房屋租賃合同糾紛 裝修與違章建筑責任
房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，對此都有了明確的規定，本是無庸置疑的。
2003年8月，北京市某國有企業將自有的位于朝陽區的房屋出租給某酒店管理公司。之后，酒店公司通過國有企業向北京市建筑設計院申報荷載證明后向北京市城市規劃管理局申請加層，遭到拒絕。2003年10月，酒店公司經商定后對出租房屋進行了裝修;2003年11月，酒店公司在出租房屋上增加3層并進行了裝修之后，以國有企業的名義在此處繼續經營。2005年，國有企業將酒店公司告上法庭，要求酒店公司支付拖欠租金300萬元，并依約定解除合同;酒店公司反訴要求國有企業賠償其裝修費及加層建筑費用共計2000萬元。法院經審理認為，酒店公司欠付租金構成違約，國有企業依約定有權解除合同，酒店公司應當向國有企業支付租金300萬元;國有企業取得裝修及加層建筑，對違章建筑具有過錯，應當分擔部分責任，因而判決國有企業對酒店公司裝修投資予以補償的同時，分擔酒店因加層建筑而投入的費用共計1500萬元。
承租人裝修出租屋須取得出租人同意
承租人應當妥善保管出租房屋。承租人需要裝修出租房屋的，須經出租人同意，否則，出租人有權要求承租人恢復原狀或賠償損失。經出租人同意，承租人裝修出租房屋后，租賃合同到期或終止時，承租人有權拆除裝修器件但不得損毀出租房屋;如果不能拆除或不宜拆去，出租人應當給與適當補償。
違章建筑的所有歸屬問題
依據法律規定，一物一權，即，一個物品上只能有一個所有權。這里的“物”當然是指合法物而不是非法物。違章建筑屬于非法物，那么，其所有歸屬于誰呢?法律沒有明文規定，理論界鮮有提及。我認為，違章建筑所有權歸國家，國家有權決定其存亡。本案中，酒店公司加蓋的3層其所有權歸歸家，但是國有企業可以使用，因而，國有企業對建造者酒店公司應當予以補償。
雙方均有過錯，責任共擔
雙方均有過錯，造成損失時，責任共擔，于法于理都說的過去。本案中，國有企業明知酒店公司加蓋違法，不僅沒有制止，反而予以配合，存在過錯。因此，對于違章建筑造成的損失，國有企業應當分擔部分責任。
相關閱讀：
房屋租賃合同效力認定問題
出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據有關法律和地方性行政法規的規定，筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：
(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮房屋租賃條例》第六條規定，不得出租的房屋有：1、未取得產權或者經營管理權的;2、產權有爭議或者產權受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、屬于違章建筑的;5、不符合安全標準的;6、已抵押，未經抵押權人同意的;7、法律、法規禁止的。
而建設部1995年以第42號令發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押，未經抵押權人同意的;(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
以上內容由法律快車房地產法整理，更多相關內容，請點擊：房屋租賃糾紛
