當下，不少家長為了孩子今后能夠獲得更優(yōu)質(zhì)的教育而不惜重金購買名校學區(qū)房。于是，涉及學區(qū)房的宣傳成為眾多樓盤促銷的吸睛大法。但是有的開發(fā)商以假亂真，其樓盤實際的學區(qū)和宣傳的學區(qū)相差甚遠。上海房產(chǎn)律師對此指出，開發(fā)商這樣的行為無疑會對買房的客戶造成極大的誤導，因此需要對此進行嚴格的監(jiān)督。
丁某夫婦均為外地來蘇工作人員。格外重視教育的夫妻倆，將優(yōu)質(zhì)學區(qū)視為在蘇州購房的優(yōu)先目標。據(jù)丁某夫婦陳述，從兩人第一次看房到簽訂合同，以及在隨后的交房過程中，開發(fā)商一直向兩人聲稱，“雙學區(qū)”是其最大賣點，業(yè)主可在第一轄區(qū)的實驗中學和第二轄區(qū)的外國語中學（均為化名）作雙向選擇。滿心歡喜的丁某夫婦與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套建筑面積130平方米、總價120萬元的房子。不過，在購房合同中，開發(fā)商關(guān)于學區(qū)的宣傳和允諾內(nèi)容并沒有寫進去。而且，該合同還在補充協(xié)議中約定：“買受人已充分了解該房屋的規(guī)劃內(nèi)容……買受人同意按照本房屋的現(xiàn)有狀態(tài)及小區(qū)規(guī)劃接受并簽署本合同，售樓沙盤、樣板房等所體現(xiàn)之房屋設計及小區(qū)規(guī)劃僅作廣告宣傳，不作為合同的具體組成部分。”合同簽訂后，丁某夫婦按約支付了購房款，并于2015年2月辦妥房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。自此，他們就靜候?qū)W校配套佳音。然而結(jié)果令他們大跌眼鏡：2015年4月到6月期間，轄區(qū)公安、教育等部門明確表示：該樓盤項目區(qū)劃屬于第二轄區(qū)，小學和初中施教區(qū)學校分別為第二轄區(qū)小學和外國語中學。丁某夫婦這才搞明白，他們所購買的房產(chǎn)根本不在實驗中學的學區(qū)范圍內(nèi)。夫婦倆認為，開發(fā)商交付的房屋與當初宣傳中的“雙學區(qū)房”有較大差距，兩人買虧了，于是起訴到法院，要求判令開發(fā)商賠償房屋差價2萬元。法院經(jīng)審理查明，在該樓盤當初的路面廣告中，確實頻繁出現(xiàn)“雙學區(qū)”字樣。在搜房網(wǎng)關(guān)于該樓盤的宣傳視頻中，置業(yè)顧問就周邊配套介紹說：“樓盤中學為雙學區(qū)，業(yè)主可以雙向選擇。”法院審理后認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請”，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為“要約”。現(xiàn)根據(jù)相關(guān)文件，涉案房屋不屬于實驗中學學區(qū)范圍，被告違反了合同約定，構(gòu)成違約，應承擔違約責任。同時，法官也表示，原告由于疏忽、輕率而作出購買涉案房屋的決定，自身也存在相當過錯。原、被告雙方在合同附件中寫明的補充條款，法院認為上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未采取足以引起購房者注意的方式對原告進行提示和說明，內(nèi)容上排除了買方主要的權(quán)利、免除了開發(fā)商自身義務，因而為無效約定。最終，法院綜合考慮雙方的過錯程度和合同的履行情況，酌情判定被告賠償原告損失1萬元。
上海房產(chǎn)律師提示：本案中買方正是看中了“雙學區(qū)房”的宣傳資料和廣告才決定購買房屋，購房之后才發(fā)現(xiàn)不是“雙學區(qū)房”，和自己想達到的合同目的相去甚遠，開發(fā)商對此需要承擔一定的責任，對買方進行賠償。
《合同法》第十四條：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：(一)內(nèi)容具體確定；(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第十五條：要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。第四十條：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
滬律網(wǎng)指出：要約邀請是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約，而要約是一方向他方發(fā)出訂立合同的意思表示；要約邀請不是一種意思表示，而是一種事實行為。要約是希望他人和自己訂立合同的意思表示，是法律行為。本案中商品房的銷售廣告和宣傳資料對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應當視為要約，具有法律效力。
