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  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
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  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
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    新建小區(qū)強(qiáng)制推行物業(yè)管理 第三方監(jiān)理的條件尚未成熟
    發(fā)布時(shí)間:2017-05-21 21:21:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,046 ℃


      近期,北京相關(guān)部門發(fā)言人表示:為了將物業(yè)服務(wù)矛盾化解在初始階段,促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展,北京市物業(yè)服務(wù)初始定價(jià)或?qū)⒖紤]引入第三方監(jiān)理機(jī)制。一石激起千層浪,該言論吸引了敏感新聞媒體的持續(xù)報(bào)道,也引起業(yè)界的廣泛關(guān)注,一時(shí)間,專家、學(xué)者、地產(chǎn)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)也紛紛發(fā)表看法,闡述各自的觀點(diǎn)。那么,當(dāng)下物業(yè)服務(wù)初始定價(jià)引入第三方監(jiān)理機(jī)制是否可行?如果現(xiàn)在實(shí)行還存在哪些問題?

      物業(yè)費(fèi)不是產(chǎn)生糾紛的唯一根源

      物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的糾紛各式各樣,原因也是多種多樣。物業(yè)費(fèi)定價(jià)不合理,會(huì)引起業(yè)主的不滿而引發(fā)大家拒交管理費(fèi),但這只是糾紛之一。還有許多類型的糾紛同樣引起業(yè)主的不滿,而業(yè)主們通常也都采取消極、對(duì)抗的方式發(fā)泄情緒,普遍拒交物業(yè)管理費(fèi)。

      這些糾紛包括:開發(fā)商遺留問題糾紛;供暖費(fèi)糾紛;公共費(fèi)用分?jǐn)偧m紛;小區(qū)車位收費(fèi)引發(fā)的糾紛;業(yè)主私搭濫建引起的糾紛;業(yè)主私自封閉陽臺(tái)糾紛;業(yè)主在小區(qū)人身財(cái)產(chǎn)丟失所受到侵害或傷害引起的糾紛;開發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛等。

      這些糾紛的解決不是單靠著物業(yè)費(fèi)合理定價(jià)就可解決的。在小區(qū)建成伊始,物業(yè)費(fèi)初始定價(jià)引入第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)是有好處的,但它不能化解將要出現(xiàn)的各類糾紛,每類糾紛需要具體的解決方法,它需要法律完善和健全,它需要全社會(huì)共同努力才能解決。

      政府有關(guān)部門應(yīng)盡快制定出臺(tái)物業(yè)管理法律,進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理;確立業(yè)主委員會(huì)的法人地位,積極發(fā)揮業(yè)委會(huì)在協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾中的作用;盡快出臺(tái)法律法規(guī)對(duì)地下車庫、小區(qū)地下室等共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬做出規(guī)定等。

      “公正”是第三方監(jiān)理首要要求

      政府應(yīng)盡快出臺(tái)有關(guān)物業(yè)服務(wù)初始定價(jià)第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)介入管理細(xì)則,明確第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)的責(zé)、權(quán)、利和所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

      實(shí)行政企分開。細(xì)則賦予行政職能監(jiān)理機(jī)構(gòu)只能從事少量屬于行政行為且不收費(fèi)的監(jiān)理業(yè)務(wù),而經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)理業(yè)務(wù)只能由獨(dú)立的監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行,這一類監(jiān)理機(jī)構(gòu)只能是中介單位,不隸屬政府任何一個(gè)部門。

      機(jī)構(gòu)獨(dú)立。細(xì)則明確所有監(jiān)理機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織,現(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤,推動(dòng)監(jiān)理機(jī)構(gòu)走向市場(chǎng),讓他們獨(dú)立地承接監(jiān)理業(yè)務(wù)。

      如果監(jiān)督不夠,監(jiān)理機(jī)構(gòu)也可以作假,不能完全由政府來選定,建議可以由政府提供多個(gè)機(jī)構(gòu),由業(yè)主選擇或者抽簽決定。引入第三方監(jiān)理應(yīng)該是自愿的,如果強(qiáng)質(zhì)施行,會(huì)產(chǎn)生新的矛盾。

      監(jiān)理費(fèi)用問題。一個(gè)全物業(yè)的驗(yàn)收費(fèi)用是很高的,這些費(fèi)用由誰負(fù)擔(dān)?應(yīng)由開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)等多方協(xié)商,而不是政府強(qiáng)制。

      對(duì)評(píng)估結(jié)果可以復(fù)核。當(dāng)業(yè)主對(duì)評(píng)估后的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還有意見,管理細(xì)則應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主可對(duì)評(píng)估結(jié)果可要求復(fù)核,包括對(duì)評(píng)估單位的資質(zhì)、評(píng)估人是否回避以及明顯錯(cuò)評(píng)的結(jié)果提出質(zhì)疑,并要求復(fù)核。

      我國(guó)很多城市的物業(yè)收費(fèi)最早都采取的是政府定價(jià),后來逐漸過渡為政府指導(dǎo)價(jià),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。隨著時(shí)間的推移,這兩種由政府參與指定或指導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理模式逐漸顯露弊端。物業(yè)收費(fèi)采用市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是一種必然的選擇,而現(xiàn)在加上監(jiān)理機(jī)構(gòu)或許只是多種選擇的一種。

