案情簡(jiǎn)介
2010年3月27日，島城市民楊先生看中了嶗山某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)位于萊西市的一個(gè)樓盤(pán)，并在推銷(xiāo)人員的極力鼓動(dòng)下，挑選了一套商品房并交納了12萬(wàn)元的購(gòu)房預(yù)付款。交款第二天，楊先生重新對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行了考察，對(duì)商品房的地角、質(zhì)量、環(huán)境均不甚滿(mǎn)意，決定放棄購(gòu)買(mǎi)該房屋，遂向該公司銷(xiāo)售人員提出退房，并要求該公司返還先期交納的預(yù)付款。可該公司工作人員答復(fù)說(shuō)：楊先生已交的是購(gòu)房定金，現(xiàn)在房不要了，屬于違約，錢(qián)不能退。之后楊先生多次往返該公司，也打過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)電話(huà)想?yún)f(xié)商解決此事，但公司領(lǐng)導(dǎo)始終避而不見(jiàn)。為此楊先生焦慮萬(wàn)分，多日茶飯不進(jìn)，之后，多次來(lái)往于萊西、青島與房屋經(jīng)銷(xiāo)商協(xié)商，在無(wú)任何希望的情況下來(lái)到嶗山區(qū)消保委投訴。
處理過(guò)程及結(jié)果
嶗山消保委接到投訴后，工作人員先后數(shù)次與被投訴方總公司所在地的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員溝通、交流，并查看了所有材料和協(xié)議，經(jīng)了解核實(shí)，楊先生反映的情況基本屬實(shí)。消保委工作人員認(rèn)為：楊先生交的是預(yù)付款，而非開(kāi)發(fā)商所稱(chēng)的定金，且沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂任何協(xié)議（合同），違約事實(shí)不成立，楊先生現(xiàn)要求放棄購(gòu)買(mǎi)該房屋，已繳納的預(yù)付款開(kāi)發(fā)商依法理應(yīng)退還。否則，就構(gòu)成不當(dāng)?shù)美：蠼?jīng)兩級(jí)消保委的多次調(diào)解，開(kāi)發(fā)商如數(shù)退還了12萬(wàn)元預(yù)付款。
案例分析
該案實(shí)質(zhì)是預(yù)付款糾紛案件。由于目前國(guó)內(nèi)法律條文中并沒(méi)有對(duì)預(yù)付款有明確定義，個(gè)別商家往往將預(yù)付款當(dāng)定金，或者解釋成合同成立，并以此來(lái)達(dá)到或?qū)崿F(xiàn)強(qiáng)制交易等目的。而定金是債權(quán)擔(dān)保的方式之一，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定了定金的性質(zhì)和適用規(guī)則：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 ”消保委認(rèn)為：預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺，預(yù)付款不具有擔(dān)保債務(wù)的履行作用，也不能證明合同的成立。既不能按照定金的法律規(guī)定處理，當(dāng)然也不能按照違約的法律規(guī)定來(lái)處理，因?yàn)楹贤瑳](méi)有成立，不存在違約的問(wèn)題，當(dāng)事人有權(quán)要求退還預(yù)付款。經(jīng)營(yíng)者理應(yīng)全額退還預(yù)收的款項(xiàng)。
