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正文：
實踐中和理論中對這問題爭議較大，房地產律師根據主流的觀點總結認為認購是商品房買賣合同的預約合同。簽訂認購書時，開發商已經對開發項目立項并辦妥規劃審批手續，此時開發項目已經定型，所售房屋的面積、戶型、容積率、綠化等指標均已經確定，但未繳清土地出讓金和未取得商品房預售許可證，不具備商品房預售條件，因而不具備簽訂商品房買賣合同的條件，存在著事實和法律方面的障礙，此時就只能簽訂認購書。