房地產(chǎn)公司延期辦理產(chǎn)權證是否構成違約
[要點提示]
房屋預售合同糾紛常常涉及到所有權屬登記義務的實際履行問題，辦案中一方面必須正確理解合同約定內(nèi)容，另一方面應當全面掌握一時性債權與繼續(xù)性債權的運用規(guī)則，以便準確判斷當事人是否存在違約及是否超過訴訟時效。
[案情]
原告(被上訴人)：張某霞
被告(上訴人)：湖北大*置業(yè)有限公司
2003年1月23日，原告張某霞與被告大*置業(yè)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，其主要內(nèi)容為：原告購買被告開發(fā)的位于宜昌市東山開發(fā)區(qū)深圳二路**號**幢三單元**號房屋一套，房屋價款為152962元。合同第十五條約定“出賣人應當在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，由出賣人按已付房價款的日萬分之三向買受人支付違約金。被告于2003年9月30日向原告交付了房屋，交付房屋時原告已依約給被告支付了購房款148372.66元。房屋交付一年內(nèi)，原告給被告支付了購房總價款3%的質(zhì)保金共計4589.34元。2004年9月2日，宜昌市房地產(chǎn)權監(jiān)理處向被告出具了該幢房屋的產(chǎn)權證明單。2004年11月4日，宜昌市房地產(chǎn)管理部門受理了原告房屋產(chǎn)權登記申請。
原告于2006年2月28日向法院起訴，認為被告遲延于2004年11月4日履行義務，導致其比規(guī)定的期限超過374天才取得房地產(chǎn)權屬證書，請求判令由被告給其支付違約金17162.30元。
被告答辯認為：第一、被告在商品房交易中已經(jīng)辦理了整棟商品樓房的大產(chǎn)權證，有了大產(chǎn)權證就具備了辦理各商品套房小產(chǎn)權證的條件，而辦理小產(chǎn)權證是買受方原告?zhèn)€人的事情，被告作為開發(fā)商只是協(xié)助辦理，能提供法定代表人身份證明及法人委托書即行，故被告不存在違約。第二、合同約定被告遞交相關資料報有關部門備案的時間為交房后60天，據(jù)此原告應當于房屋交付后90天之內(nèi)取得房產(chǎn)證，即2003年12月29日之前，故原告向法院請求保護的訴訟時效已過。
[審判]
宜昌市三峽壩區(qū)人民法院經(jīng)公開審理認為：原告張某霞與被告大*置業(yè)公司于2003年1月23日簽訂的商品房買賣合同有效。被告應在交付房屋后60日內(nèi)即在2003年11月30日前將由被告提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。被告在2004年11月4日才將應由其提供的資料交房地產(chǎn)管理部門備案，被告履行義務逾期338天，應承擔相應的違約責任。原告主張的被告違約逾期374天有誤，應據(jù)實計算。因本案原告主張的是因被告遲延履行義務所承擔的違約責任，被告履行其合同義務的時間是2004年11月4日，相應違約責任的時效應從次日即2004年11月5日開始起算，故原告于2006年2月28日向法院起訴并沒有超過訴訟時效。因此，被告辯稱原告訴請已過訴訟時效的理由不能成立。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條的規(guī)定，作出判決：被告大*置業(yè)公司于判決生效后五日內(nèi)給原告張某霞支付違約金15044.99元。
一審宣判后，被告不服，提出上訴。
宜昌市中級人民法院經(jīng)審理認為：上訴人大*置業(yè)公司與被上訴人張某霞簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應按約履行。合同簽訂后，被上訴人按約支付了購房款，上訴人卻未按約于交付房屋后60日內(nèi)將辦理權屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，導致被上訴人未能及時取得房屋權屬證，侵害了被上訴人的合法權益，應按約承擔違約責任。上訴人最終提供完備房屋交易資料的時間應以房屋產(chǎn)權登記機關出具《房地產(chǎn)業(yè)務受理單》的時間為依據(jù)，原審據(jù)此判決本案未過訴訟時效并無不當。因此，上訴人的上訴理由不能成立，原判認定事實清楚，實用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。
[評析]
本案當事人原告張某霞與被告大*置業(yè)公司所簽訂的《商品房買賣(預售)合同》，因雙方當事人都具有完全的民事行為能力;簽約經(jīng)平等協(xié)商，合同內(nèi)容具體明確，充分考慮了各種情況，如約定支付購房質(zhì)保金等，這些預見充分說明雙方是基于各自真實的意思表示;合同內(nèi)容不違背國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定;且不違反社會公共利益，故認定有效無可爭議。筆者僅就本案中原、被告當事人訴辯的違約是否構成和原告的訴請是否超過訴訟時效的爭議作如下評析。
(一)認定報送登記資料為合同內(nèi)容是判斷被告違約的關鍵。
原告張某霞與被告大*置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣(預售)合同》中第十五條約定“大*置業(yè)公司應在商品房交付給張某霞使用后60日內(nèi)將辦理權屬登記資料報產(chǎn)權登記機關備案”，而事實上是：2003年9月30日雙方交房付款，2004年9月2日房地產(chǎn)權監(jiān)理部門出具產(chǎn)權證明，2004年11月4日房地產(chǎn)管理機構受理(張某霞)房屋產(chǎn)權登記申請。原告訴稱被告遲延了374天，于2004年11月4日才履行將辦理房產(chǎn)權屬登記資料交登記機關的義務，被告辯稱因已辦理了整棟商品樓房的大產(chǎn)權證，有了該大產(chǎn)權證就已經(jīng)完全具備辦理各商品套房小產(chǎn)權證的條件，而辦理各個商品套房的小產(chǎn)權證是原告等買受方個人的事情，被告作為開發(fā)商只是協(xié)助辦理，能夠為其提供法人代表身份證明及法人委托書即行。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第二款規(guī)定精神，我國現(xiàn)行商品房開發(fā)買賣必須持有房屋所有權證書，即被告大*置業(yè)公司所稱的大產(chǎn)權證。開發(fā)商取得該大產(chǎn)權證后在銷售過程中再分戶辦理買受人各自的房地產(chǎn)權屬證，即被告大*置業(yè)公司所稱的小產(chǎn)權證。由此可知，開發(fā)商辦理大產(chǎn)權證是買受人取得小產(chǎn)權證的前提。筆者認為大產(chǎn)權證辦理結束后開發(fā)商的義務談不上結束，而僅僅是售房行為的開始。本案中，被告大*置業(yè)公司作為開發(fā)商必須將小產(chǎn)權證提供給買受人原告張某霞后其義務才視為結束。其間，被告不僅要承擔配合、協(xié)助職責，而且還應當積極承擔報送需由其提供備案資料的義務，而不應當拖延至房屋交付使用60日以后。況且被告在簽訂合同后已經(jīng)接受了原告的書面委托，承諾為其辦理小產(chǎn)權證(筆者認為此舉多余)。所以，被告大*置業(yè)公司未在房屋交付給原告張某霞使用后的60日內(nèi)向產(chǎn)權部門報送辦理房產(chǎn)權屬登記資料，而是遲延于2004年11月4日才履行，其行為違背了與原告張某霞簽訂的《商品房買賣(預售)合同》約定，構成了違約。
