規(guī)避拋售買賣房屋的風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)實(shí)的房屋買賣交易中，不僅存在著簡(jiǎn)單的上下家(開(kāi)發(fā)商和買家)簽訂合同問(wèn)題，還涉及大量中間拋售，中間買賣環(huán)節(jié)，而且還牽涉到房屋貸款未到期等等問(wèn)題，其也蘊(yùn)含著大量的法律風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)就本律師代理的(接受咨詢的)案件和廣大房屋買賣上下家共享。
二手房屋買賣中，買賣雙方未辦理過(guò)戶，買方欲轉(zhuǎn)讓房屋債權(quán)債務(wù)
此種情況，存在于短期的投資客，對(duì)于長(zhǎng)期持有人來(lái)說(shuō)，一般不會(huì)遇到這樣問(wèn)題。
主要是買賣雙方已簽訂房屋定金合同(甚至已簽訂房屋買賣合同)，買方已支付定金或一部分購(gòu)房款，但由于種種原因(有賣方拖延辦理，有不具備辦理過(guò)戶手續(xù)條件…….)，雙方未辦理過(guò)戶手續(xù)，現(xiàn)買方急于拋售轉(zhuǎn)手房屋，并和要買房的第三人簽署了協(xié)議，由第三人加入進(jìn)來(lái)，買方退出此次交易。
首先，第三人加入房屋交易，買方退出交易，必須經(jīng)過(guò)房屋權(quán)利人同意，不經(jīng)過(guò)權(quán)利人同意，對(duì)房屋權(quán)利人不發(fā)生效力。即沒(méi)有經(jīng)過(guò)賣方(房屋權(quán)利人)同意，原買賣雙方簽訂的定金協(xié)議或者買賣合同仍然對(duì)買方有效，第三人不能依據(jù)其與賣方簽訂的協(xié)議對(duì)抗原本就已經(jīng)合法有效的定金協(xié)議或者買賣合同。根據(jù)合同法第八十條、八十四條、八十九條規(guī)定，第三人加入本次交易，買方退出，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括承受，所謂合同權(quán)利義務(wù)的概括承受，即第三人享有將來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋物權(quán)的權(quán)利，但是必須履行支付房屋價(jià)款的義務(wù)。未經(jīng)債權(quán)人(房屋權(quán)利人)同意的的權(quán)利義務(wù)的概括承受，不對(duì)權(quán)利人發(fā)生效力。
風(fēng)險(xiǎn)分析
對(duì)于賣方，只要沒(méi)有收到關(guān)于房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓的通知或者不同意第三方加入進(jìn)來(lái)，賣方照樣可以依據(jù)之前與買方簽訂協(xié)議，要求買方繼續(xù)履行，風(fēng)險(xiǎn)極小。
對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)在于一旦賣方不同意第三人加入，那么其就要繼續(xù)承擔(dān)之前和賣方間協(xié)議規(guī)定之義務(wù)，其實(shí)，這個(gè)義務(wù)本來(lái)買方就要履行，只不過(guò)沒(méi)有轉(zhuǎn)移給第三人罷了，對(duì)于買方，風(fēng)險(xiǎn)也是很小的。
對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)極其大，因?yàn)橐坏?quán)利人不同意第三人加入進(jìn)來(lái)，將會(huì)承擔(dān)之前與買方簽訂協(xié)議時(shí)約定的給付買方轉(zhuǎn)讓金的損失風(fēng)險(xiǎn)(第三人和買方之間的協(xié)議不因?yàn)榉课輽?quán)利人不同意第三人加入交易而無(wú)效，關(guān)于這一點(diǎn)，請(qǐng)參見(jiàn)本律師的《中介炒房，買家權(quán)益如何保護(hù)》文章)，且第三人享有不了房屋之任何權(quán)益，這樣，對(duì)于第三人將得不償失。
為了規(guī)避第三人的風(fēng)險(xiǎn)，建議第三人在和買家簽訂權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)先和賣家積極溝通，適當(dāng)時(shí)咨詢律師，由律師出面起草買家和第三人要簽訂的《房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。唯有這樣，才能保護(hù)弱勢(shì)的第三方權(quán)益不被隨意踐踏。
