一業(yè)主花費(fèi)248萬元購(gòu)買了一套精裝房還未來得及交房，卻已經(jīng)有人搶先“入住”，并且把新房變成了臨時(shí)的辦公場(chǎng)所，看著一天沒住的新房就已經(jīng)變成了“舊房”，業(yè)主感到非常的氣憤，希冀通過法律的途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。
自蘇州太倉的周某購(gòu)買了當(dāng)?shù)啬承^(qū)的一套精裝房。去年的12月的時(shí)候，周某收到銷售人員發(fā)來的交房通知書，通知其前去收房，由于當(dāng)天剛好是星期天，周某便想著政府機(jī)關(guān)不上班，繳納契稅等手續(xù)無法辦理，所以沒有前去辦理收房手續(xù)。第二天，周某帶著相關(guān)材料前往售樓處準(zhǔn)備進(jìn)行收房，辦理好相關(guān)手續(xù)后，在銷售人員的帶領(lǐng)下，前往自己購(gòu)買的新房準(zhǔn)備收房。但是，讓周某感到氣憤的一幕出現(xiàn)了，自己的新房里面居然有人辦公和居住。周某找到相關(guān)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人表示會(huì)將房間里面損壞的物品進(jìn)行更換，把房間重新進(jìn)行打掃，并以免交1-2年物業(yè)費(fèi)作為補(bǔ)償，但是周某表示自己不接受這一處理方案。雙方也因此一直僵持著，問題到目前仍然沒有很好地得到解決。
問題1：在這一事件中，開發(fā)商是否構(gòu)成違約？
律師分析到：購(gòu)房者和開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，購(gòu)房者按照合同的要求支付了價(jià)款，開放商就應(yīng)當(dāng)在合同約定的時(shí)間完成房屋的交付，并且配合購(gòu)房者辦理相應(yīng)的手續(xù)。而在本案中周某作為購(gòu)房者并沒有存在任何的過錯(cuò)，反觀開發(fā)商卻讓其他人進(jìn)入周某購(gòu)買的新房中進(jìn)行辦公，并且使用了新房中的一些設(shè)備，這已經(jīng)是構(gòu)成違約。那么根據(jù)《民法典》第577條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
問題2：開放商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任？
律師指出：根據(jù)《民法典》第584條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。”周某要購(gòu)買的是新房，但是開發(fā)商交付的房屋已經(jīng)是被他人使用過的房屋了，不符合房屋買賣合同要求的新房，因此開發(fā)商所需要承擔(dān)的違約責(zé)任主要是像房新房裝修后被使用產(chǎn)生的裝修折舊費(fèi)等。
問題3：周某應(yīng)當(dāng)如何更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益？
律師認(rèn)為：目前周某和開發(fā)商一方?jīng)]有達(dá)成一致的和解協(xié)議，還是沒有解決問題，因此建議周某可以訴求警方的介入，將自己買的是新房在入住前被他人使用的相關(guān)證據(jù)保存下來，讓警方加以處理和協(xié)調(diào)，如果仍然不能協(xié)調(diào)解決的，那么周某可以向法院起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，甚至可以主張解除相關(guān)的房屋買賣合同，要求開發(fā)商返還相應(yīng)的購(gòu)房款。
