房貸新政下房產糾紛暴增律師解讀退房合法性?
房產新政影響正迅速蔓延!從最初房產交易成交量的下跌，開始延伸到房屋買賣糾紛上。記者昨天從蘇州各大律師事務所獲悉，連日來，律師事務所咨詢電話幾近打爆，約見律師的咨詢者更是絡繹不絕。而在不久前，園區(qū)法院則受理了我市首例房產新政后買房人主動毀約討要定金的案件。
“就我一個人，平均每天就要接待10起上門咨詢，至于電話咨詢，那更是多得難以統(tǒng)計。”一位律師這樣說，“最近，所里很多律師也都在接待房產糾紛當事人。”
首付款提高買房人進退兩難
“當初怎么也沒想到會突然提高首付款比例啊。”面對房產新政，業(yè)主張明找到某律師事務所。張明的戶口在外地，去年在吳中區(qū)買了一套面積為57.8平方米的“蝸居”。雖說一家三口將就住住也還可以，但由于房屋面積太小，不能轉戶口，他開始考慮買大一點的房子。今年年初，眼看房價持續(xù)上漲，張明咬咬牙，選中了一套99.5平方米的二手房，總價100萬元。在中介的指導下，張明與房東簽了購房合同，支付了20萬元(20%)的首付，并去銀行辦理相關貸款手續(xù)。房產新政出臺后，二套房的房貸首付從兩成提高到不低于一半，銀行貸款因此遲遲辦不出來，而賣房人卻一再催促。“原來湊20萬元首付款，我已經開口問親戚借了不少錢，現(xiàn)在首付款一下子漲到50萬元，多出來的30萬元，你叫我到哪里去借?沒辦法，只能選擇退房!”隨后，張明找賣房人交涉，但對方拒絕退還，反而一再督促他盡快湊集剩余的30萬元首付，否則就算張明違約，要“沒收”總房價的20%作為違約金。
某律師說：“最近我遇到的，很多都是類似張明的情況。首付20%已經交了，貸款卻做不下來。如果首付改成50%，但業(yè)主手上肯定拿不出。定金少則2萬元，多則10萬元?，F(xiàn)在業(yè)主想退房，賣房人不肯退，還揚言要沒收業(yè)主總房價10%-20%，也就是10萬-20萬元作為違約金。雙方都僵在那兒。”
資金鏈斷了炒樓者急得跳腳
“眼下這么多的房產糾紛中，誰最著急?當然是那幫炒樓者嘍!”一位律師向記者透露，在房產新政打擊下，很多炒樓者資金鏈斷裂，面臨“崩盤”危險，他們比普通購房人更急，日子也更難過。
該律師告訴記者，最近他就迎來一位當事人。據(jù)稱，他已經購買了5套房產，3月份他“搏”一把，買下第6套房產：園區(qū)湖東一處別墅，每平方米1.9萬元，總房價超過500萬元。當初為了湊20%的首付，他甚至高利息從私人手上借到100萬元，如今首付一下提高到50%，讓他慌了神。盡管鐵了心想退房，但開發(fā)商卻并不接受。
“我遇到的這個案子也很有意思。業(yè)主愿意作些讓步，交給對方5%的違約金，只是希望能退成房。沒想到買房人死活不答應，不要定金，也不要違約金，什么賠償都不要，就是堅持要讓業(yè)主收房。”某律師最近就遇到一起“連環(huán)購房案”。當事人小馮3月份看中園區(qū)湖西一套130平方米的二手房。二手房的房東在湖東買下一套別墅，已經搬入別墅居住。談了兩次，小馮和房東簽了購房合同，付了2萬元定金和20%的首付。就在辦理房貸的節(jié)骨眼上，房產新政出臺了。這下子，小馮犯難了，說什么都拿不出50%的首付啊，于是跟房東商量要退房。房東把臉一板，說不退。小馮猜到對方會這么說，于是表示：“你放心，2萬元定金賠給你，另外按照合同約定，付給你總房價5%的違約金，總可以退房了吧。”不料房東也急了，說出實情：“我不要定金，也不要違約金，我就要你把我的房子買回去。現(xiàn)在我自己的別墅還貸壓力大得很，每月要還貸兩萬八，現(xiàn)在貸款已經拖欠三個月，再拿不到錢還貸款，銀行要來收我的房子了。”
訴訟不劃算最好坐下來商量
雖然目前找律師咨詢的房產糾紛當事人相當多，但真正起訴到法院的，很少。很多當事人都處在觀望或私下協(xié)調的過程中。
上周五，蘇州園區(qū)法院受理我市第一起“房產新政后買房人毀約討定金”的案件。原告在起訴狀中寫的一句話尤其醒目：“原告因受房產新政影響，銀行貸款始終辦不下來，現(xiàn)無力支付首付房款，要求被告退還定金。”記者從各大律師事務所了解到，大多數(shù)律師對待這類糾紛的態(tài)度，都是建議業(yè)主“協(xié)商為主”，不建議業(yè)主立即起訴。
某律師說：“針對這類咨詢，第一步，我一般會勸業(yè)主回去，先找開發(fā)商或賣房人自行協(xié)商，雙方各退一步，爭取協(xié)調解決。如果談不下來，第二步，就是律師出面幫業(yè)主去協(xié)商，進行非訴訟調解。實在談不攏，才會進入第三步，打官司。”“協(xié)商比打官司要好，一來可以少交律師費訴訟費，二來免除了法院一審二審審理期限。”
據(jù)了解，就以一套成交價100萬左右的房屋而言，由于法院訴訟費是需要按照房屋成交價進行計算，一審期間的律師費、訴訟費等總費用，大約需要4.5-5萬元。二審期間由于律師費減半收取，費用相對會低一些，也差不多要3-4萬元左右。更何況，一審期限需要3-6個月，二審需要6個月，耗時耗力。
不過，某律師表示：“有些房產糾紛確實很難協(xié)調，尤其賣家是開發(fā)商的情形。估計不遠的將來，肯定會有很多此類案件會進入法院審理階段。”
郎律師解讀：房產新政實施后，因銀行按揭未能辦理導致買方要求退房的案件陸續(xù)涌現(xiàn)。本律師認為，具體情況需要具體分析，需要考量的主要是銀行按揭未能辦理的原因。如果系買方人自身原因(比如，提供資料不全，個人信用問題等)導致銀行按揭未能辦理，則買方無權要求退房，相反開發(fā)商還可追究買方的違約責任。如果非因買方原則造成銀行按揭不能辦理，則應適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。此種情況下，買方可以要求退房。
