不知從何時(shí)開始，“買頂層送屋頂”已成為筑城樓市的一種流行做法。有了開發(fā)商的贈(zèng)送承諾，一些頂層業(yè)主儼然將屋頂視為其私人“地盤”，小區(qū)內(nèi)私搭亂建現(xiàn)象也越來越普遍。雖然許多非頂樓住戶對(duì)此也有抱怨，但卻無可奈何，原因在于很多業(yè)主當(dāng)初在同開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，合同中已明確約定屋面使用權(quán)歸開發(fā)商，那么現(xiàn)在開發(fā)商將屋面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與頂層業(yè)主，非頂層業(yè)主自然無發(fā)言權(quán)。與開發(fā)商簽訂了合同，業(yè)主是不是真的就對(duì)屋頂使用權(quán)沒有發(fā)言權(quán)了呢？開發(fā)商究竟是否有權(quán)贈(zèng)送屋頂面積？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第70條、71條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。此外，根據(jù)2009年10月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，樓頂平臺(tái)原則上屬于共有部分。
也就是說，作為建筑物基本結(jié)構(gòu)的屋頂?shù)裙灿胁糠郑刹]有賦予開發(fā)商送頂樓平臺(tái)的權(quán)利，開發(fā)商對(duì)頂樓業(yè)主送平臺(tái)的承諾，無論是口頭的還是書面的，都是無效的約定。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，屋頂是公共部位，歸全體業(yè)主共有，業(yè)主共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。對(duì)屋頂?shù)氖褂茫瑧?yīng)由全體業(yè)主共同約定，除非該頂樓平臺(tái)符合認(rèn)定為專有部分的條件。首先其必須在規(guī)劃上即屬于特定的房屋，并且在開發(fā)商銷售時(shí)，贈(zèng)送的部分符合有關(guān)部門的規(guī)劃，而且還被明確地列入了商品房買賣合同當(dāng)中的，才被確認(rèn)為房屋的組成部分之一。
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