調(diào)處房屋租賃糾紛是房屋租賃管理部門的主要工作職責(zé)之一，深圳市羅湖區(qū)房屋租賃管理局一貫重視這項(xiàng)工作，制定了相關(guān)的工作規(guī)范，在調(diào)處過(guò)程中嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)，尊重租賃雙方的意志，耐心細(xì)致地做工作，2002年共調(diào)處房屋租賃糾紛91宗，很好地履行了管理職責(zé)，取得了不錯(cuò)的效果，發(fā)揮了巨大的作用。
調(diào)處工作給糾紛雙方一個(gè)交換意見，誠(chéng)懇協(xié)商的機(jī)會(huì)，有助于雙方緩和矛盾，減少分歧，解決糾紛，減輕了政府和人民法院的工作壓力，并宣傳了有關(guān)法律法規(guī)。
如某有限公司一物業(yè)的一樓已全部出租，二樓長(zhǎng)期空置，2002年有一公司要承租二樓全層，但提出在一樓要有一間門面，某有限公司為租出二樓，向一樓的一私人承租戶提出解除合同，雙方發(fā)生了糾紛，租賃所在了解有關(guān)情況后，向出租方說(shuō)明其不具備單方解除合同的條件，只能通過(guò)協(xié)商解除合同，經(jīng)調(diào)解，雙方達(dá)成了解除合同的協(xié)議，由出租方賠償承租方的損失，某有限公司得以將長(zhǎng)期空置的二樓數(shù)百平方米的房屋出租。
如2002年6年，某集團(tuán)因承租戶欠租解除了一商鋪的租賃合同，由于該商鋪已轉(zhuǎn)租，受轉(zhuǎn)租人認(rèn)為自己不需搬走，產(chǎn)生了糾紛，經(jīng)調(diào)解，受轉(zhuǎn)租人對(duì)轉(zhuǎn)租有了正確的認(rèn)識(shí)，并以提高租金為條件與出租人建立了新的租賃關(guān)系。在2000年，因承租人對(duì)指導(dǎo)租金的認(rèn)識(shí)有誤解，以實(shí)際租金高于指導(dǎo)租金為由，一個(gè)市場(chǎng)的二十多承租戶拒絕向出租方某集團(tuán)交租，產(chǎn)生了糾紛，經(jīng)及時(shí)組織調(diào)解，對(duì)指導(dǎo)租金的性質(zhì)和作用做了說(shuō)明，最后成功化解了雙方的矛盾，維護(hù)了租賃關(guān)系的穩(wěn)定。
調(diào)處工作使那種承租人欠租而又不使用出租屋的情況出現(xiàn)后，出租人可以盡快地收回房屋，防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，并可盡快地建立新的租賃關(guān)系。
如甲公司將二百多平方米的辦公房租給乙投資公司，到1997年已欠租一百多萬(wàn)，而承租方已將出租房鎖起，并在另一地點(diǎn)租辦公房，經(jīng)出租方多方聯(lián)系也不交租或交回房屋，出租方登報(bào)解除了合同，經(jīng)出租方申請(qǐng)，房屋租賃部門對(duì)其開門清點(diǎn)出租屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)、收回房屋的行為進(jìn)行了監(jiān)督和見證，并制作了財(cái)產(chǎn)清單等文件，這些見證材料成為法院認(rèn)定事實(shí)和判決的重要依據(jù)，出租方返還承租方財(cái)產(chǎn)就是以財(cái)產(chǎn)清單為準(zhǔn)。
如某花園一業(yè)主將房屋租給一個(gè)商人，2002年該承租人連續(xù)數(shù)月未交租金，也無(wú)法聯(lián)絡(luò)，出租人將情況反映至租賃管理部門要求處理，租賃管理部門人員向其講解了有關(guān)法律法規(guī)，提出了處理建議，在出租方登報(bào)解除合同并聲明收回房屋后，租賃管理部門對(duì)出租方開門清點(diǎn)財(cái)產(chǎn)、收回房屋的行為進(jìn)行了監(jiān)督見證，并制作了財(cái)產(chǎn)清單，所清點(diǎn)財(cái)產(chǎn)中有不少名貴的洋酒等財(cái)物，業(yè)主表示要不是有管理部門見證，這房子真不知啥時(shí)候才能收回來(lái)再出租。
監(jiān)督見證行為不僅使出租人可以盡快地收回房屋，防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，可以盡快地建立新的租賃關(guān)系，而且還保護(hù)了承租方的財(cái)產(chǎn)利益，因?yàn)槌凶馊嗽谑潞笞C明出租屋內(nèi)有何種財(cái)產(chǎn)是困難的。
能否立法明確出租方責(zé)任?
