隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，很多租住公房的"房客"利用政策優(yōu)惠條件購買了公房產(chǎn)權(quán)，成為真正意義上的"房主"，但由"房客"變?yōu)?房主"之路并非一帆風(fēng)順。部分居民受制于各種因素，成為"長期的房客"。近年來房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展、房價持續(xù)上漲，這部分公房成為糾紛的多發(fā)地帶：承租戶名的變更、公房產(chǎn)權(quán)的購買及房屋出售后的價款分配等問題成為糾紛的焦點。本律師團(tuán)隊根據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合相關(guān)具體案例進(jìn)行分析，以為在公房買賣承租方面提供翔實參考。
第一類：<購買產(chǎn)權(quán)>——須其他同住人同意
丈夫偽造妻子印章和簽名，購買了公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)賣，房款到手后卷款逃跑，使妻、子面臨無家可歸的窘境。為維護(hù)自身的合法權(quán)益，妻子徐女士向法院遞交了訴狀，要求確認(rèn)丈夫郭先生與他人簽訂的公有住房出售合同無效，理由是丈夫購買公房產(chǎn)權(quán)的行為未征得同住成年人的同意。經(jīng)審理認(rèn)定，郭先生確實未征得妻子徐女士的同意擅自簽訂公房出售合同，根據(jù)冒用他人名義簽訂的公房出售合同無效的規(guī)定，法院依法宣告該合同無效。
視點：這是一起公有住房出售合同糾紛。根據(jù)上海市《一九九五年出售公有職工住房的方案》實施細(xì)則的規(guī)定，若要購買公房產(chǎn)權(quán)必須符合兩項條件，一是購房人是公房的承租人或是同住人，二是必須征得其他具有購房資格的同住人同意并簽署職工家庭購買公有住房協(xié)議書。但是在實踐中，一部分購房人受利益驅(qū)動，在未征得家庭成員同意的情況下，通過私刻或盜用圖章、偽造簽名的方式取得職工家庭購買公有住房協(xié)議書，而一些公房出售單位對此類協(xié)議也疏于實質(zhì)審查，即與購房人簽訂合同。相當(dāng)一部分購房人在獲得公房產(chǎn)權(quán)后立即將房屋再行出賣，以達(dá)到獨(dú)吞房款、中飽私囊的目的。上述糾紛即是這類案件的典型。
職工家庭購買公有住房協(xié)議書是具有購房資格的人協(xié)商一致同意購買公有住房，并確定其中一人或數(shù)人為所購房屋產(chǎn)權(quán)人的合同。本案提示人們，房屋是保障生活安定的重大生活資料，對與其相關(guān)的租賃憑證、產(chǎn)權(quán)證、私章、身份證等重要證件在日常生活中應(yīng)當(dāng)妥善保管。家庭成員之間應(yīng)當(dāng)講究誠信，在購買公房產(chǎn)權(quán)這類重大事項上應(yīng)當(dāng)互諒互讓，協(xié)商一致，不能為了一己私利損害全體家庭成員的合法權(quán)益。公房出售單位則應(yīng)加強(qiáng)對職工家庭購買公有住房協(xié)議書的審查，把好簽約關(guān)。
第二類：<變更戶名>——承租人應(yīng)由共同居住人協(xié)商決定
多年前小劉經(jīng)爺爺同意將戶籍從外地遷到了由爺爺承租的公房里，并隨爺爺和叔叔共同生活多年。去年爺爺因病去世，叔叔提出自已作為唯一的合法繼承人應(yīng)當(dāng)成為承租人，要求小劉搬出。小劉認(rèn)為自己來滬后一直生活在爺爺承租的公房里，應(yīng)該享有合法的居住權(quán)。雙方爭執(zhí)不下，叔叔訴至法院，要求確認(rèn)自己是爭議公房的承租人。法院經(jīng)審理認(rèn)為，公房租賃關(guān)系是一種合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由合同雙方自行確定。因此，叔叔提出的確認(rèn)公房承租人的請求不屬于法院受理民事訴訟的范圍，依法予以駁回。
