房產(chǎn)新政頻出榕城購房糾紛不斷
[提要]
銀行暫停對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放房貸后，個貸機構(gòu)和銀行的房貸拒簽量激增了十幾倍，而因房貸被拒而引發(fā)的退房糾紛已開始在京城樓市不斷上演。
由于新政出臺后，地方配套的實施細則還未明確，由此造成的房產(chǎn)買賣糾紛正在逐漸增加，購房者在買房過程中有可能遭遇潛在的風險。
風險一：三套房貸停止辦理
“我已經(jīng)有兩套住房，一套面積50平方米的房子自住，另一套30平方米小戶型用來出租，現(xiàn)在想買一套大一點的房子來改善住房，誰知貸款辦不了。”吳先生沮喪地告訴記者，在新政出臺前，其買了一套新房，按揭貸款申請已提交，銀行方面正在審批。由于房產(chǎn)新政出臺，福州各大銀行都已暫停發(fā)放三套房貸，銀行方面表示，是否執(zhí)行房貸新政，必須以貸款審批核準日為準。如果貸款申請在新政出臺之前并未通過銀行審批，只能按最新的政策執(zhí)行，即不予第三套住房發(fā)放貸款。
當吳先生向開發(fā)商方面提出解除購房合同時，開發(fā)商表示購房合同已簽訂，首付款可以退還，但是按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》，買方如逾期未簽訂合同或未按期支付房款的，則視為違約，開發(fā)商有權(quán)解除協(xié)議，對買方所交定金不予退還。吳先生表示，新政出臺導致銀行不發(fā)放貸款，這不在自己主觀控制范圍之內(nèi)，開發(fā)商不能因此拒不返還定金。
對此，福建世好律師事務(wù)所的鄭少芬律師表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
新政的出臺，可視為“不可歸責于當事人雙方的事由”，即不可抗力。因為房貸政策的調(diào)整不為開發(fā)商或者購房者意志轉(zhuǎn)移，由于房貸政策的調(diào)整而導致的合同無法履行，雙方當事人都無過錯。但業(yè)內(nèi)人士提醒說，目前開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同中一般都有一項條款“開發(fā)商不負責按揭貸款辦理事宜，貸款無法辦理等后果由買方自行承擔”，因此，購房者遇到此類事件還是要盡量與開發(fā)商方面協(xié)商一致。
風險二：首付提高
福州的劉女士看中了金山浦上大道某樓盤，3月初，劉女士按照約定，向開發(fā)商支付了30000元的購房定金，并在7天內(nèi)與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，同時付了購房款總價20%的首付。不料，4月底劉女士突然接到開發(fā)商的通知，因國家出臺新政，要求購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%，因此劉女士必須追加總價10%的首付款，如不能按期繳納，業(yè)主必須支付開發(fā)商相關(guān)違約金。
“這完全是開發(fā)商的責任。”劉女士氣憤地表示，自己本來在新政之前就可以辦完全部按揭手續(xù)，但是由于開發(fā)商出售抵押房產(chǎn)卻沒能及時解壓，最后導致辦理相關(guān)手續(xù)事件延長，原本在4月17日前就能貸到的款，結(jié)果被拖到了4月18日，“首付提高了10%，相當于要多付10萬元，可我根本籌不到這么多錢。”
對此，福建某事務(wù)所的盧律師認為，開發(fā)商只是幫助購房者申請銀行貸款，購房者才是貸款申請人，如果購房者是在新政之后申請的貸款，僅因支付能力方面的原因，那么，購房者則應(yīng)承擔違約責任。
盧律師同時表示，如果購房者能提供有力證據(jù)表明開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，并且這一事實與貸款延后之間存在因果關(guān)系，那么業(yè)主可以向開發(fā)商索取雙倍賠款。“否則，如果購房者不想放棄購房機會，則可與開發(fā)商協(xié)調(diào)，先讓開發(fā)商墊付新增部分首付款，然后在約定時間內(nèi)付清余額。”
風險三：二套房認定標準更改
“我們這套房子，是分成2套來辦理手續(xù)，將來也是辦2本產(chǎn)權(quán)證，這樣你還可以避免戶型超過140平方米而要交更高的契稅。”面對開發(fā)商這樣“貼心”的服務(wù)，不少購房者肯定會感到滿意。然而，隨著新政的出臺，這種看起來對購房者有利的“好事”，卻暗藏巨大的風險。
據(jù)了解，不少開發(fā)商為了讓項目規(guī)劃符合“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定，把大戶型“拆成”2套住房。購房者在辦理按揭貸款時，同時向2家不同的銀行申請貸款，由于銀行以按照征信系統(tǒng)內(nèi)貸款申請人的貸款記錄作為認定首套房或二套房的依據(jù)，只要購房者此前沒有按揭貸款記錄，同時申請貸款，那么都會被認定為首套房。
日前，銀行監(jiān)管一部主任楊家才表示，二套住房以家庭為單位進行認定，包括本人、配偶及未成年子女，具體住房套數(shù)將以房管部門的登記信息為準。由于相關(guān)實施細則尚未公布，目前福州各家商業(yè)銀行仍以貸款記錄作為判定依據(jù)。但值得注意的是，一旦細則公布，大戶型“拆分”小戶型的做法將讓購房者遭遇許多麻煩。
近日，馮先生就遇到這樣的問題。他計劃購買金山某樓盤，銷售人員告訴他，該套住宅是由兩套小戶型組合而成，屆時會辦理兩個產(chǎn)權(quán)證，由于現(xiàn)在二套房認定細則未出，可以同時向兩家銀行申請貸款，那么銀行就查不出以往是否有貸款記錄，則兩個貸款申請都能按照首套房貸標準辦理。但業(yè)內(nèi)人士提示說，由于房貸審核及貸款發(fā)放一般需要1個月的時間，如果期間相關(guān)細則出臺，那么馮先生有可能其中一個貸款申請將被視作二套房貸，將大大提高其購房成本。即便此次馮先生能順利按照首套房貸辦理2個貸款申請，但以后馮再購房，將被視作第三套房，不僅置業(yè)成本將大大提高，而且還無法獲得貸款。因此，現(xiàn)在買“子母房”存在一定風險，購房者在買房時需謹慎。
