摘要: 要發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的職能和作用，必須組織召開(kāi)業(yè)主委員經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，以適應(yīng)工作需要，同時(shí)加大監(jiān)管力度，另外還要增設(shè)業(yè)主委員會(huì)籌建日常辦公機(jī)構(gòu)，確保及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的一個(gè)組織，業(yè)主委員會(huì)代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)他們的合法權(quán)利 ; 決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司 ; 對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督 ; 審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施。
一、業(yè)主委員會(huì)的歷史
1991年3月，萬(wàn)科物業(yè)借鑒香港物業(yè)管理模式，引進(jìn)業(yè)主委員會(huì)制度，在天景花園成立了全國(guó)第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，并于1996年3月注冊(cè)為社團(tuán)法人。
在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，萬(wàn)科物業(yè)首創(chuàng)這一模式，對(duì)促進(jìn)人們認(rèn)識(shí)和接受物業(yè)管理起到非常積極的作用。業(yè)主委員會(huì)能為政府接受和認(rèn)同，有其各方面的原因：
(一)可以明確物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理公司可以規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
由于業(yè)主成立了業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)是平等的民事主體之間的關(guān)系。在簽訂了物業(yè)管理委托合同后，物業(yè)管理公司可以規(guī)避合同范圍之外的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)對(duì)于廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)，業(yè)主的權(quán)益更好地得到了保障
由于有業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督管理，管理處的日常經(jīng)營(yíng)管理須在委托合同的范圍內(nèi)執(zhí)行，可以避免管理公司或管理處的“暗箱”操作，業(yè)主權(quán)益的保障真正成為可能。
(三)便于物業(yè)管理公司開(kāi)展正常的經(jīng)營(yíng)管理
由于有業(yè)主委員會(huì)的“緩沖”作用，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的“對(duì)立”因素相對(duì)下降。并且由于重大事項(xiàng)獲得了業(yè)主委員會(huì)的支持，業(yè)主與管理處之間的相互信任得以加強(qiáng)，廣大業(yè)主也比較容易接受。
(四)對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，便于政府加強(qiáng)行業(yè)管理和監(jiān)督，規(guī)范行業(yè)行為
由于政府對(duì)行業(yè)的管理主要是通過(guò)引導(dǎo)和監(jiān)督來(lái)進(jìn)行的，政府不可能直接面對(duì)眾多小區(qū)的業(yè)主直接進(jìn)行管理，由于有這樣的一個(gè)組織，政府監(jiān)控的力度得以加大。另外，從游戲的規(guī)則來(lái)說(shuō)，由于有了業(yè)主委員會(huì)，政府的角色從正面走向了后臺(tái)，充當(dāng)了裁判的角色，可以更公平地對(duì)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范。
二、影響業(yè)主委員會(huì)職能與作用的原因
(一)因目前業(yè)委會(huì)委員不領(lǐng)取津貼或工資，所有的工作還只是奉獻(xiàn)，影響業(yè)委會(huì)日常運(yùn)作
如開(kāi)會(huì)就可參加可不參加，召開(kāi)業(yè)主懇談會(huì)，本來(lái)應(yīng)該是委員要求管理處適時(shí)召開(kāi)，而現(xiàn)在實(shí)際情況是管理處卻要三番五次地去請(qǐng)。同時(shí)，如果有某些委員比較熱心于業(yè)委會(huì)工作，有些業(yè)主還認(rèn)為他們獲得了管理公司的種種好處，因此委員就會(huì)認(rèn)為吃力不討好，工作的積極性自然下降。
(二)有些業(yè)委會(huì)委員不懂物業(yè)管理，影響業(yè)委員日常運(yùn)作
正所謂隔行如隔山，委員只是通過(guò)表象來(lái)認(rèn)知物業(yè)管理公司的管理質(zhì)量，而不能從實(shí)質(zhì)上和深層次上協(xié)助物業(yè)管理公司解決問(wèn)題。更有甚者，一些委員超出權(quán)利范圍去干預(yù)物業(yè)管理公司的正常管理與經(jīng)營(yíng)。
