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共有房產(chǎn)常見糾紛的法律問題
發(fā)布時間:2017-07-31 16:31:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,087 ℃

 共有關系中,共有人按份額或共同對共有財產(chǎn)享有完整的所有權(quán),相應地,對共有財產(chǎn)的處分權(quán),應由共有人共同行使或按照份額權(quán)行使約定來行使。


擅自處分共有財產(chǎn)是無權(quán)處分行為。也就是說各個共有人對于共有財產(chǎn)各個部分都享有一定的處分權(quán),不過由于其他共有人處分權(quán)的同時存在,這種處分權(quán)又是不完全的,行使時需受到一定限制。基于共有人遵循共同行使權(quán)利原則和各共有人權(quán)利都應得到相應尊重與保護等因素。共有關系中,共有財產(chǎn)的處分權(quán)屬于全體共有人。因此,任何共有人行使其相應處分權(quán)時,需通過一定條件的滿足,如征得其他共有人同意等,轉(zhuǎn)化為共同處分權(quán)后,才能產(chǎn)生實際處分效果。另一方面,按份共有的房產(chǎn)與共同共有的房產(chǎn)其主要區(qū)別之一在于處分權(quán)上。共同共有的房產(chǎn)共有人無權(quán)對共有房產(chǎn)進行處分,基于共同共有不確定份額,若部分共有人實施處分行為,則系無權(quán)處分行為;按份共有的房產(chǎn)共有人確定了房產(chǎn)份額,享有份額權(quán),實施處分行為時僅能處分相應的份額,但若處分了全部房產(chǎn),對其他共有人的部分仍然是實施了無權(quán)處分行為。


從法律上講,共有房產(chǎn)屬于共有財產(chǎn),出售時必須征得其他共有人的書面同意;如果未經(jīng)其他共有人書面同意,應認定該轉(zhuǎn)讓行為無效。但最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第八十九條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的,應當維護第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”由此可見,擅自出售共有房產(chǎn),買賣關系并不必然無效,這個特殊情況就是第三人是在善意的前提下購買房屋的,即在買賣房屋時,第三人并不知道相對人無權(quán)獨自出售房屋,同時相對人必須是有償購買房屋,即對所購房屋支付了合理的對價。只有在具備這兩個條件的情況下,法律才可能會承認買賣關系有效,保護第三人也即購房者的權(quán)益。表現(xiàn)在司法實踐中,如果房產(chǎn)已經(jīng)交付使用較長一段時間或者已經(jīng)辦理了過戶手續(xù),法院一般不會判令該轉(zhuǎn)讓行為無效。但如果房產(chǎn)還未交付使用,也沒有辦理過戶手續(xù),一旦房產(chǎn)共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對,法院就有可能判定該交易無效


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