李某2006年1月購買了江西省贛州市某住宅小區(qū)3棟1單元頂層的701室復(fù)式樓。王某于2006年8月購買了該小區(qū)的3棟1單元702室復(fù)式樓。李某和王某的購房合同中均約定了“該商品房所在樓宇的樓頂?shù)氖褂脵?quán)歸業(yè)主”。2007年6月李某裝修房屋時(shí)，將702室樓頂?shù)母魺釋佑枰圆鸪惭b了太陽能熱水器。王某不同意，多次找李某和物業(yè)管理處協(xié)商處理，均未果。王某訴至法院請求判令李某拆除安裝在702室樓頂?shù)奶柲軣崴骷盎謴?fù)隔熱層。
以該案為代表的建筑物區(qū)分所有之共有部分權(quán)屬糾紛案例，在理論和實(shí)踐中提出以下幾個(gè)相關(guān)問題進(jìn)行探討：
樓頂平臺(tái)權(quán)屬的確定
按照建筑物區(qū)分所有的理論，建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有份額對獨(dú)自占有、使用的部分享有專有權(quán)，對共同使用部分享有互有權(quán)，對建筑物及其附屬設(shè)施享有管理權(quán)，而構(gòu)成建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個(gè)組成部分：一是專有部分的所有權(quán);二是共有權(quán);三是成員權(quán)。我國物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”
因此，確認(rèn)樓頂平臺(tái)的權(quán)屬，關(guān)鍵是認(rèn)定樓頂平臺(tái)屬于建筑物區(qū)分所有中的專有部分，還是屬于共有部分。在理論上，如何界定區(qū)分所有建筑物的專有部分，通說認(rèn)為專有部分的范圍應(yīng)分為內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系，在區(qū)分所有權(quán)人相互間對建筑物維持、管理關(guān)系上，專有部分應(yīng)僅包含墻壁、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分;但在外部關(guān)系上(如買賣)，專有部分應(yīng)包含墻壁、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。在建筑物的頂層，區(qū)分所有權(quán)人沒有與他人相鄰，但是確定其專有部分的界限，仍然是壁心，頂層境界壁壁心的下側(cè)，屬于區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，建立專有部分的所有權(quán)。但是，在界定專有部分和共用部分的界限時(shí)，則應(yīng)以最后粉刷表層為標(biāo)準(zhǔn)，最后粉刷表層之外的頂層樓板，都屬于共用部分，為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，如果采用“壁心說”界定頂層所有權(quán)人的權(quán)利界限，其權(quán)利界限只及于頂層樓板的壁心，不可能沖出壁心，而達(dá)到整個(gè)頂層樓板，更不能達(dá)到頂層空間。如果采用“最后粉刷表層說”，區(qū)分所有權(quán)人的所有權(quán)界限實(shí)際只能及于頂層樓板自己一側(cè)的最后粉刷表層，整個(gè)樓板的實(shí)體，都是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
根據(jù)上述理論，區(qū)分所有建筑物的樓頂平臺(tái)屬于共有部分，不能成為頂層區(qū)分所有權(quán)人的專有部分所有權(quán)的客體，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。建筑物樓頂平臺(tái)歸誰所有？(2) 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-09-14
樓頂平臺(tái)能否約定為專有使用
在生活實(shí)踐中，樓頂平臺(tái)的情況比較復(fù)雜，有的是開發(fā)商保留樓頂平臺(tái)的所有權(quán);有的是由業(yè)主共同使用;有的是開發(fā)商在售房時(shí)一并出賣或附贈(zèng)給業(yè)主，而且只能由某個(gè)業(yè)主使用。
根據(jù)上述分析，樓頂平臺(tái)應(yīng)為共有部分，但是為法定共有，還是約定共有?法定共有，當(dāng)事人則不得通過約定變更其所有權(quán)歸屬，如我國物權(quán)法第七十三條規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，以及第七十九條規(guī)定的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，均為法定共有。而如物權(quán)法第七十四條規(guī)定的車庫、車位，當(dāng)事人可以通過約定確定其歸屬。我國物權(quán)法對于樓頂(樓頂平臺(tái))的歸屬并沒有作出規(guī)定，因此也帶來了不少關(guān)于樓頂權(quán)屬的民事糾紛。筆者認(rèn)為，根據(jù)樓頂平臺(tái)構(gòu)造和使用功能上的特點(diǎn)，樓頂平臺(tái)應(yīng)為法定共有，當(dāng)事人不得通過約定變更其所有權(quán)歸屬，其所有權(quán)應(yīng)由該建筑物的所有業(yè)主享有。開發(fā)商不能將一個(gè)沒有樓頂?shù)慕ㄖ锍鲑u給全體區(qū)分所有權(quán)人，那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能將樓頂平臺(tái)出售或附贈(zèng)給某個(gè)業(yè)主。
