當(dāng)前，隨著縣域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)戶貸款需求不斷增加，為滿足農(nóng)戶日益增長的資金需求，銀行也加大了對(duì)農(nóng)房抵押貸款產(chǎn)品的研究力度。而作為服務(wù)“三農(nóng)”的信貸產(chǎn)品而言，農(nóng)房抵押貸款由于自身特殊性，仍存在一些法律風(fēng)險(xiǎn)，亟待引起警惕。
法律效力仍存疑
抵押登記的辦理流程不清晰。在我國，房產(chǎn)在法律意義上屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記才能產(chǎn)生物權(quán)法律效力。而實(shí)踐中，農(nóng)房抵押登記通常會(huì)遇到兩個(gè)問題：一是登記是否要經(jīng)過土地所有權(quán)人同意。因?yàn)檗r(nóng)房所附屬的宅基地屬于集體所有，參照國有劃撥土地的抵押需要代表國家的政府進(jìn)行批準(zhǔn)的原理，集體土地的抵押是否也應(yīng)經(jīng)過所有權(quán)人的同意目前尚無定論;二是我國目前并無農(nóng)房抵押的相關(guān)規(guī)定。因辦理農(nóng)房抵押的登記部門和流程不清晰，對(duì)土地和房產(chǎn)是否需要同時(shí)辦理抵押登記尚不明確。
農(nóng)房抵押的權(quán)利效力認(rèn)定存疑。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第184條和《物權(quán)法》第37條規(guī)定，宅基地是不允許抵押的，如果按照一般理解，對(duì)于建造在宅基地上的農(nóng)村房屋，依據(jù)“房隨地走、地隨房走”的原則，其抵押的效力也應(yīng)不予認(rèn)可。如果司法機(jī)關(guān)在案件審理中依照上述思路認(rèn)定農(nóng)房抵押無效，那么銀行的債權(quán)擔(dān)保無疑會(huì)受到極大的影響。此外，對(duì)于單獨(dú)辦理了房產(chǎn)或土地抵押登記的情形，法院如何認(rèn)定抵押權(quán)的效力和范圍，也會(huì)對(duì)銀行的物權(quán)產(chǎn)生影響。
抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行難度大。司法機(jī)關(guān)在對(duì)抵押物的執(zhí)行中，通常會(huì)遇到以下三個(gè)問題：首先，農(nóng)村宅基地一般是按戶進(jìn)行審批，所以抵押人一般只有一套住房，而根據(jù)我國法律和司法解釋規(guī)定，強(qiáng)制執(zhí)行必須保障被執(zhí)行人有基本的住所，因此法院的強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)則無法進(jìn)行。其次，根據(jù)《房屋登記辦法》第87條規(guī)定，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)只能限于集體成員內(nèi)部。所以，即使法院在拍賣、變賣抵押物時(shí)，其受讓對(duì)象也非常狹窄，抵押物的處置變現(xiàn)會(huì)非常困難。再次，長期形成的傳統(tǒng)觀念和農(nóng)村習(xí)俗，讓一些原本有意愿購買抵押物的集體內(nèi)部成員，也會(huì)因人情世故而不愿購買其他農(nóng)戶的抵押物，從而直接影響抵押物的拍賣和變賣成功率。
權(quán)屬分配應(yīng)清晰
緊跟外部司法環(huán)境變化。銀行應(yīng)從行政和司法兩個(gè)方面認(rèn)真分析農(nóng)房抵押貸款在所在區(qū)域推行的可行性。目前，農(nóng)產(chǎn)抵押貸款仍屬于在探索中開展的業(yè)務(wù)類型，地方政府、司法機(jī)關(guān)的態(tài)度對(duì)銀行最終權(quán)利的保護(hù)和實(shí)現(xiàn)就有著重要的影響。例如，抵押登記的部門、流程、登記所需要的資料、審批程序等，都需要地方政府有相關(guān)的政策、文件和配套措施進(jìn)行明確，抵押權(quán)的認(rèn)定和實(shí)現(xiàn)也需要司法機(jī)關(guān)來判定。因此，銀行分析研究當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境對(duì)開展業(yè)務(wù)就顯得極為重要。
加大對(duì)農(nóng)房抵押物的調(diào)查和審核力度。一方面要保證抵押物權(quán)屬清晰，不存在其他隱形權(quán)利人或他項(xiàng)權(quán)利人;另一方面要注意防范抵押物是否存在異常出租、出借、他人無償使用等現(xiàn)象。同時(shí)，盡可能要求抵押人提供第二處住所證明或第三方同意解決其住所的承諾，以防止出現(xiàn)抵押人因僅有一處住所導(dǎo)致法院無法強(qiáng)制執(zhí)行的情形出現(xiàn)。
確保抵押登記的辦理取得權(quán)利證書。在辦理抵押登記時(shí)，要按照地方政府要求的流程和部門進(jìn)行登記，需要集體土地所有權(quán)人同意的，應(yīng)按照要求辦理，對(duì)于房產(chǎn)和土地登記不在同一部門辦理的，應(yīng)采取房產(chǎn)和土地均進(jìn)行登記的方式，防止抵押權(quán)被認(rèn)定為無效的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
針對(duì)抵押物執(zhí)行難的問題靈活處理。因抵押物的保障性質(zhì)、流轉(zhuǎn)范圍有限等特殊性，就決定了抵押物的處置和變現(xiàn)困難。因此，在對(duì)抵押物的訴訟或執(zhí)行中，應(yīng)側(cè)重以調(diào)解方式解決爭(zhēng)端。如在立案、審理和執(zhí)行中盡可能采取和解的方式進(jìn)行處理，促使債務(wù)人和抵押人主動(dòng)履行債務(wù)。
在對(duì)抵押物的執(zhí)行上，銀行應(yīng)盡量避免對(duì)產(chǎn)權(quán)的直接執(zhí)行，可以通過法院或抵押人自己對(duì)抵押物進(jìn)行租賃，收取租金以償還債務(wù)，或動(dòng)員其他集體成員通過買入返租、抵押人分期付款等方式進(jìn)行務(wù)實(shí)和變通性處理。