在此次有關(guān)房屋租賃法律問(wèn)題的專題采訪過(guò)程中，深圳市羅湖區(qū)房屋租賃管理局副局長(zhǎng)楊某峰希望通過(guò)媒體呼吁：對(duì)于非法出租帶來(lái)的種種后果，能否通過(guò)立法來(lái)明確出租方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任?
楊某峰副局長(zhǎng)向記者介紹，在深圳，擁有房屋出租的單位和個(gè)人，遍及各領(lǐng)域、各階層。自國(guó)家調(diào)整房屋租賃稅收后，在證券、期貨等資本市場(chǎng)不很景氣的情況下，置業(yè)出租已經(jīng)成為許多深圳家庭的投資首選。越來(lái)越多的企業(yè)，包括一些上市公司，把房屋租賃作為其主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其物業(yè)租賃收入竟占經(jīng)營(yíng)收入的七成;而在有的村、鎮(zhèn)，房屋租賃收入已經(jīng)成為其財(cái)政收入的主要來(lái)源。由于房屋租賃行為的主體一方———承租人流動(dòng)性和隱藏性較強(qiáng)，對(duì)社會(huì)治安、稅收、計(jì)劃生育等其他政府管理職能的行使也提出了相應(yīng)要求，而對(duì)于出租屋中發(fā)生的案件，目前也鮮見更深層次的研究解決之道。
楊某峰副局長(zhǎng)有著多年的房屋租賃管理的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為，如果將出租者依法納入管理，可以對(duì)出租屋中發(fā)生的不法行為進(jìn)行有效遏制，而出租屋中的案件大部分發(fā)生于不主動(dòng)接受管理的出租屋內(nèi)。
他舉了個(gè)例子：如果納入管理，進(jìn)行租賃合同登記，則出租方和承租方的資料都會(huì)有審查和備案，而對(duì)于出租者而言，不納入管理的根源就是可以偷逃稅費(fèi)。2000年，羅湖某村在出租屋中發(fā)生兩起兇殺案，出租屋的業(yè)主出租房屋皆未辦理合同登記和備案，屬于非法出租，而據(jù)他了解，深圳尚沒(méi)有處理過(guò)這類非法出租的當(dāng)事人。
楊某峰認(rèn)為，這種非法出租引發(fā)案件的當(dāng)事人可以說(shuō)是提供了犯罪場(chǎng)地，這一類當(dāng)事人與案件有何關(guān)系呢?過(guò)去他曾與文化、鹽務(wù)、藥檢等稽查部門的負(fù)責(zé)人就此事作過(guò)討論，希望立法上能夠加強(qiáng)對(duì)場(chǎng)所的管理，加大處罰力度，明確非法提供場(chǎng)地當(dāng)事人的責(zé)任。
楊某峰希望這一問(wèn)題能夠引起專家的重視，希望法律專家能對(duì)此進(jìn)行研究，并立法予以明確，對(duì)未依法納入管理的當(dāng)事人加重處罰，對(duì)納入管理的當(dāng)事人免除處罰，這將有助于出租屋管理，對(duì)非法出租場(chǎng)所的當(dāng)事人起到震懾作用，可能會(huì)減少此類案件的發(fā)生。