視點：這是一起因承租人死亡而引發(fā)的承租戶名變更糾紛。公房租賃關(guān)系是一種特殊的合同關(guān)系，是國家在計劃經(jīng)濟(jì)時代實施的一種政府福利行為，由此決定了合同雙方的權(quán)利義務(wù)具有非自由、非等價的特點。根據(jù)《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定，承租人死亡后，在承租房屋處有本市常住戶口的共同居住人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人，無法協(xié)商一致的出租人應(yīng)當(dāng)在原承租人的配偶、子女、父母、其他直系親屬之間按順序確定承租人。小劉和叔叔都具資格，應(yīng)協(xié)商確定承租人。本案中兩人無法達(dá)成一致意見，那么出租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定在他們之間確定承租人，叔叔作為原承租人爺爺?shù)淖优袡?quán)優(yōu)先于小劉成為承租人。但是，由于公房租賃的福利性質(zhì)，叔叔在成為承租人后也沒有權(quán)利要求小劉搬離房屋，因為小劉的戶籍仍在該公房內(nèi)并實際居住于此，屬于共同居住人，其居住權(quán)受法律保護(hù)，任何人不得剝奪和限制。
叔叔的正確做法是持《租用公房憑證》和其他相關(guān)資料向出租人提出變更承租戶名的申請，經(jīng)出租人審查后予以確認(rèn)。如認(rèn)為出租人變更承租戶名的行為侵犯自身合法權(quán)益的，依法可以向人民法院提起訴訟。
第三類：<房款分配>—— 一般按實際成交價格進(jìn)行折價補(bǔ)償
1995 年據(jù)相關(guān)政策，知青子女小雨把戶籍遷入上海的舅舅何先生家。1996 年舅舅家適逢動遷，小雨和舅舅經(jīng)安置獲得公房一套。2004 年4月5日，何先生與公房的產(chǎn)權(quán)單位某物業(yè)公司簽訂公房出售合同，幾個月后獲得系爭房屋產(chǎn)權(quán)證。2005 年3月，何先生以30萬元的價格將該房屋出賣給陳先生，雙方簽訂買賣合同，2005 年12月陳先生獲得產(chǎn)權(quán)證。小雨得知此事后，認(rèn)為自己沒有在職工家庭購買公有住房協(xié)議書上簽名，舅舅和物業(yè)公司所簽訂的公房出售合同是無效的，并以此為由訴至法院。在訴訟中小雨又改變了主意，要求何先生按市場價格對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)評估，雙方爭議的公房起訴時的市場價格是45萬元。而何先生認(rèn)為無論以何標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，都應(yīng)當(dāng)扣除其從物業(yè)公司購買公房產(chǎn)權(quán)時已經(jīng)支付的2萬元房款。法院根據(jù)小雨的訴請，依法判決何先生須補(bǔ)償小雨經(jīng)濟(jì)損失計人民幣14萬元。
視點：本案中小雨已經(jīng)對何先生購買公房的行為表示追認(rèn)，因此該合同已經(jīng)成為有效合同。主要問題是何先生應(yīng)以何標(biāo)準(zhǔn)對小雨進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。由于目前的房地產(chǎn)市場價格波動較大，對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)形成了多種意見。第一種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以房屋出售時的實際價格為基礎(chǔ)，在家庭成員之間平分;第二種意見認(rèn)為由于房屋的實際成交價格往往低于市場價格，以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配必然侵犯其他家庭成員的利益，應(yīng)當(dāng)以房屋出售時的市場價格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配;第三種意見認(rèn)為按實際價格或市場價格對雙方來說未必公允，可以按起訴時的市場評估價格來分配。另有意見認(rèn)為無論以何種價格為標(biāo)準(zhǔn)，從公平合理的角度出發(fā)，都應(yīng)當(dāng)考慮房屋來源、成員的貢獻(xiàn)大小等酌情分配。
目前的判例傾向于采納第一種意見，以房屋的實際成交價格為標(biāo)準(zhǔn)，將價款在權(quán)利人之間進(jìn)行分配。原因在于雖然購房人購買公房的行為和再次出賣售后公房的行為均未征得家庭成員的同意，但家庭成員此后既然認(rèn)可了上述兩個行為，對由此產(chǎn)生的房屋成交價格也應(yīng)當(dāng)視為同時予以認(rèn)可;否則，以較高的市場價格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，在維護(hù)家庭成員利益的同時卻犧牲了購房人的利益，形成顧此失彼的局面。