      驗(yàn)收是物業(yè)費(fèi)初始定價(jià)的先決條件

      政府應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理細(xì)則和物業(yè)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),在管理細(xì)則中約定驗(yàn)收單位屬性,約定驗(yàn)收單位責(zé)、權(quán)、利和所應(yīng)承擔(dān)的法律義務(wù)。只有上述法規(guī)文件的出臺(tái)才能厘清開發(fā)商建設(shè)開發(fā)的責(zé)任和物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后的物業(yè)管理責(zé)任,也為物業(yè)費(fèi)的初始定價(jià)時(shí)監(jiān)理機(jī)構(gòu)的介入創(chuàng)造一個(gè)良好的操作環(huán)境,進(jìn)而促使物業(yè)費(fèi)初始價(jià)格的評(píng)估更加的客觀公正合理,避免開發(fā)商建設(shè)遺留問題對(duì)定價(jià)工作的干擾和影響。

      小區(qū)竣工入伙,按照常規(guī),沒有業(yè)主會(huì)想到去看看小區(qū)的消防設(shè)施、電梯合不合格,即使想看,非專業(yè)人士也看不出問題來,而第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)一項(xiàng)重要的職責(zé)就是幫助制定物業(yè)費(fèi)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn),但是,物業(yè)費(fèi)合理定價(jià)需要依據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)才能采集到真實(shí)的能耗指標(biāo),隨后才能進(jìn)一步測(cè)算出小區(qū)物業(yè)費(fèi)的定價(jià)機(jī)制和標(biāo)準(zhǔn)。

      一般來說,開發(fā)商測(cè)算出的物業(yè)費(fèi)價(jià)格后,會(huì)在售樓處售房時(shí)公示,其中包括整體物業(yè)費(fèi)的價(jià)格、電梯費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等。假如物業(yè)費(fèi)定在某數(shù)額之內(nèi),第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)介入后測(cè)算發(fā)現(xiàn),各種服務(wù)加在一起低于這個(gè)數(shù)額。這個(gè)結(jié)果同樣需要在售樓處公示,這會(huì)讓消費(fèi)者在買房前就看到新的物業(yè)費(fèi)價(jià)格估算,這時(shí),消費(fèi)者選折就會(huì)更加理性,同時(shí)對(duì)物業(yè)費(fèi)的認(rèn)知也有一個(gè)消化的過程,這就避免了日后物業(yè)費(fèi)用上的一些糾紛。

      除此之外,還建議,在一個(gè)樓盤竣工驗(yàn)收時(shí),第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)也可以代表業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收,包括物業(yè)設(shè)施的質(zhì)量、小區(qū)的共用部位和公共設(shè)施、配套設(shè)施等。驗(yàn)收合格,第三方代表可代業(yè)主簽字接收,并對(duì)此承擔(dān)法律責(zé)任。發(fā)生房屋質(zhì)量問題時(shí),第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)也可負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)房屋質(zhì)量進(jìn)行評(píng)判并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這就規(guī)避了過往政府成為第三方機(jī)構(gòu)既費(fèi)力又不討好的尷尬局面,關(guān)鍵是如何保障“監(jiān)理的質(zhì)量”,誰監(jiān)管“第三方”?這都需要有嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)范。

      物業(yè)費(fèi)初始定價(jià)要科學(xué)

      物業(yè)費(fèi)的初始定價(jià)需要監(jiān)理機(jī)構(gòu)采用科學(xué)的測(cè)算方法,這樣給出的初始定價(jià)才會(huì)反應(yīng)市場(chǎng)的真實(shí)狀況,定出的價(jià)格才會(huì)被市場(chǎng)和廣大的業(yè)主接收。嚴(yán)格來講,物業(yè)費(fèi)用的成本測(cè)算需要考慮兩大塊,首先是設(shè)施設(shè)備、維修材料價(jià)格和維修分包服務(wù)的工程造價(jià),其次是人工成本的價(jià)格。物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè),人工成本一般要占總成本費(fèi)用的六、七成,可見人工成本所占的比重占大頭。

      而人工成本的價(jià)格是最不好測(cè)算的,因?yàn)槿藛T的素質(zhì)直接關(guān)系到相應(yīng)小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量,而服務(wù)質(zhì)量的高低又牽涉到物業(yè)費(fèi)用的收取和業(yè)主的滿意度,而人員素質(zhì)高低又決定了服務(wù)費(fèi)用的高低,可見牽一發(fā)而動(dòng)全身。同樣一位管理人員、維修工、保潔員、秩序維護(hù)員的素質(zhì)好壞,價(jià)格就會(huì)相差很多。比如:在北京,保安公司的秩序維護(hù)員通常的費(fèi)用在1300—1500元左右,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)設(shè)的秩序維護(hù)員費(fèi)用通常在2000元以上,可見成本相差之大,這就為物業(yè)費(fèi)的初始測(cè)算帶來了一定誤差,可見,人工成本的把握需要更科學(xué)的方法。

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