延期辦理房產(chǎn)證是房屋買賣糾紛中常見的糾紛之一，作為一名業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)。延期辦理房產(chǎn)證是一種怎樣的行為，是否屬于違約行為。
[案件介紹]
上訴人(原審原告)甲某。
被上訴人(原審被告)乙公司。
一、基本案情
2000年8月10日，甲某與乙公司簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，約定由甲某購買乙公司開發(fā)的位于北京市某區(qū)某里公寓B座1604號(hào)房屋，房款總計(jì)952575元，房屋交付日期為1999年12月28日。付款方式為首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同簽訂后，甲某依約支付了房款，應(yīng)付乙公司的952575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式發(fā)票。雙方另約定，雙方同意房屋符合交用條件時(shí)按規(guī)定共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。甲某于2004年1月8日提前清償了按揭貸款。
2000年9月20日，甲某辦理了收房手續(xù)。此后，甲某于2004年1月8日結(jié)清了個(gè)人購房貸款，并于同年4月15日向乙公司交納了契稅及公共維修基金。但乙公司長(zhǎng)期未能辦理房屋的初始登記，致使甲某無法辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)甲某訴至法院，要求乙公司支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，并由乙公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。另查，2001年8月24日，北京市某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所向某區(qū)房地局交易管理科出具了證明，證明乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房屋具備產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，已在該所登記備案。此后，乙公司為涉訴房屋所在樓宇內(nèi)的部分買受人辦理了房屋所有權(quán)證。又查，乙公司于2003年9月向該公寓業(yè)主發(fā)放了通告，該通告載明，乙公司于2003年底前協(xié)助公寓業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù);同時(shí)要求辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的業(yè)主交納契稅、維修基金，并需準(zhǔn)備個(gè)人辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的相關(guān)資料。再查，乙公司于2005年1月7日始取得了訴爭(zhēng)房屋所在的北京市某區(qū)某里1號(hào)樓、2號(hào)樓的房屋所有權(quán)證。
二、一審法院的認(rèn)定與判決
北京市某區(qū)人民法院判決認(rèn)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。甲某與乙公司所簽商品房預(yù)售契約系雙方協(xié)商一致的真實(shí)意思表示，且不違背相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。根據(jù)某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明可以證實(shí)，乙公司于甲某交納契稅及公共維修基金前已具備了產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，并已登記備案。甲某在交納了契稅及公共維修基金后，未能及時(shí)取得房屋權(quán)屬證書，并非由于乙公司的過錯(cuò)所致，故判決駁回甲某的訴訟請(qǐng)求。
三、當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求與答辯理由
甲某不服一審法院判決，向二審法院提起上訴。上訴請(qǐng)求是：1.由被上訴人支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金;2.由被上訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。上訴理由是：被上訴人遲至2005年1月才辦理了所開發(fā)房屋的初始登記(取得大產(chǎn)權(quán)證)，據(jù)此導(dǎo)致上訴人在4年的時(shí)間里無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)遲延辦證的責(zé)任。
乙公司辯稱，同意一審判決。甲某在我公司購買了涉訴房屋后，之所以辦證遲延，系因甲某未及時(shí)提供應(yīng)繳納的辦理產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用及相關(guān)資料所致。甲某的契稅直至2004年4月才繳納，相關(guān)資料至今未提交。另外，預(yù)售商品房的辦證義務(wù)屬于甲某，我公司承擔(dān)的只是協(xié)助義務(wù)。甲某未提交委托我公司辦理產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)，未與我公司共同辦理產(chǎn)權(quán)證，亦未及時(shí)繳費(fèi)及提交手續(xù)。我公司應(yīng)提交的資料已經(jīng)提交房管部門，我公司在辦理手續(xù)上已無瑕疵。故我公司不同意甲某的訴訟請(qǐng)求。
四、二審法院的認(rèn)定與判決
鑒于被上訴人所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與涉訴房屋2005年1月7日才辦理初始登記的時(shí)間相互矛盾，為充分保護(hù)雙方當(dāng)事人的訴權(quán)，進(jìn)一步查清開發(fā)商乙公司是否存有逾期辦證的事實(shí)，二審法院依職權(quán)于2005年6月13日赴北京市某區(qū)房屋土地管理部門、相關(guān)檔案部門調(diào)取了乙公司所開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證檔案材料，包括：
證據(jù)1.北京市房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書，座落是北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房，申請(qǐng)人是乙公司，申請(qǐng)日期是2004年12月13日;
證據(jù)2.乙公司承諾書;
證據(jù)3.編號(hào)(2004)年第475號(hào)，竣工項(xiàng)目地價(jià)款核實(shí)復(fù)函，項(xiàng)目名稱是乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房，出具人是北京市土地利用事務(wù)中心，出具日期2004年12月9日;
證據(jù)4.北京市規(guī)劃委員會(huì)某分局行政處罰決定書，處罰日期2004年10月8日;
證據(jù)5.北京市規(guī)劃委員會(huì)某分局監(jiān)督檢查科向北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務(wù)所出具的回復(fù)函，主要內(nèi)容是已對(duì)乙公司進(jìn)行了處罰，同意北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務(wù)所按規(guī)定辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，出具日期2004年10月8日;
證據(jù)6.案例編號(hào)2004006779號(hào)業(yè)務(wù)受理單，受理時(shí)間：2004年12月13日，業(yè)務(wù)類別：初始登記，申請(qǐng)人：乙公司，座落：北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房，出具單位：某區(qū)國(guó)土房管局服務(wù)大廳;
證據(jù)7.收繳證件附頁。
二審法院于2005年6月15日組織雙方當(dāng)事人對(duì)上述調(diào)取的證據(jù)進(jìn)行庭審質(zhì)證。雙方當(dāng)事人對(duì)上述調(diào)取證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性均無異議。結(jié)合一審、二審的相關(guān)證據(jù)，本院查明：被上訴人作為申請(qǐng)人于2004年12月13日向某區(qū)國(guó)土房管局服務(wù)大廳報(bào)送了其開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房的初始登記所需的完備的材料，至此，被上訴人才完成了辦理報(bào)送新建房屋初始登記的法定義務(wù)。
另查明，雙方均承認(rèn)2000年8月10日所簽訂的雖然為《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，但所購商品房在簽約時(shí)是現(xiàn)房。
二審法院認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，訴爭(zhēng)的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日2000年8月10日起90日內(nèi)(即2000年11月8日前)，上訴人由于被上訴人(出賣人)的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，被上訴人遲至2004年12月13日才辦理報(bào)送初始登記，因此被上訴人關(guān)于逾期辦證的責(zé)任不在自己的抗辯，與法院查明的事實(shí)不符，不予采信。被上訴人自2000年11月9日起到2004年12月13日止應(yīng)對(duì)上訴人承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
