6月1日刊登“公攤面積咋算教你一個(gè)口訣”后，不少讀者反映，即便知道如何測(cè)如何算，光憑一己之力，房子的公攤面積也很難弄清楚。為此，本報(bào)記者再度出擊，連日來(lái)多方采訪(fǎng)購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、測(cè)繪機(jī)構(gòu)以及有關(guān)管理部門(mén)，戳穿依附于公攤面積的種種虛幻假象，梳理糾結(jié)在公攤面積背后的諸般利益算計(jì)，呈現(xiàn)當(dāng)下公攤糾紛維權(quán)之困，提出規(guī)避“公攤陷阱”的建議，還讀者一個(gè)清清楚楚明明白白的公攤面積。
推薦閱讀：
商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本
商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋
商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
零公攤：只是個(gè)營(yíng)銷(xiāo)噱頭
前不久，位于太原森林公園一樓盤(pán)，在其廣告宣傳中稱(chēng)：“某某樓盤(pán)，森林公園里現(xiàn)房精裝小戶(hù)型，買(mǎi)一層送一間、零公攤、小戶(hù)型36-70平方米，即買(mǎi)即住。”“零公攤?”在大多數(shù)樓盤(pán)的公攤面積云遮霧罩，搞得眾多購(gòu)房人暈頭轉(zhuǎn)向的時(shí)代，“零公攤”無(wú)疑是一個(gè)極具誘惑力的賣(mài)點(diǎn)。
“(我們的房子)其實(shí)是有公攤的，不過(guò)房子內(nèi)有一塊面積，我們沒(méi)有納入收費(fèi)范圍，大體相當(dāng)于公攤面積，兩相折抵，等于業(yè)主不用為公攤面積掏錢(qián)了……”當(dāng)記者以普通購(gòu)房人的身份來(lái)到該樓盤(pán)的售樓中心，其銷(xiāo)售人員倒是直言不諱。
在該樓盤(pán)的一套層高4.8米躍式結(jié)構(gòu)住房?jī)?nèi)，銷(xiāo)售人員讓記者見(jiàn)識(shí)了“零公攤”的真面目：主臥室內(nèi)雙人床位置，正處于廚房的正上方，大約有三四平方米的面積，還有在半空中伸出客廳一小部分的次臥室，大約六七平方米，就是開(kāi)放商贈(zèng)送的那塊地方，沒(méi)有計(jì)入銷(xiāo)售面積。
不過(guò)，在銷(xiāo)售人員手中蓋有某測(cè)繪機(jī)構(gòu)公章的登記冊(cè)上，這套建筑面積為63.68平方米的住房，公攤面積是13.02平方米，公攤系數(shù)達(dá)20%多。
據(jù)一位測(cè)繪專(zhuān)業(yè)人士介紹，盡管?chē)?guó)家對(duì)于各種住房的公攤系數(shù)并沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，但按照業(yè)內(nèi)共識(shí)，7層以下多層住宅公攤率為7%-12%。位于森林公園的這個(gè)項(xiàng)目，建筑并沒(méi)超過(guò)7層，20%的公攤系數(shù)著實(shí)不低。
所謂“零公攤”，不過(guò)是開(kāi)發(fā)商一個(gè)吸引眼球的營(yíng)銷(xiāo)手段罷了。
違規(guī)樓盤(pán)：公攤面積沒(méi)譜
“我們樓盤(pán)的公攤系數(shù)為18%，這是根據(jù)規(guī)劃施工圖紙推算出來(lái)的。每戶(hù)的公攤面積到底是多大，以房地局測(cè)繪報(bào)告為主。”太原市小店區(qū)某在售項(xiàng)目銷(xiāo)售人員稱(chēng)，該樓盤(pán)所建的是高層住宅，以113平方米的兩居房為例，公攤面積就在20平方米上下。而位于該市晉源區(qū)的兩個(gè)還沒(méi)有辦預(yù)售證的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員則表示，大部分在售項(xiàng)目對(duì)公攤面積的大小，只能作一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹和推算，具體情況以售房合同的約定為準(zhǔn)。
售樓人員聲稱(chēng)的推算出來(lái)的“公攤面積”，究竟靠不靠譜?太原市房地局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處測(cè)管科的一位工作人員稱(chēng)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，商品房必須取得《預(yù)售許可證》才能進(jìn)行銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商辦理《預(yù)售許可證》的前提之一，就是必須有正規(guī)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的預(yù)測(cè)繪報(bào)告。預(yù)測(cè)繪報(bào)告是根據(jù)規(guī)劃部門(mén)審批圖紙，還有開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的公攤面積說(shuō)明等信息，測(cè)繪公司按照國(guó)家規(guī)范預(yù)測(cè)出的有關(guān)面積的報(bào)告，其中包括某套房的公攤面積、套內(nèi)面積、建筑面積。
“預(yù)測(cè)繪沒(méi)辦法進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪，部分項(xiàng)目在預(yù)售過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)局部的規(guī)劃變更，會(huì)影響套內(nèi)面積與公攤面積的變化。”這位工作人員稱(chēng)，這個(gè)變化都是經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)，等到項(xiàng)目建設(shè)完畢、交房時(shí)，測(cè)繪主管部門(mén)和測(cè)繪公司會(huì)一同到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪，出具《測(cè)繪報(bào)告》，作為辦理房產(chǎn)證的依據(jù)和要件之一。測(cè)繪公司出具的預(yù)測(cè)繪報(bào)告及測(cè)繪報(bào)告，都得經(jīng)過(guò)太原市房地局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的測(cè)管科審批備案。顯然，只要是合法樓盤(pán)，預(yù)售時(shí)的預(yù)測(cè)公攤和辦理房產(chǎn)證時(shí)的實(shí)測(cè)公攤，即便有些出入，問(wèn)題也不會(huì)太大。然而，“省城實(shí)際在售的樓盤(pán)，有六成以上項(xiàng)目未辦理預(yù)售證。這些項(xiàng)目有些是邊售房邊補(bǔ)辦手續(xù)，公攤面積極易發(fā)生宣傳和實(shí)際前后不一致的情形”。
