完善抵押登記手續(xù)，以便化解金融風險，確保信貸安全。
三、房產暢銷、一房多賣，房產滯銷、資不抵貸，債權實現受阻
第一種情況，現實生活中，開發(fā)商在房產暢銷時，隨著價格的攀升，個別開發(fā)商見利忘義，對于先期預售的房產在預購戶沒辦理好所有權登記的情況下，又將其預售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣的糾紛。
第二種情況，開發(fā)商預售了部分房產，沒有辦理完分割土地的手續(xù)，然后又拿土地證到金融機構抵押貸款，待開發(fā)商不能償還銀行欠款而經法院處置房地產時，法院把該房產處置給了金融機構，而預售房產戶雖然已購買了該房產，又辦不了土地手續(xù)，造成“一女二嫁”的房地產糾紛。
第三種情況，開發(fā)商取得土地使用權后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進行開發(fā)、建設、銷售。開發(fā)商往往邊建設邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時，只能通過處置剩余的房產還貸，這就給銀行造成貸款損失。
對策：房產部門針對上述問題應把好房產預售許可證制度實施關。土地部門應把好土地分割許可證制度實施關。房產部門積極推行涉房產權預告登記制度，預購商品房的當事人可向登記機關申請辦理預告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護自己的權益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風險。
針對第三種情況，金融機構應與開發(fā)商簽訂房地產銷售還貸協(xié)議，還貸與房產銷售掛鉤，要求開發(fā)商將銷售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產開發(fā)項目借款期限一般不超過項目的預計開發(fā)完成期，開發(fā)完成后，應及時辦理未銷售房產抵押登記，保證以房產處置收入償還貸款。
四、涉案房地產抵押貸款處置受阻，債權落空
分析：由于部門間的工作缺少必要的溝通與協(xié)調，在土地抵押物依法處置時，法院往往忽略了土地的產權屬性及國務院有關企業(yè)破產、資產處置主要用于安置工人的規(guī)定。處置時受償順序執(zhí)行就會受阻；往往土地部門考慮涉案土地資產處置程序復雜，涉及職工的切身利益和地方社會安定等因素，不便配合法院執(zhí)行，致使土地處置受阻。在法院的判決和裁定無法執(zhí)行下去的情況下，最后結局往往是土地資產由土地部門代表政府收回，通過市場競拍，按規(guī)定順序受償；金融機構債權受償的比率就很少了。
