編者按：
12月1日，北京市副市長(zhǎng)吉林透露說(shuō)，《北京市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》已形成初稿并進(jìn)入論證階段，《辦法》將制定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目。他同時(shí)稱，目前部分物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，管理制度不健全，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能及時(shí)公布。
這是北京市力圖通過(guò)立法手段來(lái)規(guī)范物業(yè)管理和化解物業(yè)糾紛的最新一個(gè)嘗試。
之前，因?yàn)楸本┦谐?yáng)法院對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，引發(fā)輿論高度關(guān)注，再次將業(yè)主與物業(yè)公司尖銳的矛盾凸顯出來(lái)。
朝陽(yáng)法院提供的數(shù)字表明，今年該院受理了超過(guò)7000件物業(yè)糾紛案，而去年這一數(shù)字為1898件，2002年僅為194件。
這種糾紛在全國(guó)都一樣普遍。國(guó)家發(fā)改委2004年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)指出，對(duì)物業(yè)的投訴，一直位居各類價(jià)格投訴問(wèn)題的第3位。
北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)主任、北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師稱，就北京地區(qū)來(lái)說(shuō)，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突已越來(lái)越頻發(fā)、越來(lái)越激烈。在有的小區(qū)，與物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主的汽車輪胎被扎，有的發(fā)生保安毆打業(yè)主的惡劣事件；有的小區(qū)業(yè)主拉起橫幅、打出標(biāo)語(yǔ)，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。
為什么會(huì)有如此激烈的沖突？是什么原因把業(yè)主們逼上絕境？究竟有沒(méi)有解決的良方？本報(bào)編輯部試圖從數(shù)以萬(wàn)計(jì)的糾紛中梳理出脈絡(luò)，以期解決問(wèn)題。
一、朱明瑛：“事實(shí)服務(wù)”是什么意思
著名歌唱家朱明瑛說(shuō)：“我從來(lái)沒(méi)想過(guò)，我的人生中，還會(huì)以一個(gè)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的形象再次揚(yáng)名。”
去年11月中旬，許多媒體都報(bào)道了朱明瑛因拖欠物業(yè)費(fèi)被訴至北京朝陽(yáng)法院的消息。北京建國(guó)物業(yè)公司起訴稱，他們于今年5月進(jìn)入朱明瑛所在小區(qū)，并為小區(qū)全部業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。但朱明瑛經(jīng)多次催要仍無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)。建國(guó)物業(yè)公司請(qǐng)求法院判令朱明瑛給付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金，冷、熱水費(fèi)，電費(fèi)等共計(jì)7835.61元。
朱明瑛則稱，自己自從1997年5月入住小區(qū)，從未拖欠過(guò)物業(yè)費(fèi)，一直到去年5月。當(dāng)時(shí)，原物業(yè)公司突然被更換，在她們這些業(yè)主毫不知情的情況下，建國(guó)物業(yè)就貼了公告，進(jìn)駐進(jìn)來(lái)了。“他們不是通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)來(lái)的，我們業(yè)主在這個(gè)事情上，沒(méi)有選擇權(quán)，甚至連知情權(quán)都沒(méi)有享受到。他們進(jìn)來(lái)后，游泳池也停了，夏天最熱的時(shí)候，大堂也沒(méi)有冷氣，原來(lái)的康樂(lè)設(shè)施也不能用了。這樣的服務(wù)，我們不滿意，能付物業(yè)費(fèi)嗎？！”
朱明瑛與物業(yè)公司的這場(chǎng)官司以物業(yè)公司勝訴告終。法院的理由是物業(yè)公司“事實(shí)服務(wù)”成立。
朱明瑛至今對(duì)這個(gè)“事實(shí)服務(wù)”不認(rèn)同。“難道說(shuō)，誰(shuí)強(qiáng)迫要為我服務(wù)，我就必須付費(fèi)？”她認(rèn)為，建國(guó)物業(yè)在不具備法定資格的情況下，擅自對(duì)小區(qū)進(jìn)行“管理”，并能得到法律的認(rèn)可、支持，是小區(qū)民主的倒退、法律的悲哀。
