咨詢熱線內(nèi)容 2005年5月，我與白某簽訂了房屋租賃合同，約定承租其所有的位于鬧市的兩間門面房從事服裝經(jīng)營，租期4年，年租金為2萬元。簽訂合同后，我們便辦理了相應(yīng)的手續(xù)，并在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記備案。 2006年6月，由于服裝生意經(jīng)營不善而導(dǎo)致虧損，我在沒有取
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2005年5月，我與白某簽訂了房屋租賃合同，約定承租其所有的位于鬧市的兩間門面房從事服裝經(jīng)營，租期4年，年租金為2萬元。簽訂合同后，我們便辦理了相應(yīng)的手續(xù)，并在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記備案。
2006年6月，由于服裝生意經(jīng)營不善而導(dǎo)致虧損，我在沒有取得白某的同意下將其中一間門面房另租給了張某使用，約定年租金13000元，租期屆至2008年5月。
2007年4月， 白某在一次偶然的機(jī)會(huì)中得知自己租賃給我的房屋的其中一間已被轉(zhuǎn)租，便向我提出異議。白某以我違約為由，要求收回張某多交的部分租金。同時(shí)，解除他與我之間的租賃合同。而我認(rèn)為，自己按租賃合同約定交付租金取得了房屋的使用權(quán)，在租期內(nèi)， 自己如何使用都可以。為此，我們產(chǎn)生了爭執(zhí)。
請問：我在沒有經(jīng)過出租人白某同意的情況下，將該房屋出租給張某，我和張某之間所簽訂的租賃合同是否有效? (咨詢者：王先生)
律師專線解答
王先生，您未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租房屋的行為屬于非法轉(zhuǎn)租，該轉(zhuǎn)租合同應(yīng)歸于無效。
第一，在上述事件中，您與房主白某之間所簽的房屋租賃合同合法有效，現(xiàn)在您未經(jīng)白某同意，擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租給他人，已構(gòu)成違約。對此，我國《合同法》第 224條明確規(guī)定： 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 簡而言之，作為承租人，在將該房屋轉(zhuǎn)租時(shí)，就應(yīng)征得出租人同意，否則，出租人當(dāng)然可以解除合同。
第二，作為出租人，白某可以要求解除合同。《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定： 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 第28條規(guī)定： 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 也就是說，承租人轉(zhuǎn)租房屋必須要取得出租人的事先同意，并按照法律規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。如果承租人在未取得出租人同意的情況下，擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租給他人的，依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第24條第1款的規(guī)定，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋。同時(shí)，該辦法第32條第3款也規(guī)定，未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。
綜上所述，您未經(jīng)房屋所有權(quán)人白某的同意，擅自轉(zhuǎn)租房屋，并從中謀取利益，所以白某有權(quán)要求解除協(xié)議，收回房屋；您與張某之間簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對非法轉(zhuǎn)租后所簽訂的房屋租賃合同是否有效這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
作為承租人，您享有一定的權(quán)利，同時(shí)也應(yīng)履行一定的義務(wù)。但您不能在享有權(quán)利之內(nèi)，履行義務(wù)之外，為了不使自己受損失，在未經(jīng)出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)的情況下把房屋租給第三人使用。這樣，既侵犯了出租人的權(quán)利，也違反了法律的規(guī)定。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第二百二十四條
建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條、第二十七條、第二十八條、第三十二條