樓頂平臺(tái)的所有權(quán)由該建筑物的全體業(yè)主享有，其占有、使用、收益、處分，都是全體業(yè)主的權(quán)利，由全體業(yè)主共同支配，但其使用權(quán)得否約定為由特定的業(yè)主享有呢?因所有權(quán)和使用權(quán)可以分離，在樓頂平臺(tái)所有權(quán)為該建筑物全體業(yè)主共同享有的前提下，所有人應(yīng)可以通過約定將其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人享有。但是，只能由樓頂平臺(tái)所有人，即全體業(yè)主對其使用權(quán)進(jìn)行處分。開發(fā)商與個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂平臺(tái)歸屬于該區(qū)分所有權(quán)人專有使用的，這個(gè)約定應(yīng)為無效，是不能對抗全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。
樓頂平臺(tái)之全部業(yè)主都同意通過約定將樓頂平臺(tái)之使用權(quán)歸屬于特定的業(yè)主使用時(shí)，作出約定并無問題，關(guān)鍵是只有部分業(yè)主同意時(shí)，該如何處理?筆者認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法第八十條的規(guī)定，在沒有約定或約定不明的情況下，業(yè)主可以按照其專有部分占建筑物總面積的比例，即持有份額來對共有部分行使權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。對樓頂平臺(tái)之使用權(quán)的處分，應(yīng)尊重樓頂平臺(tái)之每個(gè)所有權(quán)人的意志。不同意將共有之樓頂平臺(tái)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的業(yè)主，仍可按其持有份使用該樓頂平臺(tái)。
起訴的主體資格問題
在該類糾紛案件中，關(guān)于起訴的主體資格問題，有觀點(diǎn)認(rèn)為因?yàn)樯嬖V的樓頂平臺(tái)歸全體業(yè)主共有，那么就應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟。
個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人對共有的樓頂平臺(tái)進(jìn)行不當(dāng)使用時(shí)，全體業(yè)主作為該樓頂平臺(tái)的所有權(quán)人，當(dāng)然享有訴權(quán)，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。現(xiàn)代訴訟理論已經(jīng)承認(rèn)了民事責(zé)任主體與訴訟主體是可能分離的，在一個(gè)小區(qū)只有一棟樓房的情況下，業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格應(yīng)該沒有疑問;而在一個(gè)小區(qū)有多棟樓房的情況下，業(yè)主委員會(huì)是否有訴訟主體資格，值得進(jìn)一步探討。建筑物樓頂平臺(tái)歸誰所有？(3) 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-09-14
但是，個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人是否享有訴權(quán)呢?筆者認(rèn)為，物權(quán)法第八十三條第二款規(guī)定了業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向人民法院提起訴訟。該規(guī)定并沒有否認(rèn)個(gè)別業(yè)主對他人侵害自己的共有權(quán)時(shí)享有訴權(quán)。只要業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害，就可以以自己的名義提起訴訟。如否認(rèn)個(gè)別業(yè)主對他人侵害自己的共有權(quán)時(shí)享有訴權(quán)，而只承認(rèn)全體業(yè)主享有訴權(quán)，那么當(dāng)個(gè)別業(yè)主只征得部分共有人同意而不當(dāng)使用共有物時(shí)，其他共有人因不享有訴權(quán)而無法保護(hù)自己的合法權(quán)益。