律師點(diǎn)評(píng)：北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松說(shuō)，朝陽(yáng)法院的判決依據(jù)的是北京市高級(jí)人民法院此前出臺(tái)的關(guān)于物業(yè)糾紛的司法解釋。其中的“事實(shí)服務(wù)”通俗地說(shuō)，就是只要物業(yè)在小區(qū)服務(wù)了，就是“事實(shí)服務(wù)”，業(yè)主就必須向物業(yè)公司交物業(yè)管理費(fèi)。“這是典型的強(qiáng)買強(qiáng)賣。”他說(shuō)。
二、業(yè)委會(huì)當(dāng)?shù)昧吮桓娈?dāng)不成原告
能夠集注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師和稅務(wù)師三“師”身份于一身的人很少，胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的，而她作為業(yè)委會(huì)主任卻是失敗的。她領(lǐng)銜的業(yè)委會(huì)在和開(kāi)發(fā)商較量的過(guò)程中敗北了。
2001年6月15日，胡密珍所在的中海雅園小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立(2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，業(yè)主委員會(huì)被稱為物業(yè)管理委員會(huì)———編者注)。就在管委會(huì)成立的第10天，管委會(huì)發(fā)現(xiàn)一直對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的“北京中海物業(yè)管理公司”不知去向，小區(qū)物業(yè)被另一家以前從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)的“北京中海世紀(jì)物業(yè)管理公司”接管。后來(lái)大家才得知，這個(gè)新的物業(yè)公司是和開(kāi)發(fā)商簽了合同進(jìn)來(lái)的。
管委會(huì)認(rèn)為，新舊兩家物業(yè)公司的進(jìn)駐和離開(kāi)，業(yè)主及管委會(huì)不知情，這是一種嚴(yán)重的違法行為。另外，世紀(jì)物業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)并無(wú)物業(yè)管理資質(zhì)。為此，小區(qū)物業(yè)管委會(huì)于2001年6月29日召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主表決，一致通過(guò)，對(duì)世紀(jì)物業(yè)不予承認(rèn)，要求該公司立即撤出小區(qū)，但該公司對(duì)管委會(huì)的要求置之不理。
之后，小區(qū)管委會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)，決定采取公開(kāi)招聘的方式選出新的物業(yè)公司。
2001年8月20日，中海雅園用公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘了金羅馬物業(yè)公司。
但由于世紀(jì)物業(yè)一直拒絕撤出小區(qū)，導(dǎo)致金羅馬公司無(wú)法進(jìn)駐。金羅馬遂于2002年5月27日，以違約為由將中海雅園管委會(huì)推上了被告席。最終管委會(huì)敗訴。敗訴后，管委會(huì)又向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令世紀(jì)物業(yè)退出小區(qū)。但遺憾的是，這次法院以管委會(huì)無(wú)訴訟主體資格為由，駁回了其起訴。
至今，中海雅園業(yè)主還只能接受世紀(jì)物業(yè)的服務(wù)。
律師點(diǎn)評(píng)：“請(qǐng)物業(yè)公司像請(qǐng)保姆。可保姆進(jìn)家門不由主人說(shuō)了算。當(dāng)主人對(duì)服務(wù)不滿意時(shí)，主人還不能決定更換。”胡密珍如是評(píng)價(jià)她所在業(yè)委會(huì)當(dāng)前的尷尬地位。
三、無(wú)人支持，欲成立業(yè)委會(huì)路漫漫
“業(yè)主心不齊，想成立業(yè)委會(huì)太難了。”國(guó)內(nèi)第一個(gè)專門為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提供咨詢服務(wù)的上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)公司總經(jīng)理劉生敏說(shuō)。
果真如此嗎？記者走訪了幾個(gè)小區(qū)。
北京白領(lǐng)家園小區(qū)的業(yè)主們?cè)谇捌诘淖园l(fā)維權(quán)過(guò)程中已經(jīng)體驗(yàn)到了團(tuán)結(jié)的力量，他們希望能夠盡快成立業(yè)主委員會(huì)，早日實(shí)現(xiàn)自己安居樂(lè)業(yè)的夢(mèng)想。但是，實(shí)施過(guò)程中，籌備者們面對(duì)很多困難。
