小區(qū)公共配套設(shè)施所有權(quán)歸誰(shuí)，又是如何認(rèn)定呢?滬律網(wǎng)小編將通過(guò)下面一則案例向您詳細(xì)解說(shuō)。
案情簡(jiǎn)介：2001年3月，業(yè)主乙就購(gòu)買(mǎi)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的A小區(qū)2號(hào)樓203室房屋與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)雙方簽訂的合同約定，乙于同年6月30日辦理了房屋入住手續(xù)，并于12月14日取得該房屋的所有權(quán)證。2003年6月18日，甲公司就A小區(qū)內(nèi)的鍋爐、配電室、水源井、水泵房等公共配套設(shè)施與丙物業(yè)管理公司簽訂無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將上述設(shè)施無(wú)償轉(zhuǎn)讓給丙公司。乙得知此事后，認(rèn)為甲公司與丙公司簽訂的無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反法律規(guī)定，侵犯了自己對(duì)A小區(qū)公共配套設(shè)施的所有權(quán)，遂將甲公司及丙公司告上法院，要求撤銷(xiāo)甲公司與丙公司簽訂的無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
經(jīng)查，甲公司與業(yè)主乙簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)A小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)未作出約定。A小區(qū)至今未成立業(yè)主管理委員會(huì)。
對(duì)本案的處理有以下三種意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，住宅小區(qū)應(yīng)由該小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)代表小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利。甲公司與丙公司簽訂的無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議即使違反法律規(guī)定，也是侵害了A小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的利益，本案也只能待A小區(qū)成立業(yè)主管理委員會(huì)后，由業(yè)主管理委員會(huì)代表全體業(yè)主向法院提起訴訟。本案中，乙只是A小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之一，不能代表A小區(qū)全體業(yè)主意愿。故此，本案因原告主體不合格，應(yīng)裁定駁回原告乙的起訴。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，甲公司出資興建了A小區(qū)，其對(duì)A小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施、設(shè)備均享有所有權(quán)，該取得方式為原始取得。甲公司取得A小區(qū)的所有權(quán)后，通過(guò)與業(yè)主簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式將小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。此次轉(zhuǎn)讓所有權(quán)僅系房屋所有權(quán)的變動(dòng)，A小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍屬于甲公司所有。故此，甲公司有權(quán)轉(zhuǎn)讓自己所有的財(cái)產(chǎn)，其與丙公司簽訂的無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議并未侵犯乙的合法權(quán)益，本案應(yīng)判決駁回原告乙的訴訟請(qǐng)求。
第三種意見(jiàn)認(rèn)為，甲公司與乙簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，雖然未對(duì)A小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施的所有權(quán)作出約定，但是根據(jù)商品房的價(jià)格構(gòu)成，甲公司為A小區(qū)配套建設(shè)的公共設(shè)施所墊付的成本，均已計(jì)入A小區(qū)的房屋價(jià)款中。作為購(gòu)房者乙來(lái)講，其所購(gòu)買(mǎi)的房屋不僅僅是房屋內(nèi)部的獨(dú)占所有權(quán)，而且還包括小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的共有所有權(quán)。甲公司對(duì)A小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施的所有權(quán)隨著向業(yè)主交付房屋而轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。故此，甲公司與丙公司簽訂的無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議因甲公司的無(wú)權(quán)處分而無(wú)效。法院應(yīng)判決撤銷(xiāo)甲公司與丙公司所簽訂的協(xié)議。
法理分析
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于A小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。只有確認(rèn)配套設(shè)施的所有權(quán)主體，才能判定甲公司無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為是否構(gòu)成侵權(quán)。筆者同意第三種意見(jiàn)。
首先，A小區(qū)的公共配套設(shè)施應(yīng)歸小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。
一、從房屋價(jià)格構(gòu)成來(lái)講，《北京市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》第六條及《北京市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)成》第四條規(guī)定，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由住宅開(kāi)發(fā)成本費(fèi)、期間費(fèi)用等費(fèi)用構(gòu)成。其中住宅開(kāi)發(fā)成本中又包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。
根據(jù)上述法律規(guī)定，甲公司已將A小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)及土地出讓費(fèi)等計(jì)入該小區(qū)的房屋價(jià)格構(gòu)成，并以預(yù)算造價(jià)按住宅面積所占比例分?jǐn)偟紸小區(qū)的每一業(yè)主的房屋單價(jià)中。廣大業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的每一平方米的建筑面積，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了住宅本身的價(jià)格，而且還包括相應(yīng)土地使用費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。從公平原則來(lái)講，A小區(qū)公共配套設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)歸該小區(qū)全體業(yè)主共有。
二、從公共維修基金的使用情況來(lái)講，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，商品住宅的購(gòu)房者應(yīng)按購(gòu)房款的2%向有關(guān)部門(mén)交納公共維修基金，該基金屬全體業(yè)主共同所有，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。根據(jù)該規(guī)定，如果A小區(qū)的公共設(shè)施的維修經(jīng)費(fèi)來(lái)源于全體業(yè)主交納的公共維修基金，而小區(qū)的公共配套設(shè)施卻屬甲公司所有，這顯然違反公平原則。因此，筆者認(rèn)為，A小區(qū)的公共配套設(shè)施的所有權(quán)歸A小區(qū)全體業(yè)主共有更為合理。
三、從住宅區(qū)公共配套設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)來(lái)講，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)精神，住宅小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)所有人或使用人的代表機(jī)構(gòu)——業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)負(fù)責(zé)具體管理。當(dāng)業(yè)主管理委員會(huì)選擇了某一物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂了物業(yè)委托管理合同后，其公共配套設(shè)施就委托給了物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理。所以，公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于所有業(yè)主;業(yè)主管理委員會(huì)代表業(yè)主行使處置權(quán)，業(yè)主管理委員會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)行使管理權(quán)。
四、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓。按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車(chē)庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，本案中A小區(qū)的公共配套設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)歸小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有。
其次，甲公司的無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為屬無(wú)權(quán)處分，其與丙公司簽訂的無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)歸于無(wú)效。
合同法第五十一條、第五十二條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益，以及違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同無(wú)效。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”根據(jù)上述法律規(guī)定，甲公司在明知自己不享有A小區(qū)公共配套設(shè)施所有權(quán)的情況下，擅自與丙公司簽訂無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其行為事前未經(jīng)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的同意，事后也未得到追認(rèn)，且該協(xié)議違反了我國(guó)行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，甲公司與丙公司簽訂的無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
最后，乙有權(quán)以個(gè)人名義向法院提起訴訟。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“共有財(cái)產(chǎn)權(quán)受到他人侵害，部分共有權(quán)人起訴的，其他共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)列為共同訴訟人”。據(jù)此，共有財(cái)產(chǎn)的共有權(quán)人之一是可以以個(gè)人名義起訴的，無(wú)須以全體共有人的名義行使訴權(quán)。乙作為A小區(qū)公共配套設(shè)施這一共有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人之一，有權(quán)以個(gè)人名義起訴，具備我國(guó)民事訴訟法第一百零八條所規(guī)定的原告資格。
